保障房政策能否再創新

2012年全國將開工建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套，比上年增長70%以上，創歷年之最。住房和城鄉建設部透露，未來五年內，全國計劃新建保障性住房3600萬套，大約是過去10年建設規模的兩倍；同時，每年還將改造農村危房150萬戶以上。而伴隨著我國保障房安居工程的進一步加速，其帶來的問題也日益凸顯。對政府來說，土地和資金問題是亟待解決的，然而老百姓更關心的則是分配是否公平。

目前，我國保障性安居工程建設規模和速度都處在歷史最高水平。作為“國務院保障性安居工程領導協調小組”的牽頭部門，住建部正在抓緊起草《基本住房保障條例》(下稱《條例》)。相關人士表示，制定《條例》的主要目的之一是消除保障性住房的牟利空間。

建設保障性住房的根本目的是為了解決中低收入家庭的住房問題，而我國保障房“市場的歸市場，保障的歸保障”的界限仍很模糊。根據各方透露出的信息，《條例》擬規定“購置型保障住房再上市，必須由所在地政府優先回購，不得自行進入普通商品住房市場再行流通”，而政府在回購和審批的過程中是否可以有效監管，還需進一步考量。但從效果來說，應當能很好地壓制個體利用保障房投資、投機的沖動。

我國的多種保障性住房中，部分在管理上存在一些問題，這主要因“準入”和“退出”的監管機制不完善所致。一方面，由于相關法規不完備，導致保障房的獲得過程不夠公開透明，存在制度缺陷和監管缺失。另一方面，由于目前沒有完全建立個人信用制度和個人收入申報制度，當住保障房的人已經“不需要政府保障”時，管理部門難以有效監督，同時因約束體系不健全，使得保障房強制退出難以實現。這也是《條例》應積極凸顯的內容。

中央在十二五期間擬投資1000億元用于保障房的建設，而資金短板和土地問題仍舊困擾著地方政府。2012年，全國保障性住房建設任務比2011年有較大增加，一些地方資金籌措存在一定困難，中西部地區資金壓力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及時完成征地拆遷，從而拉長了建設周期。

就拿深圳來說，深圳市住房和建設局日前表示，今年深圳市保障房計劃新增安排籌集4萬套、開工3.5萬套，資金總需求約為200億，其中70%以上仍舊通過利用社會資金解決。而深圳市住房和建設局有關負責人表示，與去年相比，今年深圳市保障性安居工程開工任務是降低了，但從建設總量來看，不僅沒有下降，反而持續提升。今年新開工3.5萬套后，加上105個續建項目約15.9萬套，總在建項目將達142個，接近20萬套，建設規模前所未有，建設任務仍然十分繁重。

保障房的大量增加，首先要求各地政府在土地上給予保障，這必然導致新增巨量的土地占用指標；二是這種模式無法支持充足的后續資金跟進，資金鏈條缺口業已顯現；三是目前新建商品房的空置率已是高位，再加上大量保障房的涌入，如何消化庫存，將會是今后政府極難應對的兩難局面。筆者認為，把現有各開發商存量的商品住宅由政府出資回購，以作為向困難群體提供的住房來源，是有效的解決方法。其優點在于：一是既可減少新的土地占用，又可降低現有房市的空置率，盤活現有房源；二是可避免和防止一批房地產開發商因資金斷裂而導致破產，保障整個房市的穩定；三是對于可享受保障房待遇的居民而言，可一步到位住入心儀之居所，待其經濟條件允許，鼓勵其全產權購得所住房屋，從而提高入住者的滿意度，實現安居樂業，促進社會和諧。

保障房的建設目的在于解決中低收入家庭的住房問題，針對現存的狀況，相關部門除了尋找和探索有效地解決辦法之外，適當地進行變通也未嘗不可。