小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢(shì)淺析

摘 要：房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于中國的經(jīng)濟(jì)具有重大意義，特別在當(dāng)下這種房地產(chǎn)低迷時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)該何去何從也成了很多購房者，開發(fā)商，政府所關(guān)心的問題。本文以四川省岳池縣房地產(chǎn)市場(chǎng)為例淺析了岳池縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，未來及發(fā)展建議，房地產(chǎn)市場(chǎng)最終應(yīng)該走穩(wěn)定，健康，可持續(xù)發(fā)展的道路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 政府 泡沫 可持續(xù) 穩(wěn)定

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1674-098X（2012）09（b）-0245-02

過去的房地產(chǎn)采用的是單位福利分房，但在1998年下半年過后，國家開始刺激房地產(chǎn)行業(yè)，單位不再分房，這個(gè)時(shí)候算是房地產(chǎn)行業(yè)的真正起步，國家將房地產(chǎn)行業(yè)交給了市場(chǎng)去決定，而這以后房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)的決定下，逐漸走上了高速發(fā)展的時(shí)代。由于房地產(chǎn)屬于資源性行業(yè)，在現(xiàn)在這種負(fù)利率的時(shí)代，大家都明白把錢存在銀行還不如去投資，而作為資源性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)在以前的中國無疑對(duì)這群投資者有著巨大的誘惑，而在這以后，部分地方政府為了追求政績，也大力鼓動(dòng)發(fā)展當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)，至此，房地產(chǎn)成為了拉動(dòng)稅收，提高國家GDP，提高國家經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)有力手段，這些也導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)畸形發(fā)展的前提，房地產(chǎn)也逐漸偏離的正常的市場(chǎng)軌道，地王的不斷產(chǎn)生，房價(jià)的不斷攀升，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，如果崩潰對(duì)國家經(jīng)濟(jì)會(huì)造成巨大的損失，所以國家為了社會(huì)的和諧，也為了讓房地產(chǎn)軟著陸，2011年，政府開始的強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控，政府希望借用這些手段能慢慢的擠出房地產(chǎn)泡沫，最終讓房地產(chǎn)行業(yè)回到正常的市場(chǎng)軌道上，下面我就以岳池縣房地產(chǎn)為例對(duì)宏觀調(diào)控過后小城鎮(zhèn)的現(xiàn)狀及其未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行淺析。

1 當(dāng)前岳池房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

1.1 全國房地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境

說到當(dāng)前的小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，就不得不說目前全國的房地產(chǎn)投資環(huán)境和國家的整體宏觀調(diào)控。中國房地產(chǎn)在經(jīng)歷了2009年，2010年的急劇增長后，出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)泡沫，部分城市的房價(jià)暴漲，這種現(xiàn)象非常不利于中國的社會(huì)穩(wěn)定和和諧。也與中國經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展的宗旨相違背。國家政府對(duì)房地產(chǎn)畸形發(fā)展的現(xiàn)象開始全面出手。于是開始實(shí)施全面的宏觀調(diào)控。在2011年的“新國八條”出來以后，全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于迎來了第一次大面積的降溫，特別是一些大城市，如北京，上海等城市首當(dāng)其沖，當(dāng)這條政策推出后，很多的買房者馬上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持觀望態(tài)度，國家的目的是利用一切手段將房地產(chǎn)累積的泡沫擠出，而并不是要將房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)打擊得一蹶不振，但從政府的力度和決心可以看出，在最近的5年內(nèi)房地產(chǎn)是絕對(duì)不可能再成為過去的那種絕對(duì)暴利行業(yè)，所以鑒于這種情況，開發(fā)商大多想避開這幾年的冷淡期，選擇謹(jǐn)慎性投資，甚至不投資房地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)投其它行業(yè)，當(dāng)然也有很多房地產(chǎn)老板由于前期投資沒有收回來，前期投資又過大，超過了自身的承受范圍，銀行在這個(gè)時(shí)候也不給開發(fā)商貸款了，對(duì)這些中小型房地產(chǎn)商可謂是雪上加霜，當(dāng)然也有些房地產(chǎn)商鋌而走險(xiǎn)通過民間融資，這無異于飲鴆止渴，這就進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)商出現(xiàn)資金鍛煉的問題，也就出現(xiàn)了時(shí)下很多房地產(chǎn)商跑路的現(xiàn)象。所以中國目前房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入了低迷期，全國各地的房價(jià)先后出現(xiàn)了降價(jià)，并且降價(jià)是非常的明顯，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也不難看出，全國的商品房銷售面積和銷售額增速均呈下降趨勢(shì)。

