小產(chǎn)權(quán)房有望轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)？

對(duì)于北京市昌平區(qū)鄭各莊村的小產(chǎn)權(quán)房，新華社曾經(jīng)有過這樣的報(bào)道：“‘水城御墅’四合院?jiǎn)翁變r(jià)格最高為5000萬(wàn)元，如果不是親眼所見，還以為是天方夜譚。在小產(chǎn)權(quán)房的集中地北京市昌平區(qū)鄭各莊村，小產(chǎn)權(quán)房不僅規(guī)模越來(lái)越大，還衍生出‘最牛’的晚清格局四合院。”

而此前國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在接受媒體采訪時(shí)已經(jīng)表示，今年國(guó)土部將不讓小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象繼續(xù)蔓延。“清理小產(chǎn)權(quán)房的工作，我們會(huì)嚴(yán)格地保護(hù)農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益，同時(shí)依法依規(guī)行政，為大規(guī)模地清理小產(chǎn)權(quán)房做好準(zhǔn)備。”

事實(shí)上，從2007年起，小產(chǎn)權(quán)房問題就已經(jīng)引起相關(guān)部門的關(guān)注，并屢屢下文禁止。不過，隨著不少城市推行限購(gòu)政策，不受限購(gòu)約束的小產(chǎn)權(quán)房卻變得更為活躍。

在2008年8月，相關(guān)報(bào)道就指出有關(guān)部門已對(duì)全國(guó)部分城市小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行了抽樣調(diào)查，并已起草報(bào)告上報(bào)國(guó)務(wù)院。

為何小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，卻還大有市場(chǎng)？中國(guó)指數(shù)研究院(華中)副院長(zhǎng)胡超表示，吸引購(gòu)房者的主要原因是低廉的價(jià)格，這也折射出高房?jī)r(jià)下購(gòu)房者的無(wú)奈。

某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格比一般小區(qū)至少便宜一半，由于其交易不合法，因此交易信息一般不會(huì)掛在網(wǎng)上，只是內(nèi)部流轉(zhuǎn)。”由于不能辦理兩證，購(gòu)房者可與房東簽訂協(xié)議保證其權(quán)屬，雙方交易相對(duì)簡(jiǎn)單。

他認(rèn)為，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)比較大。“小產(chǎn)權(quán)不能辦理貸款，客戶一般需要一次性付清，購(gòu)買壓力大風(fēng)險(xiǎn)也增大，關(guān)鍵在于，萬(wàn)一集體土地被國(guó)家收回，購(gòu)房者很難得到賠償。”

“異化”的小產(chǎn)權(quán)房

盡管沒有產(chǎn)權(quán)證，但在城市房?jī)r(jià)高漲的刺激下，小產(chǎn)權(quán)房已逐漸成為除商品房和保障房之外的另一種城市房屋供應(yīng)類型。在利益誘惑下，購(gòu)買者也從最初的農(nóng)民、拆遷戶擴(kuò)大到城市普通市民甚至富豪階層。曾有媒體報(bào)道，小產(chǎn)權(quán)房在深圳和北京等房?jī)r(jià)較高的城市已經(jīng)形成熱銷的局面，最多的已達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售總量的1/5。

面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的蔓延趨勢(shì)，不少地方明令叫停。如何處理已建小產(chǎn)權(quán)房并讓群眾接受，又有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，成為政府部門十分頭疼的事。武漢國(guó)土部門的一位負(fù)責(zé)人頗感無(wú)奈，“政策限制無(wú)法阻止小產(chǎn)權(quán)的交易，一是價(jià)格很誘人，二是小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)不是個(gè)別人的買賣，而是形成了一張復(fù)雜的利益網(wǎng)。”

眾多業(yè)內(nèi)人士指出，小產(chǎn)權(quán)房最初是滿足拆遷農(nóng)民和低收入者的基本住房需求，但如今已經(jīng)逐步“異化”為中高檔房甚至別墅，成為少數(shù)人攫取暴利的工具。

雖然小產(chǎn)權(quán)房從一開始就處于灰色地帶，并不具有嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán)，但近年來(lái)，由于小產(chǎn)權(quán)房在價(jià)格上具有明顯的優(yōu)勢(shì)，再加上一些開發(fā)商蠱惑性的宣傳，小產(chǎn)權(quán)房推出后銷售形勢(shì)很好。據(jù)清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所蔡繼明教授的一項(xiàng)研究顯示，很多城市小產(chǎn)權(quán)房曾占到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的20%，有的甚至高達(dá)40%。

