我國養老地產發展研究

摘要：隨著經濟社會的迅速發展和人口老齡化問題的日益嚴峻，養老地產的發展受到相關各方的高度關注。根據我國養老地產的發展現狀及結合典型案例，并從老齡化社會、老年產業經濟、房地業和房地產企業轉型角度，分析了養老地產的特性，介紹了國外養老地產的發展經驗，闡述了當前亟待發展養老地產的必要性，并提出加強政府扶持力度、優化規劃設計、擴大融資渠道、探索運營方式四個方面的建議。

關鍵詞：養老地產；人口老齡化；對策

中圖分類號：F062.9 文獻標識碼：A

我國面臨越來越嚴重的人口老齡化問題。養老地產既是我國養老保障體系的重要內容之一，也是房地產企業當前轉型和追求可持續發展而進行市場細分的結果，是房地產業和養老產業整合的產物。養老地產的目標客戶是老年人群體，這將必將有別于普通的住宅產品，即符合老年人居住需求的居住建筑是指老年人長期生活的，能得到經濟供養、生活照料、精神慰藉三個基本內容的居住場所[1]。養老地產的主要物業形態包括：老年住宅、老年公寓、老年社區和養老機構等。發展老年地產可以推動房地產市場的進一步發展和完善，同時能夠緩解政府的社會保障壓力，有效加強老年經濟的發展。因此，政府、房地產企業、保險機構、社會保障力量等相關各方應該積極探索適合我國國情和市場需求的養老地產發展模式。

一、國內發展現狀及典型案例

養老地產是一項房地產開發與各項特色服務于一體的系統工程。房企的開發建設經驗缺乏，開發理念、運營模式、盈利模式尚不確定，消費者由于受到傳統觀念的影響，仍然習慣于居家養老，機構養老的消費觀念仍有待轉變，真實的消費需求有多少還不可準確測算。我國1999年就開始步入老齡化社會，政府不斷出臺關于養老地產的政策和加大對養老產業的投入力度，比如，民政部“十二五”規劃指出中國政府養老行政行為將出現重大轉型，將由政府開始承擔社會養老服務體系；在全國已新建了1 000多家養老院和其他養老機構，使10多萬五保戶老人進入養老機構收到養老護理等。但是截至目前關于養老地產的政策仍然停留在研究、探索階段，對拿地、融資、運營等各個環節仍然沒有可供具體操作的政策指導。

養老地產在我國尚屬新興領域，但近年來被各路資本迅速炒熱。在房地產價格理性回歸和房地產業加速調整的大背景下，地產商、投資商、保險機構等不斷推出養老地產項目，對養老地產開發模式、后期運營、商業模式等方面進行了一些有益的探索。由于養老地產整合資源多，產業鏈長，投資回報期長，都是以單個養老地產項目在建設運營，還沒有形成規模，沒有形成可復制的商業模式和路徑，但是這種邊干邊探索的方式是值得鼓勵的。

北京太陽城國際老年公寓項目：這個項目位于北京著名的小湯山溫泉療養區，總占地面積近42公頃，總建筑面積近20萬平方米，容積率0.5，社區內建有2萬平方米如意形的人工湖，綠化率高達50%。功能定位上，集醫療救護、生活照料、精神贍養三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養老服務模式。產品形態上，為了實現全程化養老的目標，同時考慮老人的經濟承受能力、健康狀況建有多種型式的住宅及相關醫療、購物等商業建筑來滿足養老的需要，其中配套設施包括太陽城醫院、購物中心、文化教育中心、陽光水世界和物業管理中心等。養老方式上，有居家式、租住式、安養式、度假式四種，其中居家式是購買了住所的產權，社區為老人提供醫療、購物、送餐、家政等上門服務的養老模式；租住式養老是指按月交納規定的費用，即可獲得專門為老年人提供護理、食宿、照料等服務的養老模式；安養式養老是指將養生、保健、醫療、康復、生活護理與心理關懷相結合的養老模式，主要針對生活半自理和不能自理的老人；度假式養老是指到世界各地的旅游度假勝地，以度假養生為主要目的新型養老模式。該項目地產產品多樣化，租售并舉，將老年人群體進行了層次劃分，同時配套設施完善，服務人性化、親情化，符合現代服務業的特點。但是無論購房還是承租其價格依然高昂，給一部分有需求的老年人造成了障礙，有效需求減少。北京太陽城國際老年公寓是集提供高端地產產品和養老服務為一體的進行市場化運作的綜合性、現代化大型老年居住區，是我國養老地產先行先試的典型實例。

二、發展養老地產的必要性分析

（一）發展養老地產的客觀條件

21世紀來臨之際我國已經進入人口老齡型國家。據第六次人口普查數據顯示，我國現有的老齡人口為1.59億。預計到21世紀中葉，我國老年人口將達到4億，約占總人口的26.53%[3]。然而現實生活中老年人的居所大多年久失修，周邊配套設施落后，環境較差。在北京、上海、廣州和深圳等一線城市，很多高收入老人認為目前社會上已有的養老產品不能滿足他們獨立生活的需求，他們期待著有更高端的產品和服務并且也有能力支付相應的費用[4]。住房不僅是居民基本的生存權利和生活需求，也直接關系到老人的養老環境能否得到有效改善。養老地產就是給老年人提供一個健康的生活環境和好的生活狀態，重視改善老年人的居住環境體現對老年人的尊重和人性化。