圖1是國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)：

1～5月份，商品房銷售面積28852m2，同比下降12.4%，降幅比1～4月份縮小1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積下降13.5%，辦公樓銷售面積增長3.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額16932億元，下降9.1%，降幅縮小2.7個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額下降10.6%，辦公樓銷售額下降8.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長3.9%。（參考于國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）

1.2 岳池房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

說完了當(dāng)前全國房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境，接下來我談?wù)勊拇ㄊ≡莱乜h的房地產(chǎn)受影響的情況，受到全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，四川省岳池也開始收到波及，岳池房地產(chǎn)在2010底達(dá)到了巔峰，房價(jià)終于進(jìn)入5000元/m2的大關(guān)，而當(dāng)時(shí)成都周邊的一些市的房價(jià)也剛剛進(jìn)入5500元/m2的樣子，是什么讓岳池的房價(jià)在短短三年時(shí)間發(fā)生了大的變法，和其他城市房價(jià)暴漲的原因幾乎是一樣的，岳池外灘體育廣場(chǎng)開始在政府支持下大規(guī)模的開發(fā)，從而導(dǎo)致了外灘的房價(jià)局部高于其他地方的房價(jià)，而當(dāng)時(shí)外灘沒有被開發(fā)的時(shí)候一些農(nóng)村的地皮被很便宜的賣出去了，所以在2008年到2009年的這段時(shí)間里，岳池陸續(xù)出現(xiàn)了一些有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商，他們開始利用手上的資金開始在岳池大面積購入地皮，從而營造了一種房地產(chǎn)市場(chǎng)生意火爆，房價(jià)看漲的緊張氣氛，于是一些市民開始有投資性的購買房產(chǎn)，岳池一些在外面打工掙了錢的市民也陸續(xù)回鄉(xiāng)買房，在這種局面下，大家越緊張，房地產(chǎn)商越鼓吹，生意也就越好，所以岳池的房價(jià)開始進(jìn)入急速增長期，最快的時(shí)候幾乎是你前天去看了房，今天就已經(jīng)漲價(jià)了，地價(jià)也從幾十萬一畝在兩年內(nèi)漲到了300多萬一畝，而且300多萬一畝也是有人搶著要。而在“新國八條”出來過后不久，岳池出現(xiàn)了官場(chǎng)大地震，幾個(gè)房地產(chǎn)老板因違法操作被抓，縣委書記，國土局長等一大批領(lǐng)導(dǎo)被抓，至此，岳池房地產(chǎn)行業(yè)終于在各種因素下開始回到正常的價(jià)格，現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)降到3500/m2左右。

2 岳池縣房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)

