綠城,寒冬里的求生之路

對于綠城來說，這個冬天恐怕是它創立以來最寒冷的日子。從2011年8月份綠城披露中報后，綠城就被數次懷疑即將走向破產邊緣。能否熬過去，綠城這個寒冬里的求生之路看上去格外艱難。瘋狂的綠城

在業內，綠城公司一向以高杠桿、高負債的財務擴張手法而聞名。

讓人不解的是，在歷經2008年4月份危險的“生死債劫”之后，綠城緣何還如此熱衷于高負債下的急速擴張，陷入兩次掉進同一個坑的境地。一次次“追漲”、一次次掉坑。

綠城瘋狂的基因來源于綠城集團的董事長宋衛平。

個性偏執彪悍的宋衛平甚至一度引領浙江地產界的語言風格，他的“人文”“理想主義”“品質”成了很多浙江地產商的口頭禪。

但宋衛平的缺點與他的理想主義一樣突出，偏執、激進、喜歡“賭”。正因如此，綠城的財務策略一如既往的“杠桿率一直較高”。

瀕臨“破產”，這個詞對于綠城來說并不陌生。2007年是綠城土地儲備增加最快的一年。2006年7月綠城的土地儲備總建筑面積是800多萬平方米，而到2007年年底綠城的土地儲備總建筑面積已超過2000萬平方米，到2008年底時，土地儲備已經增至2520萬平方米。不斷融資、不斷拿地，是綠城快速擴張的主要模式。高速增長的土地儲備正是此間綠城用高達約140％的高負債率換來的。高風險模式的高增長緊接著便是市場調整期的“生死劫難”。2008年初房地產市場調整，綠城高負債的資金鏈驟然緊張，綠城不得不賣地求生。

同時，綠城中國還宣布，將通過設立信托方式融資，這便是當時震驚地產界的綠城“債劫”。但是，2008年底的政策“大赦”，又將綠城從生死邊緣拉了回來。

此后的2009年房地產進入新一輪高峰，綠城再次沿襲既往策略，在土地市場重新開始一擲千金。據統計，綠城2009年在土地市場上拿地總金額約455億元。2009年杭州總價地王的前十位中，有4個出自綠城之手。

在2008年金融危機曾經的“最艱難時刻”，綠城的凈資產負債率是140％，現在卻沖到了163％的歷史高位。對綠城而言，在堅守中高端產品的前提下，融資與拿地策略尚在其次，政策才是最大的變數。這個變數，恰好集中在2011年出現——限貸、限購雙重調控壓力向房地產襲來，此時的綠城拿了很多地、借了很多錢，深寄厚望的廣開工、多賣房卻難以施展。

瘋狂拿地之后又是一輪生死的輪回。201 1年初，一則《宋員外又開始民間借貸》的帖子就在杭州各大論壇出現。有媒體曝出，綠城甚至向員工進行階段性融資，內部集資的起點為10萬元，不設上限，預計年收益率12％。實際上，綠城當時的信托計劃已經涉及全國多個地區多個項目，募資規模達數十億元。7月，“平安信托和綠城中國聯袂打造產品……年收益25％以上”。自此，綠城“被破產”信號不斷放大。

寒冬里的艱難求生

融創中國與綠城2012年1月5日晚聯合發布公告稱，融創中國全資附屬公司融創置地與綠城中國全資子公司綠城地產簽訂股權轉讓協議，綠城地產向融創置地轉讓湖濱置業51％的股權，作價5100萬元。交易完成后，湖濱置業將分別由融創置地與綠城地產持有51％和49％的股權，之后，湖濱置業將成為融創中國的附屬子公司。

而就2011年12月29日，綠城還向SOHO中國出售了杭州綠城合升投資全部股權連股東貸款，后者持有的上海外灘8-1地塊(即外灘地王)10％的權益，作價10.4億元，并預計盈利約1.15億元。