在我國傳統文化里，認為養兒可以防老，但是隨著經濟水平的提高、家庭人口數量的變化，老年人滿足了吃住等基本生活需求之后，更加注重精神層面的需求，出現了一些以房養老、異地養老等新觀念。雖然目前我國的養老模式仍以居家養老為主，但是隨著我國計劃生育制度的貫徹實施，出現更多的4：2：1型家庭結構，甚至由于老人和子女沒有生活在同一城市而出現很多空巢老人；現代社會競爭日趨激烈，生活和發展的壓力使得子女對養老無暇顧及，而老年人的經濟獨立性日益增強；機構養老將是未來發展不可逆轉的趨勢。而現在社會上的養老床位總數僅占全國老年人口的1.59%，不僅低于發達國家5%至7%的比例，也低于一些發展中國家2%至3%的水平[5]。因此，人口老齡化的發展現狀以及養老模式的趨勢改變注定對養老地產的巨大需求，市場潛力巨大。

（二）推動老年產業經濟發展的助推器

國外老年產業發展較為成熟，被視為朝陽產業，已成為推動國民經濟發展的重要力量。國外老年產業大體可劃分為五大類：一是老年人用品領域；二是老年護理和生活服務領域；三是老年住宅和養老設施領域；四是老年金融、保險領域；五是老年教育、文化休閑等領域。可見養老地產是老年產業的重要組成部分，沒有老年居住環境的改善，市場上沒有能夠滿足老年人需求的養老地產產品，老年人的養老就要大打折扣。人口老齡化社會的到來，為我國的社會發展和老年保障事業帶來嚴峻的挑戰，同時也蘊藏著巨大的發展機遇和消費市場。我國2005年老年市場需求為6 000億元，2010年達到1萬億元，2020年達到2萬億元，目前我國每年為老年人提供的產品還不足500億元，市場供給與需求嚴重失調[3]。當前我國的福利模式正處于福利型向產業型過渡的階段中，2010年我國僅離退休人員可用于購置住宅的資金總額突破8 000億元，2020年將會達到2.8萬億元，2030年會突破7.3萬億元[6]。城市中的老年人經濟狀況已普遍提高，購買力大大增強，需求日益旺盛，在這樣的背景下養老地產勢必會推動整個動老年產業的發展。

（三）發展老年地產與房地產業創新

市場細分是房地產市場發展的必然趨勢。當前住宅市場受到國家宏觀政策的嚴厲調控，房地產企業的產品同質化嚴重，競爭激烈。我國房價經歷了連續幾年的連續暴漲之后，中央采取限購、限貸等措施，投資投機需求得到有效抑制，成交量大量萎縮，相關領導不斷表態要堅定不移的延續調控政策和鞏固當前房地產市場的調控成果，房地產業正在經歷一次大的調整，毫無疑問房地產企業在傳統住宅地產市場上的暴利時代已經結束。傳統的房地產大概還有15—20年的時間可以開發，這個階段買房的主力是70后和80后，當90后成長起來時，他們雙方父母家里都有房子，他們并不需要買房，需求量也就減少了很多。而那時中國已經進入老齡化的高峰期，養老地產或許將成為今后相當長一段時期內房地產行業的主力板塊[7]。在這種背景下，開發新的競爭業態，開辟新的市場空間，尋找新的利潤增長點是房地產企業得以持續發展的重要保障，是房地產企業轉型的必由之路。

養老地產等細分市場所展現出的市場潛力已經獲得各大房企的青睞，萬科已把發展“健康養老地產”寫入2009年度報告里。而在此之前，萬科研究健康養老地產物業已有3—5年的時間。2010年，萬科就宣布在北京房山竇店試點養老地產項目，采用租、售并舉兩種養老地產模式，為萬科養老地產領域鋪路。萬科養老地產宣布首先試點的是一線城市，因為這些城市年輕人工作繁忙，沒有時間照料老人，有很多“空巢”老人，需求量很大。

保利地產在2008年就涉及養老地產方面的探索性研究，已完成養老地產模式開發研究，形成對養老地產的設計標準。2012年2月24日，保利地產舉行品牌發布會公布下一個十年的發展戰略規劃，未來十年保利將在北京大幅提升商業地產比重，在養老地產等新地產業態形式方面實現重點突破。保利已針對養老地產業務調整了公司架構，成立了養老產業專業管理公司。據悉在去年保利地產的養老地產項目在上海、長沙兩地開始試點。在全國有名的大型開發商中，不僅萬科、保利已開始養老地產項目的實施，華潤置業、首創等業已開始關注養老地產領域。