岳池縣房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該將房價(jià)調(diào)整到正常水平，降低利潤，提高品質(zhì)，使得開發(fā)商有錢賺，老百姓買得房，并且房子品質(zhì)很好的，打造真正具有市場(chǎng)競(jìng)爭力的房地產(chǎn)企業(yè)，就像一些品牌商品一樣，走品質(zhì)道路，改變過去那種肆意哄抬房價(jià)卻不注重房屋品質(zhì)的做法。國家調(diào)整房地產(chǎn)的目的不是要徹底打垮房地產(chǎn)行業(yè)，而是擔(dān)心房地產(chǎn)行業(yè)在前幾年那種飛速并且不健康的發(fā)展下失去控制，有可能硬著陸，如果是那樣，那個(gè)時(shí)候?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)才是真正的打擊，而且國家的這種宏觀調(diào)控雖然表面上來看對(duì)房地產(chǎn)不利，打擊了房地產(chǎn)的發(fā)展，但從長遠(yuǎn)來看，中國政府這么做有三個(gè)目的，第一是希望下大力氣在短時(shí)間呢迅速擠掉房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。第二是希望通過這種強(qiáng)有力的手段清理掉一些劣質(zhì)的開發(fā)商，留下一些真正有實(shí)力有品質(zhì)的開發(fā)商，改變現(xiàn)在發(fā)地產(chǎn)行業(yè)雜，亂，差的現(xiàn)象。第三是希望保護(hù)社會(huì)和諧，讓房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸，讓經(jīng)濟(jì)又快又好的發(fā)展?；谏厦娴倪@種原因，我認(rèn)為岳池縣房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該徹底放棄以前的那種操作方式，以發(fā)展房產(chǎn)品牌為目的，做大做強(qiáng)，只有這樣，才能在未來房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)腳跟，形成屬于自己的核心競(jìng)爭力。

3 岳池房地產(chǎn)發(fā)展建議

我認(rèn)為岳池縣房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)狀這種局勢(shì)下，要想繼續(xù)發(fā)展，只有走品牌的道路，而岳池的房地產(chǎn)商普遍實(shí)力較低，無法跟萬科，恒大這類的大型房企相比，怎樣打造自己的品牌，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力，做成像萬科那樣的房地產(chǎn)品牌，走向全國。我覺得可以通過一下這種方式來打造岳池的房地產(chǎn)品牌。

3.1 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合

在岳池由幾個(gè)有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商組建起來，建立一個(gè)資金實(shí)力，團(tuán)隊(duì)實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，這樣也為以后的發(fā)展奠定了一定的基礎(chǔ)，所謂萬層高樓從地起，沒有一個(gè)好的基礎(chǔ)，是很難在未來進(jìn)行競(jìng)爭的。

3.2 注重質(zhì)量

在現(xiàn)在這種宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)商不宜大量圈地，最好是選精品地塊，打造精品小區(qū)，特別是小區(qū)的綠化環(huán)境，娛樂設(shè)施，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等一定要配備，現(xiàn)在必須得靠自身的質(zhì)量去吸引買家。

3.3 選擇其他地區(qū)投資

岳池縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫沒有完全擠出去的時(shí)候，我建議，這些房地產(chǎn)商有必要轉(zhuǎn)移陣地，先到全國其他地區(qū)，特別是一些房地產(chǎn)發(fā)展不是很飽和的地區(qū)開發(fā)，沒有必要在岳池死等，這樣只會(huì)把自己手上的資金套牢，而外面一些真正可以被投資的機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)商卻沒有把握住。

3.4 選擇其他行業(yè)投資

房地產(chǎn)商現(xiàn)在也可以利用自己手上的現(xiàn)金投入到其他行業(yè)，最好是實(shí)體，等岳池把現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫完全消耗殆盡后，再選擇優(yōu)質(zhì)的地塊進(jìn)行出手，這樣就會(huì)避免把資金套牢，出現(xiàn)資金斷鏈的危險(xiǎn)，為日后的更好的發(fā)展，做長足的準(zhǔn)備，我們不是發(fā)起房地產(chǎn)業(yè)，而是有選擇性的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)在最近幾年以來，一直是大家關(guān)注的行業(yè)，它的一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著很多人的心，同時(shí)也會(huì)帶來很大的社會(huì)影響，房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支助產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也為國家經(jīng)濟(jì)作出了巨大的貢獻(xiàn)，但這幾年來確實(shí)畸形發(fā)展，蓄積的大量的房地產(chǎn)泡沫。從2011年后國家宏觀調(diào)控，房價(jià)已經(jīng)開始走走弱，但我相信國家的目的并不是要摧毀房地產(chǎn)行業(yè)，而是要讓房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定，健康的發(fā)展，讓房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)形成良性競(jìng)爭，最后讓老百姓都能住得起房，讓國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，持續(xù)的增長。

參考文獻(xiàn)

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