民營房產商之惑

中國城市化的一個結果，就是無論你到哪座城市，都是一樣的高樓林立。改革開放以來，中國經濟高速發展，各地都加快了城市開發建設的速度。從舊城改造到新區建設，房地產業呈現出一片繁榮景象。

在現有的財稅體制下，由于地方政府對土地財政的依賴，城市建設的背后是通過不斷拆遷而形成的持續的土地出讓，以及由此而生的地價上漲和房價飆升。國家出臺的一系列關于樓市的調控政策，給整個房地產業的競爭和發展帶來了深遠影響。尤其是一些民營的房地產商，如果沒有足夠的資金和好的項目，日子就會比較難過。

沒有好項目就吸引不到資金

在福建省房地產協會副會長、福建漳州城市綜合開發有限公司董事長李悌盛的辦公室里，擺滿了各種榮譽證書，“福建省房地產協會副會長單位”、“工程質量管理先進單位”、“AAA級信用企業”、“2009—2010年度中國房地產誠信企業”等。在漳州的城市開發與建設中，漳州城市綜合開發有限公司功不可沒。

近年來，漳州的城市建設快速發展，城市建成區由1978年改革開放初期的6平方公里擴大到現在的50多平方公里。尤其是1997年，龍文區成立，龍海市的步文鎮、郭坑鎮納入城區管轄范圍，拉開了建設東部新城區的序幕。而聚集了較多老國企的北部舊城區，也成為舊城改造的重點。

漳州城市綜合開發有限公司是福建省最早創辦的國有房地產開發公司之一。2004年，按照市政府的要求，公司由國有企業改為民營股份制企業。目前，公司已建成各類房屋71.655萬平方米，為城市基礎設施及公建配套工程投入資金達8623萬元。李悌盛介紹說，“我們以前一直是市里的納稅大戶，但是近些年情況不太好”，主要原因是新區的地價太高，拿地很不容易，而沒有好項目就找不到資金，最終影響了公司的效益。

改制后的公司擁有了更多的自主權，但是在市場競爭中，沒有改制的幾家國有房地產公司仍會受到政府的“保護”。比如保障房項目，政府直接就交給他們了。而一些好地段的商品房項目，最小的一塊地保障金就要幾千萬元，必須要有雄厚的資金做支撐。

對于一個經營了近30年的房地產公司來說，資金欠缺似乎一直是困擾企業發展的“攔路虎”。由于漳州房地產業發展的特殊環境，傳統的國有房地產公司并沒有獲得豐厚的原始積累。在早期的商品房開發階段，漳州市按照中央的精神，嚴格由政府對商品房定價?！吧鲜兰o80年代，物價局、銀行以及房屋主管部門一起為商品房定價，公司的利潤只有3%，還要負擔員工的工資等各項開支?！崩钽┦⒄f，現在的利潤也只有10%，主要是因為漳州的地價上漲了，但房價漲幅并不快。和其他的沿海城市相比，漳州的房價算是便宜的。

“最近幾年，我們一直求穩發展，開發量雖然不大，但員工的情緒都很穩定。相比其他房地產公司的大量裁員，我們基本上能維持現狀。”李悌盛告訴記者。

開發新業務迎接新挑戰

十年來，中國的房地產經過市場化的洗禮，到了轉變發展方式的時候。過去跑馬圈地式的數量型增長方式需要慢下來，向更加關注開發質量、提升產業化水平方面轉變。“宜居環境”成為城市建設的一個新標準，這對房地產商無論是內部管理還是營銷能力，都有了更高的要求。

“城市不是鋼筋水泥構成的森林”，這是漳州中心城市建設發展一直追求的主線。在舊城改造和新區開發中，漳州市大力實施園林綠地工程，市區綠化覆蓋率達到42%?！俺鞘虚_發要服務于改善市區環境，提升城市品位?！崩钽┦⒈硎?，今年要在抓好原有項目的建設、交付和資金回籠工作的基礎上，根據市場變化，結合自身實際，在新項目上尋求突破。

完善衛生配套設施，新增小區綠地，加強物業管理服務，豐富社區文化，這些新理念不斷注入漳州城市綜合開發有限公司新開發的樓盤里。只有站在業主的角度不斷改善工程質量和服務質量，并通過組織學習，提高內部員工的整體素質，建立完善的管理制度，才能贏得市場的青睞?！霸诩ち业氖袌龈偁幹校髽I要贏得競爭力，就必須具備科學有效的管理?，F階段是一個優勝劣汰的整合期，誰在這個階段穩固了自己，取得了生存的資本，誰就能贏得未來?！崩钽┦κ袌鲆呀浻辛饲逦恼J識。

最近幾年，漳州老百姓口袋里的錢多了一些，對居住環境的要求也更高了?！拔矣幸粋€新項目，準備做高級公寓?！崩习傩盏男滦枨笞尷钽┦⒖吹搅松虣C。

對漳州來說，今年是城市綜合體爆發性增長的一年。隨著萬達、明發等地產龍頭企業進駐漳州，城市綜合體項目開始從市區蔓延至縣城乃至鄉鎮地區。在城市綜合體附近建設高檔住宅區，無疑是一個好的選擇。李悌盛希望能夠趁機拿下一些好的項目。

針對目前房地產業的現狀，中國房地產協會秘書長朱中一認為，“目前買房自住的剛性需求群體依然龐大，并且已經成為購房的主要消費者。如何最大限度地吸引那些自住型消費者群體選擇購買自己的商品房，是各大地產商如今面臨的主要問題?！?/p>

如今，養老地產、旅游地產、環保地產等一系列新型特色模式正在興起，開發商開始在傳統的商品房基礎上深耕產品線。這至少提供了一條發展思路，即真正做到“以客戶為主導”。

“在國家的宏觀調控政策逐漸顯效、市場逐步規范后，中國的房地產還將有長期的、廣闊的發展空間。在新政的影響下，房地產企業組織結構將得到調整，房地產行業內部將得到整合。這對我們來說，既是挑戰，又是機遇。”李悌盛說。