房價合理回歸的四個參數

蔡恩澤

為彌補房地產調控流失的稅收，一個重要的途徑是轉變經濟增長方式，加快企業升級換代，努力開發以新能源、新材料、新技術為核心的新產品，增加產品的附加值，以提高制造業稅收在財政收入中的比重。

著兩會一錘定音，“促進房價合理回歸”將成為2012年房地產調控的主旋律。但興奮之余是深思，房價合理回歸不應只是鼓舞人心的口號，還應是有可操作性的實際界定，必須有具體參數作比對，有明確的景氣指數來監測，其中房價收入比、開發商關門息業率、銀行風險系數、財政收入房地產占比是四個重要參數。

（一）房價收入比7-9

所謂房價收入比，是指商品房成套價格與城市居民家庭年收入之比。國際上的房價和居民收入之比一般是6，而目前我國卻高得離譜。

數據顯示，一線城市和東部大城市，房價收入比均在10以上，排名前五位的深圳、杭州、北京、廈門、上海，2011年房價收入比分別達到15.6、14.1、12.94、12.48和12.4。江蘇省會城市南京也很冒尖，2008年為11.27，2009年為13.11，2010年為15.56，2011年為13.7（前10個月平均水平測算）。

而2001年-2003年，全國房價漲幅很小，低于人均可支配收入增幅，全國房價收入比只有約6.2倍；從2004年開始至2007年，房價快增，明顯超過人均可支配收入，房價收入比明顯上升，2007年達7.44倍，偏離正常區間。2008年全國樓市低迷，房價收入比下降至6.78倍。2009年房價格大漲25%，房價收入比創下8.03倍的歷史新高。

考慮到中國的國情，綜合權衡，最現實并最有可能操作房價調控的“合理目標”，房價收入比應該設定在7-9之間（高出國際公認的合理水平50%以內）。而且后者這些高位值，應該還是全國城市的平均水平。若要把房價收入比降到7-9，目前的房價至少要降三成。

眼下在大多數城市，居民至少要10年不吃不喝，才能買得起房子。而在一線城市，若只降10%，一套中等商品房也要200萬左右，大多數人一輩子也買不起。

2011年，多數城市把房價漲幅與GDP增幅和CPI漲幅掛鉤，而忽視居民的購買力，顯然是不妥的。

（二）開發商關門息業率1/3

經過近兩年的調控，房價雖有回落，但房地產開發商仍未吃緊，雖感到寒意，還沒有顫抖，大多數還在端著茶杯觀望著，死扛著，極少跳樓的、跑路的，說明開發商還有本錢有能耐與調控政策較量博弈。在國家政策壓力測試面前，大多數開發商仍很從容，即便心里有點“發毛”，也是采取欺騙的方法，搞假降價，推出“特價房”，挑逗市場，吸引人氣。其實也就是一兩套，都為東西朝向，采光系數低，還要限時全額現金購買，如果算上利息，其實根本就沒有降價。

這表明，房價合理回歸還是一個比較艱巨的頂層設計，說白了，是政策壓力還未到位。

正常的情形應是，當政策測試壓力到了一定的“壓強”，應出現中小老板紛紛主動降價“清盤”的市場景象，當開發商感覺投資房地產沒有暴利可圖時，房價就意味著合理回歸了。可以設定一個數值，至少要有1/3的開發商關門息業，房價才算合理回歸。因為眼下多如牛毛的開發商（包括合伙投機客）大多數都是近幾年房價暴漲的情勢下“趕場子”冒出來的，許多國有企業也不務正業，紛紛鉆進房地產行業。

購房者是買漲不買跌，開發商投機鉆營的熱情也是跟著房價漲，想要他們“理性”撤出，要他們金盆洗手，就得將房價再往下壓，壓得他們嗷嗷叫，甚至有跳樓的念頭，有跑路的心思，房價才有合理回歸的可能。這姑且也叫做“休克療法”吧。

（三）銀行安全系數房價降40%

要使房價合理回歸，離不開銀行的配合。房價大跌，經濟安全上影響最大的就是銀行業。房價下跌，意味著實際放貸總額要下降，利息收入也就跟著下降。如果房價暴跌，很多房地產項目將成為呆賬，銀行首當其沖要直接受損。

目前限貸政策直接影響銀行的商業利益，但為了大局，銀行必須犧牲局部利益。降房價，銀行要承擔一定的風險。但銀監會主席劉明康曾在多個場合反復強調：銀行業可承受房價下跌四成的風險系數。最新的房貸壓力測試結果顯示，即使房價下跌40%，撥備覆蓋率仍高于國際通行的110%標準，我國銀行業房地產風險總體可控。

之所以這樣評估，是因為我國銀行體系房地產信貸資產占比相對較低。截至2011年8月末，銀行業金融機構房地產貸款余額為10.4萬億元，占各項貸款的比重為19.8%，這與許多歐美銀行房地產及相關資產占比動輒占有半壁江山的情況有很大區別。此外，我國對銀行業房地產金融衍生產品控制得力，證券化產品數量極少，其它創新如集合信托與房地產貸款余額之比僅為4%左右，風險特征相對簡單，在可控范圍。

而銀行要想從根本上規避房地產風險，要轉變靠放房貸吃利差的發展觀念。這一點，國家已經有所部署，未來幾年，系統重要性銀行和非系統重要性銀行的資本充足率將分別不低于11.5%和10.5%。重壓之下，有多少錢才能辦多少事，銀行靠擴大貸款規模來提高利潤的盈利模式似乎走到了盡頭。

再說，如果房價再暴漲下去，總有一天房地產整個行業要“崩盤”，那時候銀行大把大把的真金白銀難以收回，欲哭無淚。從這個意義上說，讓房價合理回歸，也是對銀行的一種保護。

（四）財政收入房地產占比15%

房價合理回歸在很大程度上要指望地方政府另辟財源，填補房地產稅收的窟窿。房價合理回歸，財政收入房地產占比要大幅度下降。目前，地方政府財政收入房地產占比較高。據諾亞財富研究中心調查發現，2010年與土地相關的收入占地方政府收入的比例高達37.65%。盡管2011年度的數據仍未公布，但業內普遍預測，占比不會低于三成。

房價回落，意味著地方政府財政收入要減少，房價基數降了，與財政收入有關的稅費征收也同步下降。而目前多數地方政府財政仰仗房地產交易，二者捆綁在一塊，一損俱損，一榮俱榮。所以此輪房地產調控很吃力，主要是因為地方政府跟中央“打太極”。2012年春節后就有蕪湖等城市明目張膽地出臺房地產松動政策，就是一種按捺不住的違規沖動。

為彌補房地產調控流失的稅收。一個重要的途徑是轉變經濟增長方式，加快企業升級換代，努力開發以新能源、新材料、新技術為核心的新產品，增加產品的附加值，以提高制造業稅收在財政收入中的比重，填充房地產稅收被擠壓的空間。在財政收入總額不減的情況下，房地產收入占比下降到15%，房價才有真正回落的可能。否則政府財政捉襟見肘，等米下鍋，就會從房地產這里“下手”，因為房地產稅收“來錢快”，言出法行，就立竿見影。那么，被壓降的房價就會報復性反彈，調控成果一夜之間就會喪失。

以上四個重要參數，即：房價收入比6-9之間，開發商政策壓力測試關門息業率1/3，銀行風險系數房價降四成，地方政府財政收入房地產占比15%，其中只要有一項達標，就能說房價合理回歸。中國有那么多優秀的精算師，不愁算不出這些參數。