小產權房有望轉為大產權？

對于北京市昌平區鄭各莊村的小產權房，新華社曾經有過這樣的報道：“‘水城御墅’四合院單套價格最高為5000萬元，如果不是親眼所見，還以為是天方夜譚。在小產權房的集中地北京市昌平區鄭各莊村，小產權房不僅規模越來越大，還衍生出‘最?！耐砬甯窬炙暮显?。”

而此前國土資源部部長徐紹史在接受媒體采訪時已經表示，今年國土部將不讓小產權房現象繼續蔓延?！扒謇硇‘a權房的工作，我們會嚴格地保護農民的正當權益，同時依法依規行政，為大規模地清理小產權房做好準備。”

事實上，從2007年起，小產權房問題就已經引起相關部門的關注，并屢屢下文禁止。不過，隨著不少城市推行限購政策，不受限購約束的小產權房卻變得更為活躍。

在2008年8月，相關報道就指出有關部門已對全國部分城市小產權房問題進行了抽樣調查，并已起草報告上報國務院。

為何小產權房不受法律保護，卻還大有市場？中國指數研究院(華中)副院長胡超表示，吸引購房者的主要原因是低廉的價格，這也折射出高房價下購房者的無奈。

某地產經紀人告訴記者：“小產權房的價格比一般小區至少便宜一半，由于其交易不合法，因此交易信息一般不會掛在網上，只是內部流轉。”由于不能辦理兩證，購房者可與房東簽訂協議保證其權屬，雙方交易相對簡單。

他認為，購買小產權房的風險比較大?！靶‘a權不能辦理貸款，客戶一般需要一次性付清，購買壓力大風險也增大，關鍵在于，萬一集體土地被國家收回，購房者很難得到賠償。”

“異化”的小產權房

盡管沒有產權證，但在城市房價高漲的刺激下，小產權房已逐漸成為除商品房和保障房之外的另一種城市房屋供應類型。在利益誘惑下，購買者也從最初的農民、拆遷戶擴大到城市普通市民甚至富豪階層。曾有媒體報道，小產權房在深圳和北京等房價較高的城市已經形成熱銷的局面，最多的已達到房地產市場銷售總量的1/5。

面對小產權房的蔓延趨勢，不少地方明令叫停。如何處理已建小產權房并讓群眾接受，又有利于房地產市場的健康發展，成為政府部門十分頭疼的事。武漢國土部門的一位負責人頗感無奈，“政策限制無法阻止小產權的交易，一是價格很誘人，二是小產權房已經不是個別人的買賣，而是形成了一張復雜的利益網。”

眾多業內人士指出，小產權房最初是滿足拆遷農民和低收入者的基本住房需求，但如今已經逐步“異化”為中高檔房甚至別墅，成為少數人攫取暴利的工具。

雖然小產權房從一開始就處于灰色地帶，并不具有嚴格意義上的產權，但近年來，由于小產權房在價格上具有明顯的優勢，再加上一些開發商蠱惑性的宣傳，小產權房推出后銷售形勢很好。據清華大學經濟研究所蔡繼明教授的一項研究顯示，很多城市小產權房曾占到當地房地產市場的20%，有的甚至高達40%。

小產權房無序滋長蔓延，不僅違反土地管理法律及相關政策，也影響到房地產市場的正常發展?！坝捎谛‘a權房不受法律保護，大量小產權房半公開地銷售買賣，也給日后出現問題的處理帶來麻煩，給社會穩定埋下隱患?！钡禺a經紀人小張如是說。

“難啃的骨頭”

無論如何，面對新一輪小產權房建設的頂風違法，是任其“生長”還是迎難而上，這既需要有關部門敢于“破題”，更考驗其智慧。

小產權房成為“難啃的骨頭”有多種原因：部分小產權房是歷史原因形成的，很難做到一刀切；全國小產權房將近60億平米，法難責眾；處置小產權房關系到基層權力、民生和社會穩定等一系列問題；現行土地管理法、城市房地產管理法等法律不支持小產權房……

但是，小產權房難“啃”也要去“啃”，而且要盡快去“啃”。小產權房問題如果繼續拖下去，問題將越積越多，例如：小產權房引發的法律糾紛、農村集體土地被變相侵占的問題、對城鄉土地規劃利用總體布局的破壞、對相關部門公信力的損害以及小產權房的安全隱患問題……

那么，如何終結小產權房亂象呢？

僅僅依靠事后的查處是不行的，還須事先不斷釋放明確信號，趁早“封死”小產權房的前路。一些地方小產權房為何成為發展難題，很大程度上緣于當地部分領導在處理小產權房問題時態度含糊不清、猶豫不決，甚至暗含幾分曖昧心理。加上一些專家學者的不當言論，更給人們以小產權房可能會“分類處理”等假象，憑空增添僥幸心理，并刺激更多的人加入到購買小產權房之列。

留存與否

按說產權只有有無之分，不應有大小之別，因此，牽涉復雜、鑒定困難的小產權房格外引人注意。同時，據市場機構統計，目前我國現存的小產權房建設面積已超過60億平方米，相當于房地產行業近十年來的開發總量。

那么，數量龐大的小產權房的產權未來是否能變大呢？民間各種說法均有，比如：價格低，法不責眾，小產權可轉為大產權。

如今，小產權房是否留存，是否轉為大產權，都頗受爭議。因為小產權房已經不單單是個別業主的利益所系，住房制度改革、政府公信、社會公平、法律尊嚴都面臨挑戰。

其實，小產權房本身無可非議，主要問題在于小產權房的非法交易。“近幾年，國家一直在對小產權房進行整頓，但短期內完全解決存在難度?！睒I內人士表示，“長期來看，最好的辦法還是將小產權房用地劃為國有建設用地，將小產權房轉變為商品房。”

至于部分已經交易了的小產權房，很多人認為可以通過補交土地出讓金的方式，將小產權房轉成大產權房。對此，中國政法大學民商經濟法學院院長王衛國建議，在整個“清理”過程中，對過去的已經形成的違法用地問題，涉及到老百姓的既得利益時應當采取寬松的保護政策。