售樓處不告訴你的10件事

雖然買房幾乎是每個(gè)人最重要的一筆消費(fèi)，沒人會(huì)掉以輕心，但從那些購房糾紛的故事中你應(yīng)該能看出來，售樓處對(duì)付消費(fèi)者的招數(shù)也很多。為了防止自己不被那些能說會(huì)道的銷售們說暈過去，你應(yīng)該知道這些事。

它們不一定是開發(fā)商的人

現(xiàn)在越來越多的房地產(chǎn)公司主張“輕資產(chǎn)”，把銷售團(tuán)隊(duì)外包給代理公司。代理公司通過售房來獲取傭金，多賣多得，因此具有更強(qiáng)的銷售力。這不會(huì)影響你買房子，但如果它們曾經(jīng)對(duì)你有若干個(gè)承諾，可能就有影響了。“有些代理公司的銷售為了賣出房屋，欺騙消費(fèi)者說這個(gè)地段交通十分便捷，新開的地鐵就在附近，但其實(shí)地鐵通過的路線與這里八竿子打不著，步行十分鐘可能是驅(qū)車十分鐘。甚至曾經(jīng)有售樓處直接在小區(qū)附近自己模仿建了一塊地鐵路標(biāo)的牌子。”一位曾經(jīng)任職于多家房產(chǎn)公司的銷售人員說。

如果購房者遇到房價(jià)暴跌或房屋質(zhì)量問題跑到售樓處去鬧事，很可能無功而返，因?yàn)檫@些都是開發(fā)商負(fù)責(zé)的事。

不要相信沙盤

如果售樓處的銷售拿出沙盤為購房者介紹樓盤的綠化率達(dá)到30%或是更高，你可別輕易相信他。你在沙盤上看到的一大片綠色也許只是停車場。一位有多年銷售經(jīng)驗(yàn)的售樓經(jīng)理說：“由于地下的停車位面積不夠，開發(fā)商勢必要將停車的地方轉(zhuǎn)移到地面。這些地面往往是長草的空心磚鋪成，實(shí)際的停車場就這樣被偷偷變成了沙盤上的綠化帶。當(dāng)然計(jì)算綠化率的時(shí)候也會(huì)包括這些‘長草的空心磚’。”

用于輸電和變電的開關(guān)站雖然會(huì)按照要求畫在沙盤上，可是卻并不是按照實(shí)際比例來縮小的。實(shí)際的開關(guān)站體積要龐大許多，有15米的輻射半徑，要盡量遠(yuǎn)離它。為了使開關(guān)站的威力顯得不那么可怕，在制作沙盤時(shí)，開發(fā)商會(huì)刻意把它做得小一點(diǎn)。而沙盤附近也寫了一行小小的字“沙盤僅供參考，實(shí)際樓盤以實(shí)物為準(zhǔn)。”

樣板間里有很多小手腳

有時(shí)候你當(dāng)初在售樓處看到的樣板間到交房的時(shí)候就被拆掉了，那很可能是因?yàn)闃影彘g作為開發(fā)商的展示空間，一定會(huì)“揚(yáng)長避短”，充分體現(xiàn)樓盤戶型的優(yōu)勢，而到了交房的時(shí)候?yàn)榱吮苊饽切┻^于“較真”的戶主發(fā)現(xiàn)自己的房子與樣板間之間存在差距而引起的紛爭，開發(fā)商“毀掉”證據(jù)。

一位某房產(chǎn)公司的前營銷總監(jiān)說：“其實(shí)樣板間很多都被‘做了手腳’。比如床的尺寸要比正常的床小，衣柜的徑深也比較淺，還會(huì)大量使用鏡子，巧妙布置燈光，讓客戶感覺到更為廣闊的空間。”

而那些搭建在樓盤中的實(shí)體樣板間最后會(huì)連同里面的軟裝一起被賣掉。它們通常都建在二樓或是三樓這樣比較低的樓層，便于客戶看房。“一般樣板房最后會(huì)出售給‘關(guān)系戶’，但是由于里面的家具尺寸有問題，其實(shí)買樣板房并不明智。”