“2011，我們經歷了一場痛苦的蛻變。年初以發展為基調，到下半年轉為以生存為基本任務。”宋衛平直陳。

雖然綠城年報尚未出爐，但其公開資料中，或可勾勒出綠城2011年這個窘迫年度的資金鏈條。

根據綠城每月通訊統計，2011年前11個月(3月份無相關數據)中，綠城僅3個月份的銷售率超出了50％，其余均在30％左右，最低的出現10月，銷售率竟然不到20％，全年平均銷售率約37％。在銷售不濟的情況下，2011年綠城的資金鏈條頗為緊張。

信托兌付方面，據統計，綠城2012年到期的信托產品約44億元，以14％融資成本估算，其將面臨50億元的兌付壓力。

而綠城更大的資金壓力在借貸方面。截至2011年上半年，綠城總借貸350億元，2012年，綠城面對的資金壓力或將更大。

事實上，龍年伊始，綠城就不得不面臨一筆3億元的信托支付款，去年1月發布的華融綠城舟III等應收賬款轉讓集合資金信托計劃于1月30日到期。

更嚴峻的前景是，綠城信托兌付期主要集中在3月份、4月份和9月份，其中3月份到期的綠城控股信托貸款項目集合資金信托一期和二期共計8億元；隨后的4月份壓力更大，綠城在資金緊張的2009年與中海信托成立的中海綠城1號房地產投資基金信托計劃到期，募資19.83億元。

代建保障力求生存?

隨著調控持續，綠城的日子將愈來愈艱難。

“2012，綠城會有很多變化，購地開發、商品房開發、中高端等詞匯，會在我們的話題中淡化許多，我們談得更多的，將是輕資產、代建、保障房、服務產品的創新升級、多元化。”宋衛平在年會特刊中對未來轉型如此規劃。

2010年9月，專營房產開發與品牌輸出的綠城房產建設管理有限公司成立；隨著保障房業務的擴張，2011年12月，綠城房產成立了專門從事保障房建設業務的杭州綠城樂居建設管理有限公司。

根據一份綠城內部刊物，綠城透露的兩種收費方式標準：一是綠城收取代建項目銷售額的7％一12％作為代建費用；二是按“銷售額的一定比例+利潤收益”收取。在整個過程中，有五個收費節點：開工、預售、預售50％、預售70％、預售80％。據了解，在實際操作中，綠城房產的收費標準一般是銷售額的8％左右。

2011年年會特刊最新數據顯示，截至2011年12月28日，綠城房產已簽約代建項目61個，總占地面積約900萬平方米，總計建筑面積1200余萬平方米，預計總可售金額近1200億元。

綠城2011年年會特刊提供的最新數據顯示，從2005年至2011年，綠城代建保障房已簽約項目40個，總建筑面積900余萬平方米，其中已交付項目總建筑面積100余萬平方米，在建、待建項目總建筑面積800余萬平方米；其中位于浙江省內的項目33個，總建筑面積700余萬平方米，其中已交付66萬平方米，在建、待建項目總建筑面積630余萬平方米。

然而，代建業務意味著不花錢也能擴張規模，但也意味著從每個項目中的獲利將降低，收益將被攤薄。

根據業內人士的估算，目前，房地產行業的凈利潤率平均水平是15％左右，而代建業務遠遠達不到這個水平。這一塊短期難以對綠城有大的幫助。

在2011(首屆)中國保障性住房發展高峰論壇上，綠城集團執行總經理、綠城房產總經理曹舟南就曾表示，綠城承建保障房或安置房項目，基本的取費標準為項目投資總額的3％，扣除綠城在項目操作過程中的管理費用外，幾乎沒有利潤可言。

據了解，目前綠城三種代建模式即政府代建、商業代建和資本代建的比例為4：5：1。若真如曹舟南所言，那么就有約40％的代建業務幾乎沒有利潤可言，再加上商業代建和資本代建本身的利潤不能與自建同日而語，綠城2012年的生存及轉型之路將異常坎坷。

2008年，綠城最終等來了樓市政策調整的春天，而在新一輪的生死輪回里，寒冬里的日子看上去還很漫長。