完善個人住房轉讓稅收政策探析

近年來，隨著房地市場的迅猛發展，二手房交易日益活躍。由于涉及范圍廣，征收的稅種多，特別是國家為加強房地產市場的稅收調控，對二手房中的個人住房轉讓稅收政策調整頻繁，執行難度加大，容易產生征管漏洞，增加執法風險。進一步完善二手房尤其是個人住房轉讓稅收政策迫切緊要。

一、蘇北縣區個人住房轉讓市場現狀

1.交易量快速增長。近年來，越來越多的農村人口選擇進城置業，部分經濟能力有限的人把目光放在了二手房市場。同時一些城鎮居民隨著經濟能力的提高，改善居住環境賣掉舊房重購新房，或者投資、投機購買房地產，二手房尤其是個人住房交易日益活躍。

2.轉讓類型種目繁多。縣區個人住房轉讓的房源類型有商品房、自建(包括自己出(投)資建設)房、房改房、單位集資房、安居房等，其中以商品房及自建房為主。

3.無規范的交易市場。縣域內的個人住房轉讓主要是通過中介服務所發布房源信息，基本上無價格信息，在交易雙方實地查看住房狀況后，“價格面議”。交易私下進行，真實價格和付款信息通常難以為房管、地稅等第三方掌握。

4.缺少專業的房地產價格評估機構。大部分縣城均還沒有規范的房地產價格評估機構，房產價格的確定主要還是依據部分同類二手房價格以及個人喜好決定。

二、個人住房轉讓稅收政策解析

近年來，為加強房地產市場的稅收調控，總局先后下發了一系列的稅收政策文件，重點對個人住房轉讓環節涉及的營業稅、契稅、個人所得稅進行了調整，政策日益復雜。從征管實踐來看主要，主要存在以下幾個難點。

1.房屋計稅價格核定難。個人住房轉讓過程中納稅人組供虛假的交易合同現象比較常見。對申報的交易價格明顯偏低且無正當理由的，以及單位或個人將房屋無償贈與他人的，需要由主管稅務機關核定其房產的計稅價格。《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》(國稅發(2007]33號)規定了幾種確定納稅人的最低計稅價格的途徑。即：由地稅機關制定房屋交易最低計稅價格管理辦法，公正合理地核定；參照當地政府公布的拆遷補償標準、房屋交易指導價、基準地價確定；參照房地產交易資金托管金額或者網上報價確定；參照信譽良好的房地產價格評估機構的評估價格確定。然而，目前部分地稅部門基本未建立房屋交易最低計稅價格管理辦法，縣區內基本上不具備可供參照的房屋價格信息，也沒有相應的房地產價格評估機構。

2.普通住房的認定標準難。對個人轉讓住房的普通住房與非普通住房的劃分，國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知規定，享受優惠政策的住房原則上應同時滿足的條件之一是“住宅小區建筑容積率在1.0以上”。目前，各級地稅部門制定的具體標準中，均延續相同表述，未有任何突破。對住宅小區之外( 舊城區、城郊、鄉鎮居民(農民)居住區)的房屋是否參照“建筑容積率在1.0以上\"的規定執行，沒有明確。

3.自建房的界定標準難。個人自建自用普通住房，銷售時免征營業稅。對如何準確界定自建自用住房，總局一直未制定相關的標準或規定。不同的界定標準，異致部分個人自建自用普通往房轉讓的稅負差別較大。

4.唯一住房的認定標準難。《財政部、國稅總局住建部關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》(財稅(2010)94號)規定對個人購買普通住房且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。《財政部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字[1999] 278號）規定，對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。上述兩個文件表明，契稅和個人所得稅關于唯一住房認定的地域范圍和家庭成員范圍不完全相同。實踐中，不但認定難度大，而且容易混淆。

三、對完善個人住房轉讓稅收政策的幾點建議

1.建立、健全房屋計稅價格管理制度。各級地稅部門應從建立和完善房屋計稅價格管理辦法入手，制定管理制度， 在合理確定不同類別的標準房產的基準價格基礎上，結合房屋樓層、年限折舊、土地使用權性質及綠化、朝向裝修交通、周邊環境等相關因素過行修正，確保公平、科學、合理確定納稅人的房屋交易價格。

2.完善普通住房認定標準。出臺文件，將住宅小區之外(包括老城區、城郊、鄉鎮場)的各種住房類型一并納入“建筑容積率在1.0以上”的認定條件，并將普通住房的認定標準覆蓋到所有區域內的所有住房類型，避免政策執行混亂。

3.明確自建自用房的界定標準。個人自建自用住房至少應同時符合以下兩個條件，即：須經政府有關部門批準立項為個人的住宅項目，銷售時享受免征營業稅的住房僅限于一套。因此，對個人自建自用住房的界定，應明確為包括符合一定條件的自己出資建設并自用一定年限的住房，將部分居民(農民)轉讓的自建自用普通住房納入營業稅減免范圍。

4.規范統一唯一住房認定的范圍。隨著房管部門房地產信息管理系統的建立完善，對個人“唯一住房”的認定將更加準確。因此，對契稅和個人所得稅在認定家庭唯一住房的地域范圍和家庭成員范圍應進行統一。現有條件下，可將地域范圍統一為全省范圍內；將家庭成員范圍統一為購房人、配偶以及未成年子女，便于基層稅務部門實踐操作。

（作者簡介：龔光明（1975.6-），男，江蘇省鹽城人，注冊稅務師、經濟師，本科，江蘇省響水縣地方稅務局，研究方向：稅務征管。）