中美房地產周期波動特征的比較研究

夏程波，曹智輝，莊媛媛

（四川大學a.經濟學院，b.工商管理學院，成都610064）

0 引言

在世界經濟聯系越來越緊密的情況下，房地產業可通過產業關聯效應、資產價格效應、金融穩定效應影響本國經濟乃至世界經濟。大量理論和實證研究表明房地產運行周期往往領先于經濟運行周期，通過研究不同國家間房地產周期波動的互動規律有助于提高對本國經濟運行的預測性，及時采取有效措施“燙平”經濟波動，實現本國經濟持續、高效、穩健發展。

本文采用H-P濾波過濾出中美房地產周期中的周期波動成分，對中美房地產周期波動特征進行比較研究，發現兩國房地產周期波動的協同性關系和各自特點，以期對我國房地產周期波動研究框架的完善有所貢獻。

1 研究方法與數據說明

目前，理論界衡量房地產周期的指標方法有三種，分別是合成指數法、擴散指數法和單指標法，本文擬采用單指標研究中美房地產波動情況。中國房地產指數采用由中國經濟景氣監測中心編制的房屋銷售價格指數，美國房地產指數采用由美國聯邦住房企業監督辦公室編制的住房銷售價格指數。考慮到1998年下半年，隨著住房制度的改革，我國發布了《城市房地產開發經營管理條例》和《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，逐漸取消了福利分房、單位投資建房等，啟動了住房市場消費，真正意義上的房地產市場化才開始，所以時間序列樣本期選取1998～2010年季度數據。利用X12-ARIMA模型對數據進行調整消除季節影響，得到趨勢循環時間序列，然后將數據取對數以消除異方差，用CN_HPI代表調整后的中國房地產價格指數，用US_HPI代表調整后的美國房地產價格指數。

H-P濾波主要用于將時間序列的趨勢成分和波動成分分解出來，該方法在Hodrick和Prescott（1980）分析戰后美國經濟周期的論文中首次使用。其原理為：

其中：λ是平滑參數，一般年度時間序列值為100，季度數據取值為1600，月度數據取值為14400，c（L）是滯后算子多項式

將（3）代入到（2）式，則H-P濾波的趨勢部分是使下面的損失函數最小的解，即：

H-P濾波的運用比較靈活，它不像階段平均法那樣依賴于對經濟周期波峰和波谷的確定，它把經濟周期看成是宏觀經濟對某一緩慢變量路徑的一種偏離，該路徑在期間內是單調的，所以稱為趨勢。在得到后，周期波動成分為：

運用H-P濾波將CN_HPI分解為趨勢項CN_HPI_TREND和波動項CH_HPI_CYCLE，將US_HPI分解為趨勢項US_HPI_TREND和波動項US_HPI_CYCLE。

2 中美房地產周期波動的協同性比較

2.1 H-P濾波比較

本文對1998～2010年中美兩國季度房地產價格指數共52個樣本數據進行了調整，并通過H-P濾波分解出了趨勢項和波動項。圖1顯示中美兩國房地產周期波動呈現一定的協同性關系。1998年第一季度到2003年第四季度，中美兩國房地產波動較平緩，從2004年第一季度開始中美兩國房地產波動幅度加大，波動頻率逐漸頻繁；中國的房地產周期波動基本與美國房地產波動同步：當美國房地產從2004年第一季度開始啟動，并在2005年第四季度達到波峰時，中國的房地產從2004年第一季度開始進入擴張階段，并快速達到與美國房地產同幅度的波峰，達到波峰的時間比美國快一年；2008年第四季度美國房地產達到谷底，2009年第一季度中國房地產也達到谷底；2010年第一季度美國房地產達到第二次波峰，隨后第二季度我國房地產業達到新的波峰。從形態上看，中國房地產基本是圍繞美國房地產周期進行波動，中美兩國房地產表現出一定的協同性。

圖1 中美房地產價格指數波動項

圖2 中美房地產價格指數趨勢項

2.2 皮爾遜相關系數比較

為定量研究這種協同性程度，本文引入皮爾遜相關系數進行研究。皮爾遜相關系數的基本數學表達式為：

當0＜γxy≤1時為正相關關系，-1≤γxy＜0時為負相關關系，γxy=0時為不存在相關關系。一般γxy=0.8～1.0時為極強相關；γxy=0.6～0.8時為強相關，γxy=0.4～0.6時為中等程度相關，γxy=0.2～0.4時為弱相關，γxy=0.0～0.2時為極弱相關或不相關。本文分別計算了1998～2010年中美房地產周期波動的皮爾遜相關系數，和以中國房地產周期為基準的周期相關系數。本文將中國1998年第一季度至2010年第四季度的房地產波動周期劃分為：1998第一季度～1999第二季度周期，1999第三季度～2003年三季度周期，2003年第四季度～2006年第二季度周期，2006年第三季度～2009年第一季度周期，2009年第二季度至今，共5個周期。計算的分周期皮爾遜相關系數如表1所示。

表1 中美房地產周期皮爾遜相關系數及協同性

從表1可知，1998Q1至2004Q4的皮爾遜相關系數為0.404，p值為0.003，說明中美兩國房地產周期總體上呈現出一定程度的協同關系，0.404位于0.4和0.6之間，表明二者具有中等程度的相關關系，按各周期計算的皮爾遜相關系數則呈現出逐步增大的趨勢。