養老地產兼具公共福利和房地產商品兩種屬性。在公共福利屬性方面，養老地產涉及到社保、保險等公共事業，普通商品房主要是滿足人們的居住價值要求，兼顧投資需求，公共福利更多的是考慮對老年人生活、生理和心理等方面的特殊照顧。養老地產的服務對象是特定的老年人主體，針對老年人生活、生理和心理等方面的特殊性滿足醫療、休閑、餐飲和居住等多種需求。

在商品屬性方面，首先養老地產的開發過程復雜性強，在普通商品房一般開發過程要求之外，還包括醫療、娛樂、餐飲設施的建設，這些設施屬于商業地產業態，從本質上說養老地產是住宅和商業地產的有機融合，產業鏈拉長，資金需要量大大增加，而且資金回籠相對較慢，開發風險更大；其次，運營和管理方面要求高，由于養老地產兼具住宅和商業地產的特性，橫跨三個產業，需要整合醫療、餐飲、休閑等多個行業資源，這給養老地產后期的運營管理提出了更高的能力要求；最后在創造利潤方面，以往絕大部分的利潤來自物業的租售上，物業服務僅占很小的比例，而對養老地產來說必須緊密結合養老產業的特征，深入研究其運行規律和特殊要求所在，分析養老地產的價值鏈，將利潤重心向物業服務轉移。

三、發展養老地產的國際經驗

隨著生活水平和醫療水準的提高，人類壽命不斷延長，死亡率下降，而人口出生率卻不生反降，人口老齡化是科技進步和社會經濟發展的必然。西方發達國家包括日本、新加坡等國家從20世紀70年代左右不斷進入老年型社會，經過幾十年的發展，其在養老地產方面已形成比較完善的福利保障和社會養老相結合的老年住房體系，學習和借鑒國外的成熟理念和經驗做法可以讓我們少走許多彎路。

四、促進我國養老地產發展的對策建議

現在我國養老地產從理論和實踐方面都處于初步探索階段，根據養老地產所特有的特點以及我國現階段的養老產業和房地產業的發展現狀，結合我國老年人的養老觀念和習慣，借鑒國外養老地產的發展經驗，對我國養老地產發展提出如下建議。

（一）加大政策扶持力度

我國養老產業走社會化、產業化、專業化的道路是未來發展不可逆轉的趨勢，而完備的政策法律體系是市場經濟能夠健康發展的重要保障，這決定了政府理應扮演重要的角色。建設部曾在1999年出臺了《老年人建筑設計規范》，同時提出以家庭養老為基礎，以社區養老為依托，以機構養老為補充，構建符合中國國情的“9073”養老格局，但是仍處于規劃、探索階段，遠遠不能滿足養老地產發展的需要。因此，政府必須首先建立養老地產方面的法律法規，在養老地產的土地供給、建筑設計、融資、稅收、合作基金和服務行業等方面盡快出臺相關規范和標準，為規范和指導市場參與各方的行為提供法律依據。

（二）優化規劃設計是養老地產的必要條件

優化規劃設計既能體現對老年人的人性化關懷，也是養老地產后期運營成功的關鍵。首先在規劃方面，不僅要規劃好老年人的居住的住宅，還要保證住宅與醫療保健機構、文化教育機構、家政服務機構在數量和功能上的相互匹配，因為這直接關系到養老功能的滿足程度和后期運營管理的難易程度。其次，在老年住宅的室內設計上，我國地區差異大，要根據各地的氣候差異、生活習慣的不同需要對室內進行差別化設計。通常要充分考慮安全性、舒適性和老年人的特殊性，如在國外，專家認為理想的老年人居住建筑應該是允許老年人自由且獨立的生活，并提供必要的協助，而不應該一切包辦，否則反而會降低老年人的活動能力、加速老化進程。

（三）創新融資方式，擴大融資渠道

隨著我國房地產業的發展以及不斷受到宏觀政策的調控，其對資金的依賴性越來越大，而且養老地產的產業鏈長，整合的資源多，需要的資金量巨大，傳統的依靠銀行借款方式可能不能滿足對資金的需要，亦可能累積風險，增加風險隱患。2012年2月28日國務院會議決定設立溫州金融綜合改革試驗區，試行金融改革方案，允許發展民間金融組織，將民間資本正式納入正規金融體系。這為吸納海外基金、REITs（房地產投資信托基金）、保險公司、養老基金等資金，拓寬融資渠道，滿足養老地產對資金的需要提供了可能。

（四）積極探索有效的運營模式

傳統的住宅經營模式是銷售和出租，并以銷售為主，這種模式資金回籠快，周轉速度快，可以實現滾動開發，而養老地產的利潤重心從銷售轉為對物業的長期持有經營，投資回收期相對較長，而在開發過程中面對現金流壓力。因此，售出加持有的模式，即養老地產的部分產權出售給消費者，再收取服務費提供專業養老服務的一種形式，是一種相對理想的運營模式。但銷售與持有的比例以及對持有的部分如何管理需要針對不同的項目而采取不同的模式。

參考文獻：

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[7] 李雪韻.淺議養老地產發展現狀及對策[J].上海房地，2010（11）：28.