“紅5月”樓市回暖只是虛火一把

對于2012年的樓市，筆者的一個基本判斷是房價不可能大漲。

一邊是“紅五月”跳躍式增長的樓市成交數據，另一邊是中央反復強調的“樓市調控不會半途而廢”；一邊是三年來首次降息的貨幣政策信號，另一邊是央行辟謠“重提個貸下限為七折利率”被市場曲解。近日樓市的消息面分外龐雜，似乎進入了一個微妙而緊張的階段，越是拉鋸僵持的關鍵時期，“消息戰”就越密集。對購房人而言，該如何梳理這些多空雙向的信息?當下是否出手的最佳時機?

4月份工業增加值的增長是9.3％，5月份是9.6％。看起來5月份似乎增長回升了，其實，除去工作日因素，5月份的工業實際增長很可能比4月份更衰。不到10％的工業增長所對應的中國經濟增長，應該不高于7％。一直擔心的中國經濟的所謂“二次探底”，可以說已成現實!

對于本輪經濟的再度刺激，絕對不可以再像2008年那樣貨幣大水漫灌的方式，且事實上形勢也不允許。其一，“鐵公機(鐵路、公路、機場)”已經投得七七八八了，當然現在或許又有三鐵(高鐵、地鐵、城鐵)，但政府瘋狂投資引發的后遺癥讓人畏懼。其二，樓市已由賣方市場變為買方市場，要一鼓而起也不再可能。其三，中期通貨膨脹的壓力讓貨幣放水投鼠忌器。

拉動經濟的三駕馬車中，除進出口外，國內消費和投資當前最大的掣肘是投資機會的奇缺!從國家層面而言，無論是過去的鐵公雞或是現在的三鐵，國有銀行不惜沉淀大量不良貸款，把天量資金低息帶給大型國企。這種行為的背后是“肉爛在鍋里”的混亂邏輯，而真正激活經濟活力的恰恰是民企的投資!從居民個體的角度來看，消費不振、內需不興的原因在于百姓家底不厚，家底不厚的根源在于投資渠道稀缺。長期以來，老百姓只能被動把錢存在銀行，眼睜睜看著通脹肆意侵蝕個人財富。日本上個世紀的“國民收入倍增計劃”，在1968年成就了其世界第二大經濟體的地位。美國幾十年前推出的REITs投資產品，讓普通老百姓可以分享房地產行業的豐厚收益。這些都是我們可以借鑒的經驗!

近日央行在“特急”文件中重提首套房個貸利率的下限為七折后，又緊急辟謠“媒體有意曲解政策意圖。”其實，監管層從未叫停過首套房利率七折優惠，數次調控的指向都是首付比例。一直以來都是銀行根據自身風險和市場情況自主定價。

但央行重提七折，言者或有心或無心，但聽者卻有意。一個關鍵的問題是現在各家銀行處于不同的發展階段，對于各大國有銀行而言，大規模擴張期已過，對業務收益相對更加看重。但對于廣大正處于擴張期的區域性中小銀行呢?只要有幾家銀行推出七折優惠，很快就會引發“漏斗效應”，一家銀行可能因七折優惠而搶占該區域80％的業務。這就存在明顯的倒逼機制!預計在第三季度首套房可能會迎來七折時代，首次置業的剛需客戶或許可以再等等。

對二套改善型需求而言，十八大之前政策層面基本沒有機會。因為推行首套房優惠沒有任何政策風險，但二套房則不同，很難區分改善型需求還是投資型需求，存在明顯的政策風險。

5月北京樓市新增供應3685套新房，銷售972套，新房簽約率僅為26.337％，銷售壓力絲毫未減。熱銷的只是少數打折項目，多數項目仍處于低迷的狀態。開發商更多的是想通過走量來保證現金流，真正現金流寬裕的開發商寥寥無幾!

對于2012年的樓市，筆者的一個基本判斷是房價不可能大漲。從主觀上說，換屆年不太可能出現政策大逆轉，穩定仍是主基調；從客觀上說，限購以來巨量的庫存還沒有消化掉。但從中長期來看，雖然經過多次調控，但房價上漲的核心動力并沒有真正熄滅，一者是土地市場并沒有實質性改變，二者是通脹壓力下投資渠道并沒有真正拓寬。