商品房預售制取消將近？

編者按

8月23日，在山東省保障性安居工程和房地產調控工作會議上，山東省副省長夏耕表示，將在山東省全面實行商品房預售資金監管制度，選擇有條件的開發項目開展商品住房現房銷售試點。預售制取消似乎有了現實的版本。

十幾年來，中國住房市場之所以能夠快速發展與繁榮，在于兩項金融工具的創新：一是住房預售制度；二是住房按揭貸款。它們分別給住房供給與需求提供了有效的金融杠桿。但也要看到，該制度運行風險只是購買住房者、銀行等單邊承擔，房地產企業則只是獲利而不承擔該制度運行的任何風險。

“居者有其屋”是數千年來老百姓最質樸的夢想，“我有一所房子”也成了詩意之外的現實渴望。當預售制和房價過高、市場風險、房產泡沫等詞語有關聯的時候，我們就不得不重新來審視預售制了。

其實，取消商品房預售制、實行現房銷售的呼聲并不是現在才有。2010年，廣西南寧宣布試點現房銷售，后來被當地否決。2009年全國“兩會”期間，民革中央向政協會議提交了集體提案內容，建議全面取消商品房預售制度。

盡管住建部8月初曾出面辟謠“取消商品房預售制”，但實際上，相關人士透露，住建部內部對是否實行現房銷售制度也存在爭論，主流意見是鼓勵和推動地方政府進行現房銷售試點。

房產市場十分敏感，與我國在預售制、房產稅征收等制度的不完善密切相關。不管是預售制還是現房銷售制，使住房銷售制度更加符合市場、回歸合理性才是終極目標。

陳國強

中國房地產學會副會長

取消預售制可促進地產業規范

如果商品房預售制度取消，短時間內市場的供求關系容易扭曲，可能面臨市場后續斷檔、供不應求的被動局面，但是“陣痛期”過后，地產業會進入正常運轉流程，市場可望恢復常態。

預售制的取消與否無關乎房價漲與跌（除“陣痛期”外），但將關系到行業進入門檻高低，關系到開發企業的財務杠桿率高低，關系到購房者的權益保障問題，關系到行業的規范化與成熟度。

現行商品房預售制度下，房地產開發企業拿尚未竣工的商品住宅與購房者約定，購房者交付定金或預付款，這就大大降低了開發商進入地產行業的門檻。這一制度最初的用意是解決部分房地產企業開發資金不足的問題，以加快城鎮住房建設，主要依據1994年建設部出臺的《城市商品房預售管理辦法》。如果取消了預售制，就等于提高了開發商進入的門檻，一批資金、效益不良的地產商將會被淘汰，能夠進一步規范地產行業，促進優化升級。

近年來，預售制的弊端日漸凸顯出來。對于購房者來說，取消預售制，他們的權益能更好地得到保障，房屋面積縮水、建筑設計變更、房屋質量缺陷等問題以及延期交房、抵押房再預售、預售房再抵押等行為也都能得到遏制。

住房預售制度是階段性的政策，不可能永久保留，但其退出需要有一定的條件，需要等到市場更加平穩、成熟。最重要的是，要準確評估取消預售制的“陣痛期”有多長以及需要付出多大的代價。

趙秀池

首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任

目前取消預售制危害大

目前我國的房地產市場發育還不成熟，大量的中小企業資金匱乏，如果取消預售制，會造成房地產市場出現動蕩，大批中小房企倒閉，會直接減少住房供給，與此同時又會形成大房企壟斷市場的局面，不利于房價的調控。

有人認為預售制推動房價上漲，并嚴重損害了消費者的權益。我不同意這樣的觀點。房價是供求關系及各種經濟、政策因素綜合作用的結果。預售制對房價會有影響，但是影響是很小的。采取預售制時，購房人承擔了一定的風險，提前支付房款，降低了開發商的資金成本，所以期房房價比現房房價要低。在房價上漲時期，反而幫助購房人鎖定了低房價。

當然，在房價下降時，期房價可能會高于交房時的現房價。其實，房價有漲就會有跌，這是市場經濟的正常現象。“房鬧鬧”現象是人們買房時存在買漲不買跌的投機心理使然。

預售制與住房質量沒有直接關系，目前商品現貨交易下的質量問題也有不少，并不是取消預售制就能解決問題。消費者的權益維護，可以通過健全監管制度、建立保險機制等來解決。

要解決大家關注的高房價問題，除了從供需兩方面入手，還要多角度考慮。一方面要加大住房供給，尤其是中小戶型普通商品房、改善型住房以及保障房的供給；另一方面要繼續抑制投機性和投資性住房需求。同時，降低住房成本，限購、限貸、限價手段要同時采用，并實現差異化政策，真正做到有保有壓。還要加大輿論宣傳，鼓勵居民租房居住。

中國報道V

話題

中國報道V：

#討論#關于商品房預售制應不應該取消的爭論，近些天來再次進入公眾視野。歡迎廣大網友就商品房預售制發表見解。

回應

馬素德：

預售制本身就不合理，讓消費者承擔風險，房地產商能夠空手套白狼。老百姓交了預售款，房產商有時卻不能按時交房，而且變相漲價。取消預售制，老百姓能夠有選擇的空間，有利于形成商品房質量、價格橫向比較的良性競爭機制，促進房地產業發展。

隴上新娘：

如果取消預售制，房價只會更高。開發商如果能把房建完再賣，說明他資金周轉最困難期已過，風險已降至最低，就不會輕易降價。另一方面，如果取消了預售制度，開發商制定成本預算的時候會增加利息、風險成本，成本增加了，供應就會減少，房價自然也會增長。

路延熹V：

調控除了改善供需外，還要從根本上降低成本，千萬不要打著為民的旗幟，干著轉移房價甚至抬高購房條件的舉措。實行預售資金監管制度即可降低資金挪用的風險。

冷迎秋：

從買房者角度來說，我贊成取消預售制，那樣買到的房子是實實在在的房子，不需要承擔那么多市場風險。現在開發商正是利用購房者的錢來建造房屋，成本很低，所以他們不擔心會沒有錢，這樣造成房產泡沫增大，損害老百姓的利益。