淺談中小房地產企業項目成本管理

摘 要：對于房地產企業來說，項目的品質和價格是項目開發成功的關鍵；而追求利潤最大化，則是每個開發商的最終目的；開發項目的成本管理是房地產開發商在項目實施過程中的一項重要工作，貫穿于項目實施的全過程；要保障開發項目取得良好的經濟效益，就必須十分重視成本管理工作，切實提高成本管理水平。

關鍵詞：中小房地產 項目成本 管理

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2012）10（a）-0145-01

房地產項目投資控制，降低成本是根本要求。優化成本治理模式，注重項目開發的全過程的主動控制，以事前動態管理的控制模式，設置科學的成本控制目標，采用技術與經濟相互結合的手段，才能最終實現房地產項目成本的有效控制。本文在這種情況下，首先對我國房地產企業項目成本管理的意義進行了簡單的介紹，然后針對我國中小房地產企業項目成本管理提出了自己的策略建議，具有一定的借鑒意義。

1 我國房地產企業項目成本管理的意義

1.1 強化企業的管理水平

成本為展示公司生產經營情況的系統標準，成本管理為檢驗公司經營控制程度的關鍵指標，公司所有業務質量一定要可以從成本標準方面進行展示。借助在項目成本進行管理，除了可以不斷調整成本，同時能夠推動公司科技控制、質量控制、勞動控制、物資控制等角度獲得突破性發展，推動公司綜合控制程度提高。

1.2 提升企業利潤水平

現階段，絕大部分房地產公司工程成本控制借助的依舊為原來的方法。所以，借助高質量的管理思想及手段，不斷提高房地產公司成本管理力度，能夠保證成本管理質量，減少各項開支，提高公司盈利水平。房地產公司一定要從工程成本管理方面增強核心競爭力，從這一領域內占據明顯優勢，方可持續提高自身市場占有率，從市場競爭過程中不斷的謀求發展。

1.3 促進整體房地產業的發展進步

房地產往往和國民經濟存在非常緊密的聯系，房地產業變作了國民經濟的重要基礎。加強對房地產項目的成本管理，提高項目成本控制水平，可以促進整個房地產業由粗放型向集約型轉化，最大限度地利用有限資源，提高資源的利用效率，提高全行業的勞動生產率，最大限度的發揮社會效益。

2 我國中小房地產企業項目成本管理的策略建議

2.1 項目投資決策階段的管理

工程項目投資控制的根本與關鍵是工程建設項目前期的投資決策和設計階段。我國長期以來普遍忽視工程建設項目前期工作階段的項目管理和造價控制，而往往是把項目管理和工程造價控制的主要精力放在項目的施工階段，這樣做盡管也能起到一定的效果，但不能從源頭上進行管理和控制。要有效地進行項目管理和工程造價控制，就必須堅持地把管理和控制的重點轉移到前期工作階段上來，尤其要抓實、抓好設計這個關鍵步驟。

2.2 項目設計階段的管理

2.2.1 貫徹規劃方案招投標體系，在規劃方案內開展合理調整

房地產公司從外包規劃過程中要有效借助競爭體系，提高控制力度。借助安排招投標發現高水平規劃公司，推動方案科學合理性水平不斷提高，防止由于項目自身質量問題產生項目調整，避免產生不必要的經濟損失。

2.2.2 貫徹限額規劃

工程項目限額規劃為工程項目營造環節內非常關鍵的管理手段，同時為管理投資規模非常合理的方法。工程項目規劃水平往往和營造成本高低還有建設周期存在緊密聯系，另外和工程未來的使用價值還有經濟效益存在緊密聯系。

2.2.3 進行價值工程安排

價值工程（簡稱VE），同時能夠叫做價值分析（簡稱VA），為分析怎樣通過最少的代價創造相應的技術經濟研究手段，關注的為產品自身功能研究還有調整。

2.3 項目采購階段的管理

招標還有采購工作為房地產挖掘環節內成本管理非常關鍵的步驟。從招投標環節之內相關機構應當和招投標機構協調，從出圖時間、部分機構招標文件的檢驗、入圍單位判斷、還有具體現狀的合理對接進行協作，推動施工環節內進行投資管理，在成本方面開展合理的管理。公司應當在招標公司內開展甄選，確定恰當的施工單位，科學合理的控制公司資質和成本彼此實際聯系，從維持質量過程中最大限度降低費用。同時，特別強調招標文件編制工作還有審查工作，控制工作者要獲取與研究存在價值的信息，從整合不同因素的基礎之上制定招標文件，同時在標底價格進行科學合理的判斷，最大限度減少項目費用。

2.4 項目實施階段的管理

房地產開發工程的操作時期為此工程環節之內資金投入最大，時間跨度非常突出的時期，為施工時期成本管理造成了明顯的阻礙。從施工時期應當特別強調下述角度的活動。首先，按照工程自身性質，積極調整施工步驟，合理安排調度，有效保證設備有效利用水平，降低不必要的費用，找到科學合理的施工計劃，在項目成本方案開展科學合理的管理。科學合理的安排施工，不斷提高現場控制力度，有效利用不同角度的潛力，避免資源出現浪費情況。在施工時期開展資金管理要非常的關注，在不同角度制定相應的措施，有效管理投資費用。其次，提高合同控制力度，安排相應的合同控制機構，掌握工程內包括的關鍵合同聯系，在合同執行環節之內開展相應的控制管理，對合同調整進行檢驗，合理的管理項目開支。同時，科學合理的解決項目索賠問題，公司應當特別強調風險管理措施，推動風險進行良好的管理，保證費用管理水平及質量。

2.5 項目銷售階段的管理

由于房地產競爭越發白熱化，開發工程開支持續提高，營銷費用的管理在公司成本管理能夠發揮非常突出的作用。營銷成本通常涵蓋了廣告費、營銷活動推廣、樣板房裝修支出等開支。做好銷售的策劃是銷售階段成本控制的重要手段，根據項目的定位和內涵，廣告切合項目定位，深入研究廣告費用投放的內容、時間和投入量，廣告手段應富有針對性的，充分發揮推廣費用的作用，從根本上達到銷售費用成本控制的目的。企業還要選擇優秀的營銷代理公司和專業營銷隊伍，使項目很快融入市場并取得領先的地位。

3 結論

項目成本投資控制不是孤立的，它反映了企業的管理水平。建立健全的、科學的管理體制，形成一種互相約束的機制，以期真正達到有效控制投資，提高建設項目的經濟效益、環境效益及社會效益的目的。上述途徑可結合使用，互相滲透。

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