它們可能會(huì)把好房子藏起來

“尤其是在早年房地產(chǎn)市場還很熱時(shí)，存在開發(fā)商‘捂盤惜售’的情況。它們經(jīng)常制造房源供不應(yīng)求的假象，以此抬高房價(jià)，”一位有十多年經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)營銷總監(jiān)說，“但是現(xiàn)在政策規(guī)定‘一次開盤不少于3萬平方米’，這種伎倆并不適用了。”

但是從營銷的角度來講，為了保證價(jià)格呈現(xiàn)上揚(yáng)的趨勢，開發(fā)商還是會(huì)先開盤那些地段和房型或是其他條件沒那么優(yōu)的房產(chǎn)。”于是就有了所謂的“好房子都被藏起來”的說法。因?yàn)槿绻乳_盤那些很好的房源，之后那些差一點(diǎn)的房子理論上價(jià)格就會(huì)逐步走低，讓先買房的人覺得之前的購房是一筆失敗的投資，很容易與開發(fā)商起糾紛，甚至要求退房。人們習(xí)慣了房價(jià)只漲不跌，房價(jià)的突然下跌必然引起消費(fèi)者的心理不平衡，去年的樓市下跌就引起了許多退房糾紛。

“內(nèi)部認(rèn)購”只是個(gè)馬虎眼

“你選的這套房子已經(jīng)被內(nèi)部認(rèn)購了”，“我?guī)湍銧幦∫幌聠T工內(nèi)部認(rèn)購的折扣”，這些只是不想賣給你房子的借口。

“哪有那么多樓給員工啊，每個(gè)樓盤只會(huì)給開發(fā)商、代理商的高層留出幾套房子以應(yīng)對(duì)各種不得不照顧的關(guān)系。”上海市楊浦區(qū)一個(gè)正在建設(shè)中的樓盤的銷售經(jīng)理說。按照一次性出售3萬平方米住房的標(biāo)準(zhǔn)，如果每套房子的平均面積為100平方米，每一次開盤，你至少可以在300套房源里進(jìn)行選擇。不過現(xiàn)實(shí)中你通常的選擇范圍不過一兩棟樓或幾個(gè)單元。真正的原因是，開發(fā)商的開盤面積沒有那么大，或者建好的房子囤著等漲價(jià)，它們不過是用“因?yàn)橛袃?nèi)部認(rèn)購，所以房子已售罄”來敷衍你。

其實(shí)你有更多房型可以選擇

基于兩種情況，售樓處可能會(huì)告訴你現(xiàn)在只有幾套房子可以買了。第一種是銷售們?yōu)榱酥圃鞓鞘芯o俏的氣氛，當(dāng)然這種“逼訂”的情況只發(fā)生在房地產(chǎn)市場還很熱的時(shí)候。第二種情況比較普遍，售樓處的銷售們?yōu)榱藴p少自己的工作量，在了解客戶的大致需求后會(huì)為他著重推薦幾套房屋，“有的客戶過于糾結(jié)，下不了決心到底買哪一套，于是經(jīng)驗(yàn)老道的銷售可能就會(huì)告訴他只有這幾套可以選。”一位銷售人員說。

在售樓處存在一本叫做“控銷表”的本子，上面記載了所有房屋的戶型、面積、總價(jià)以及是否預(yù)訂和售出的相關(guān)信息，根據(jù)規(guī)定，控銷表應(yīng)該張貼公示。不過，也有售樓處在控銷表上作假。所以，如果售樓處的人說某套房子沒有了，銷控表也顯示沒有了，但你堅(jiān)決地跟他們說我只要某某戶型的房子，通常都會(huì)有的，當(dāng)然也包括折扣。

你可以不通過它們辦理貸款

當(dāng)購房者確定買房準(zhǔn)備向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，往往會(huì)被售樓處的銷售們告知“必須”去某一家銀行做按揭。其實(shí)你簽署的合同里并沒有任何一條會(huì)規(guī)定你必須去某家銀行貸款。你享有任意選擇的權(quán)力。