2.3 中美房地產周期波動的測度指標比較

反映房地產周期特點的測度指標包括：房地產周期頻率、房地產周期平均長度、房地產周期波動振幅和房地產周期平均漲落比等指標。

房地產周期波動頻率是指單位期間內波動所經歷的周期次數，該指標可以衡量房地產波動的穩定程度。頻率越高說明房地產發展越不穩定，越低說明在該時期內房地產發展較穩定。由表2可知，我國房地產周期每季度波動0.096次，而美國為0.076次，波動頻率小于我國。

房地產周期平均長度是指一定時期內每個房地產周期平均持續或經歷的時間長度，也反映了房地產周期的波動穩定性。該指標用時間長度除以波動次數來衡量。我國房地產平均周期長度為10.4個季度，美國房地產平均周期長度為13個季度，比我國長2.6個季度。

房地產波動系數是一段時期內房地產增長情況對長期趨勢的變動值，反映了房地產周期波動幅度對長期增長趨勢的偏離程度，用波動的標準差除以平均值來衡量。該指標越大說明偏離長期趨勢程度越大，反之則反是。我國房地產波動系數達到0.0537，高于美國的0.0405。

房地產周期平均漲落比反映了房地產行業目前所處的總體發展趨勢，該指標越大表明房地產中擴張因素的力量大于收縮性因素的力量，整個房地產處于上升趨勢，用擴張階段的波動振幅平均長度與收縮階段的波動振幅平均長度之比來計算。計算結果顯示（表2）中國房地產周期平均漲落比為1.12，明顯高于美國的0.8745，與H-P濾波得到的中美房地產趨勢圖（圖2）顯示的情況相符。

表2 中美房地產周期測度指標

3 結論及其解釋

3.1 中美房地產周期總體上具有中等強度協同性，且呈現出逐步增強的趨勢

通過分析可知，反映中美房地產周期波動協同性的皮爾遜相關系數為0.404，并且以中國房地產周期為基準劃分的各階段的相關系數也逐步變大，由最初的-0.880逐步增大到0.293，這說明中美房地產周期總體上呈現出中等強度的協同性，并且逐步增強，這與我國快速融入世界經濟，經濟市場化程度不斷提高極為相關。特別是中美作為世界的第一、二位經濟體，兩國之間的經濟合作交流日趨緊密，不僅總體經濟有不斷趨同的趨勢，組成經濟總量的各個產業也逐步同步變動。

不同國家間房地產周期波動的協同性可以解釋為引起房地產周期波動的外部沖擊-內部傳導機制的協同性效應。經濟周期的沖擊-傳導機制是解釋經濟周期波動的經典理論框架，該理論認為經濟周期波動是經濟體系受到隨機性的外部沖擊之后，經由一定的內部傳導機制而引發的周期性反應。我國學者譚剛運用該理論解釋了房地產周期波動機制，即把房地產周期波動視為房地產經濟系統內部傳導機制與外部沖擊機制相互作用的綜合結果。外部沖擊主要包括實際供給沖擊、實際需求沖擊、政策性沖擊、國際政治經濟等沖擊，內部傳導機制主要有乘數與加速數機制、產業關聯機制和房地產市場等機制。

3.2 中國房地產處于上行發展階段，穩定性弱于美國

衡量房地產發展穩定性的房地產周期頻率、周期平均長度、周期波動振幅這幾項指標，我國均弱于美國，說明我國目前房地產波動穩定性弱于美國。另外，房地產周期平均漲落比指標大于1，表明我國房地產正處于上行發展階段，而美國的該指標小于1，說明美國房地產業處于下行階段。中美兩國房地產周期波動的不同特征說明一國房地產在面對外部沖擊后所做出的反應是不一樣的，其原因：在于決定經濟系統以何種方式對外部沖擊做出回應的內部條件，正是由于內部條件不同，才出現在相似外部沖擊后會形成不同長度、振幅和運行特點的周期波動（庇古，1927）。

中美兩國在諸多方面存在差異，特別是經濟方面的差異，必然導致兩國房地產在面對沖擊，甚至是相同沖擊時，產生不同波動反應。從外部沖擊—內部傳導模型角度進行分析，波動的差異性主要是由于內部傳導機制的不同條件引起的。乘數—加速數模型是主要的內部傳導機制，該機制反映房地產投資和消費與產出間的關系，影響機制運行的因素包括邊際消費傾向，加速數，房地產波動上限和下限。影響邊際消費傾向和加速數的因素主要是邊際消費傾向，相關研究表明我國城鎮居民邊際消費傾向處于很低水平，而美國居民邊際消費傾向水平較高，這主要與我國社會保障、教育、醫療等制度不健全和文化差異有關，居民的預防性貨幣需求較高，可支配收入主要用于儲蓄，2009年我國人均儲蓄占可支配收入的比率為0.285，美國為0.0425，約為美國的7倍。房地產波動上限是指在房地產不可能無限制擴張，必然要受到要素條件的制約，包括土地、資金、市場需求總量等條件，顯然中美兩國的資源要素稟賦條件會影響兩國的房地產波動上限水平。下限因素主要是指房地產折舊后更新需求以及剛性需求會形成對房地產的支撐線，使處于下行的房地產不會無限制下滑。其中剛性需求是最主要因素。這里以城市化率（用城鎮人口占總人口比率表示）指標來表示兩國剛性需求的差異，2009年我國城市化率為46.59%，美國為80%，另外加上城鎮居民的改善型購房需求和新增家庭的住房需求，我國房地產的剛性需求水平非常高，發展的空間還很大。通過對影響乘數——加速內部傳導機制的不同條件分析，結合我國房地產周期實際波動情況可知，我國房地產周期波動總體情況較美國活躍，說明我國的乘數與加速數機制的綜合數值大于美國，并且我國具有較高的房地產發展下限作支撐，這也解釋了我國房地產的向上發展的長期趨勢。

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