壓不住的剛需,房地產市場解凍

4月份的北京春季房展會像往年一樣熱鬧開幕，但是，進到會場內發現參展項目與往年已大不相同，一半以上是海外的地產項目，國內則集中于以海南、北戴河周邊為代表的旅游休閑地產，北京市內的樓盤鳳毛麟角，芳蹤難覓。

根據北京住建委數據，今年清明假期全市住宅網簽總量為550套，其中新房成交462套，二手房成交88套。與去年清明假期481套的網簽量相比，上漲了14.3%。

安家世行董事總經理楊大勇分析說：“今年一季度北京的成交量有90%是首次置業者，另外10%的二次置業者也主要為改善性的剛性需求。對于剛性需求的購房者，他們選房的方式就是在自己熟悉或感興趣的區域走走看看、實地探訪，房展會已不是他們獲得信息的重要途徑，對于這一點房地產企業都非常清楚，這也是市內樓盤選擇不進房展會的原因。”

春天也是置業天

從全國市場來看，今年3月也是房地產的小陽春，雖然仍有料峭春寒，但交易量普遍回升，回暖趨勢已經確立。

中指院報告顯示，3月份監測的40個城市中，33個城市成交面積環比上漲，比例超過8成，10個重點城市環比成交面積也均大幅上漲，杭州、天津、北京、上海、廣州、深圳的上漲幅度分別達到了230.44%、100%、73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。

對于成交量上升的原因，戴德梁行華北區董事總經理何衍鈞認為，一方面是房地產商以價換量，切實給出了價格優惠，另一方面就是最近銀行對于首套房貸的8.5折優惠政策，刺激了一部分剛性需求的釋放。

“剛性需求主要是兩方面：一是婚房，二是落戶的需要。這些需求壓抑不了太長時間，只要價格下降到一定程度就會有購房的動力。北京的房價同比去年已經下挫了27%左右，全市算上二手房均價1.9萬元每平方米，已經在2萬之內了。北京目前59個在售樓盤，41個有明確的促銷政策，沒有明促的也用了暗促的方法。而需求從2010年開始受到壓制，到2011年全面打壓，再到現在已經被壓抑兩年，價格下降的情況下成交放量是市場的理性。”楊大勇說。

楊大勇認為，價格再下降，成交量還會繼續上升。“北京3月份二手房交易8000多套，上海15000多套，上海這是三年來首次超過15000套，北京只要達到9000套的成交量中介就達到生存線，上海超過12000套中介能達到生存線。”樓市回暖，房地產中介行業的生存狀態已經得到改善。

從租賃市場來看，北京的房屋租金一直在上漲。“房地產買賣市場是被壓抑的市場，不能滿足的需求被逼到租賃市場，反映在租金價格上。同時，租價也是房價若干年的遞延，租賃價格上揚代表人們愿意為房價支付更高的費用。”

“但是從企業的角度看，房地產企業仍面臨著巨大的宏觀調控壓力。上市房地產企業的庫存量將近10個億，完全消化這些庫存需要54個月，同比去年要多用9個月時間。”

“同時，上市房企的負債率也很高。超過50%負債率的有57家，占比90%。”

“金地、保利、招商、萬科這四大標桿企業的示范效應顯著，他們率先降價以價換量，以時間換空間，資金狀況非常好，所以目前房地產企業的策略很清晰，就是降價促銷，獲得市場發展的先機。” 楊大勇說。

那么，現在是買房的時機嗎？這是伴隨著中國樓市發展多年的問題。回過頭來看，過去的時間大多是被錯過的時機，如今的機會，我們該如何把握呢？

楊大勇比喻，現在的房地產市場是從冷凍拿到了冷藏，買凍魚的價格總會比搶生鮮活魚更實惠。

“總理價是民生價，市場不一定能達到，但是10%～15%的降幅是可以期待的。我認為，隨著價格進一步降低，購買力還會陸續進場，今年對于剛性需求是一個合適的時機，到了明年政策慢慢放開，核心區域的價格會上來。”

“但是無論如何，買房致富的時代已經結束了。首先租價回報率不會太高，而且一旦全國信息聯網，物業稅也是一個問題。”楊大勇說。

地段，還是地段

4月11日戴德梁行發布報告顯示，今年一季度，在北京全市整體商品住宅銷售價格穩步下調的同時，高端住宅（每平米售價4萬元人民幣以上住宅）的市場售價環比上升了15.26%，達每平方米48560元(7707.9美元)。

“看到這個數字，我們自己也感到非常驚訝。”戴德梁行華北區研究部主管魏東女士說。

她進一步分析：“這與北京市近期出臺的《北京市2011-2015年國有建設用地供應計劃》相關，計劃中指出，‘十二五’期間，北京市三環內將不再新供住宅用地。這就使得原本就占有優勢地理位置的高端住宅項目資源更加稀缺，價格不降反升。”

與房屋成交量上升相反，3月份土地市場的成交量還在下降，甚至成為一季度土地成交面積最少的月份。當月全國300個城市共成交住宅用地317宗，成交面積1425萬平方米，環比減少54%，同比減少67%。

從今年第一季度來看，全國土地市場供應也明顯放緩，環比、同比均有下跌。住宅用地跌幅較大。1-3月，全國300個城市共推出住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)2131宗，環比減少47%，同比減少33%，推出土地面積9815萬平方米，環比減少49%，同比減少37%。成交方面，開發商拿地意愿也不足。1-3月，全國300個城市共成交住宅用地1534宗，環比減少41%，同比減少46%，成交面積6921萬平方米，環比減少43%，同比減少51%。

“現在，開發商能在北京市內拿到一塊商務用地就像淘到寶一樣，如果是商業開發用地，那也不錯，更多的情況是開發商只能拿到五環以外的地塊，而且開發都與新技術、新產業等投資項目掛鉤。”魏東女士說。

開發商拿地熱情不高，一方面是對未來市場前景態度謹慎，另一方面也有地塊品質的原因。

楊大勇說：“前不久通州有一個地塊溢價成交，樓面價3000多元，算上其他費用每平方米成本也就6000多元，通州目前的房價在1.2萬～1.5萬元之間，所以局部規劃不錯的地塊還是有開發商愿意拿。”

“土地市場是三年以后的房市，現在土地市場冷落可以預測未來三年后的房地產市場供給狀況，所以未來兩三年內降價的可能性有，但更遠看價格不會有特別下降的可能。”

顯然，一線城市核心區域已成為稀有資源，不僅價格高昂，而且降價的可能性也很小。對于投資者來說，該把眼光放到哪里呢？

今年北京春季房展會上，美國300萬人民幣的別墅、法國180萬歐元起的酒莊……讓國內投資者紛紛感嘆，這些房子很實惠。

“國外買房致富的時代幾十年前就過去了，國外房產的持有成本非常高，再加上文化障礙，匯率的損失等，海外房產從純投資的角度講并不合適。”楊大勇認為。

城鎮化仍然是未來最大的機會，房地產的下一個熱點或許存在于更加偏遠的三四線城市；但開發商已經需要轉型，靠純住宅項目不能適應社會的需要，小型的、地方性的房地產企業生存也變得艱難；對于投資者來說，把房子作為資產配置的一個方面可以考慮，但靠炒房一夜暴富就再也不要想了。