“開發(fā)商在前期開發(fā)土地、建造房子時(shí)需要大量融資，而要從銀行那里拿到開發(fā)貸款也需要付出一定代價(jià)，那就是開發(fā)商的客戶都要去這家指定銀行做按揭。”一位大型地產(chǎn)公司的銷售人員說。另一位地產(chǎn)公司售樓處的銷售說：“買房者選擇去指定銀行貸款在手續(xù)上能省下不少麻煩，因?yàn)榇笈孔鲑彿抠J款，比較容易獲得審批，有時(shí)候指定銀行還為買房者提供折扣優(yōu)惠。”但如果你愿意自己找比如跟工資卡信用卡掛鉤的銀行，可能會(huì)省了好多年的麻煩。

你可以在補(bǔ)充條款里爭取權(quán)益

一位曾任職于大型房產(chǎn)公司的銷售總監(jiān)說：“雖然我們在對(duì)銷售做培訓(xùn)時(shí)都會(huì)要求他們對(duì)客戶解釋清楚合同，但大多在簽訂合同時(shí)也就是點(diǎn)到為止，而且客戶基本也沒有更改合同的權(quán)力。被外包出去的售樓處沒有權(quán)力對(duì)合同做任何更改，而開發(fā)商自己的銷售部門可能會(huì)在合同的補(bǔ)充條款中增加許多保護(hù)自己利益的條目。”之前我們曾經(jīng)介紹過買房預(yù)售合同前面屬于格式合同，而后面的補(bǔ)充條款的法律效力其實(shí)是大于前面的格式合同的。在樓市不景氣的當(dāng)下，消費(fèi)者可以在補(bǔ)充條款中增加有利于自己的條款來爭取與開發(fā)商談判的機(jī)會(huì)，維護(hù)自己的切身利益。例如可以在補(bǔ)充條款中明確公攤面積的數(shù)字和具體位置，不讓開發(fā)商鉆空子。

每個(gè)銷售的談判籌碼都不同

開發(fā)商在定價(jià)的時(shí)候就想到了你肯定會(huì)砍價(jià)，所以大多數(shù)售樓處都準(zhǔn)備了不同幅度的折扣空間分布在不同層級(jí)的銷售人員掌握。假如整個(gè)售樓處可以控制5％的折扣，通常銷售員會(huì)被告知有2％的議價(jià)空間，經(jīng)理們會(huì)擁有4％的打折權(quán)力，總監(jiān)級(jí)別的管理人員掌握5％。

因此，與你談判的層級(jí)決定你能爭取到多少折扣空間。一般來說如果你想要更低的折扣，可以要求售樓員去請(qǐng)他的上一級(jí)出面協(xié)商。另外，對(duì)于初次看房或購買意愿不強(qiáng)的顧客，他們不會(huì)輕易透露底線。換句話說，不要選擇太年輕的銷售員，多跑幾趟售樓處再坐下來談價(jià)格，談判中堅(jiān)持逐層會(huì)見，可以得到更優(yōu)惠的價(jià)格。

你的個(gè)人資料可能被賣出

買完房子，你是不是會(huì)突然接到各種讓你去裝修、買保險(xiǎn)、買家具的推銷電話？不幸地告訴你：你的個(gè)人信息已經(jīng)被出售了！一位房產(chǎn)銷售經(jīng)理解釋：“由于買房置業(yè)這個(gè)過程涉及到諸多環(huán)節(jié)，客戶的資料究竟是在哪個(gè)環(huán)節(jié)被賣了，我們也不得而知。銀行貸款會(huì)登記個(gè)人信息，所有的業(yè)主信息在物業(yè)公司也有備案。當(dāng)然也有可能是銷售人員私下把信息賣給了別人。”購房是一個(gè)很長的利益鏈，賣給裝修公司、電器公司都有可能，但是出售最多的對(duì)象還是中介公司。“曾經(jīng)就出現(xiàn)過在開盤的紅火階段有中介的人堵在售樓處外面要買客戶資料的情況。據(jù)說一份高檔別墅住宅的客戶資料的交易價(jià)格甚至達(dá)到了4000至5000元一份。”