小產(chǎn)權(quán)房無(wú)序滋長(zhǎng)蔓延，不僅違反土地管理法律及相關(guān)政策，也影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。“由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，大量小產(chǎn)權(quán)房半公開地銷售買賣，也給日后出現(xiàn)問題的處理帶來(lái)麻煩，給社會(huì)穩(wěn)定埋下隱患。”地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小張如是說(shuō)。

“難啃的骨頭”

無(wú)論如何，面對(duì)新一輪小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的頂風(fēng)違法，是任其“生長(zhǎng)”還是迎難而上，這既需要有關(guān)部門敢于“破題”，更考驗(yàn)其智慧。

小產(chǎn)權(quán)房成為“難啃的骨頭”有多種原因：部分小產(chǎn)權(quán)房是歷史原因形成的，很難做到一刀切；全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房將近60億平米，法難責(zé)眾；處置小產(chǎn)權(quán)房關(guān)系到基層權(quán)力、民生和社會(huì)穩(wěn)定等一系列問題；現(xiàn)行土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等法律不支持小產(chǎn)權(quán)房……

但是，小產(chǎn)權(quán)房難“啃”也要去“啃”，而且要盡快去“啃”。小產(chǎn)權(quán)房問題如果繼續(xù)拖下去，問題將越積越多，例如：小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的法律糾紛、農(nóng)村集體土地被變相侵占的問題、對(duì)城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用總體布局的破壞、對(duì)相關(guān)部門公信力的損害以及小產(chǎn)權(quán)房的安全隱患問題……

那么，如何終結(jié)小產(chǎn)權(quán)房亂象呢？

僅僅依靠事后的查處是不行的，還須事先不斷釋放明確信號(hào)，趁早“封死”小產(chǎn)權(quán)房的前路。一些地方小產(chǎn)權(quán)房為何成為發(fā)展難題，很大程度上緣于當(dāng)?shù)夭糠诸I(lǐng)導(dǎo)在處理小產(chǎn)權(quán)房問題時(shí)態(tài)度含糊不清、猶豫不決，甚至暗含幾分曖昧心理。加上一些專家學(xué)者的不當(dāng)言論，更給人們以小產(chǎn)權(quán)房可能會(huì)“分類處理”等假象，憑空增添僥幸心理，并刺激更多的人加入到購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房之列。

留存與否

按說(shuō)產(chǎn)權(quán)只有有無(wú)之分，不應(yīng)有大小之別，因此，牽涉復(fù)雜、鑒定困難的小產(chǎn)權(quán)房格外引人注意。同時(shí)，據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積已超過60億平方米，相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)近十年來(lái)的開發(fā)總量。

那么，數(shù)量龐大的小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)未來(lái)是否能變大呢？民間各種說(shuō)法均有，比如：價(jià)格低，法不責(zé)眾，小產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)。

如今，小產(chǎn)權(quán)房是否留存，是否轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)，都頗受爭(zhēng)議。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房已經(jīng)不單單是個(gè)別業(yè)主的利益所系，住房制度改革、政府公信、社會(huì)公平、法律尊嚴(yán)都面臨挑戰(zhàn)。

其實(shí)，小產(chǎn)權(quán)房本身無(wú)可非議，主要問題在于小產(chǎn)權(quán)房的非法交易。“近幾年，國(guó)家一直在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行整頓，但短期內(nèi)完全解決存在難度。”業(yè)內(nèi)人士表示，“長(zhǎng)期來(lái)看，最好的辦法還是將小產(chǎn)權(quán)房用地劃為國(guó)有建設(shè)用地，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩俊！?/p>

至于部分已經(jīng)交易了的小產(chǎn)權(quán)房，很多人認(rèn)為可以通過補(bǔ)交土地出讓金的方式，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)房。對(duì)此，中國(guó)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院院長(zhǎng)王衛(wèi)國(guó)建議，在整個(gè)“清理”過程中，對(duì)過去的已經(jīng)形成的違法用地問題，涉及到老百姓的既得利益時(shí)應(yīng)當(dāng)采取寬松的保護(hù)政策。