淺談土地資源

司衛平

河南建材研究設計院有限責任公司（450002）

房與地是不可分的，可供開發的土地資源是房地產數量及價格的重要影響因素，同時房地產的價格也影響著對土地的需求，即土地的供給量除了受城市規劃的限制外，更要依據房地產市場的供求進行調整。目前我國城鎮土地是國家所有，土地市場是國家壟斷市場，因此，各級地方政府如何合理控制和規劃土地資源，是規范房地產市場、提高房地產市場效率的重要手段。

1 土地的經濟特性

土地的經濟特性是在人類利用土地過程中產生的，是人類社會的各種經濟關系在土地方面的反映。

1.1 土地的稀缺性

稀缺性是與人類的主觀需求聯系在一起的，如果沒有人類社會，土地也沒有稀缺與否的問題。現代社會中由于人口的急劇增長、工業化和城市化迅速發展，人們對土地的需求水平越來越高。相對于這種需求水平來說,有限的土地日益顯得不足了。進一步而言，土地自然所具有的有限性、差異性、固定性等特點又限制了土地的總供給，使土地特別是城市土地成了一種稀缺資源。

1.2 土地的區位可變性

土地區位的形成和變化時與人類社會的經濟、政治和社會等活動聯系在一起的，因此雖然自然形態的土地位置固定，但人類社會的相關活動卻是隨著時代的變化而變化，從而帶來了土地的區位出現相應的變化。例如，歷史上的某些商業、文化中心可能演變為當代的旅游區，歷史上的不毛之地可能演變為當代發達的工業中心等。土地的區位可變性特性在城市區位方面表現得尤為明顯,土地區位會隨著城市的發展及基礎設施的建設特別是交通、通信、公用基礎設施的建設和發展而出現巨大的變化。

1.3 土地的報酬遞減性

在一定的技術水平下,連續在一塊土地上投資，超過一定限度，就會引起成本增加，收益遞減。這種經濟特性與自然狀態的土地供給有限聯系在一起。相對于這種固定供給而言，處事少量投資可能顯得不足，收益呈現遞增的趨勢，隨著投資的逐步增加，土地的潛力逐漸發揮出來，再進一步增加投資會使得土地上增量的收益呈現下降趨勢，這種下降趨勢即是土地的報酬遞減性。在農業中這是很明顯的，在建筑業中也是如此。不過，土地的報酬遞減性在不同的歷史時期、不同的技術水平下有不同的表現。

1.4 土地經營的壟斷性

由于土地自然方面存在的有限性、位置固定性,一旦某一特定土地由某個經濟主體使用，其他經濟活動主體就無法同時使用這宗土地，而且這宗土地的使用會對相鄰土地產生直接的影響。土地經營的壟斷性也會為土地所有者提供額外的收益，這種經濟利益的安排、協調、沖突等對社會經濟的各個方面產生巨大的影響。

2 土地在房地產業中的地位

土地在房地產業中居于基礎性的地位，是一切房地產活動，包括房地產開發、經營、物業管理、銷售等活動的先導性資源，土地本身的自然特性和經濟特性對所有與其相關的經濟活動主體的利益都會產生直接的影響。

2.1 土地在房地產開發中居于基礎性的地位

土地作為建筑地塊是房地產開發活動中的物質載體，是最為基礎性的原料，各種房地產產品都必須負載于土地之上。這種基礎性的地位同時表現在某種用途土地供應量水平能夠調控整個房地產市場的供給，直接影響房地產市場的供求狀況以及價格水平。與此相關的土地使用制度、交易主體和客體等，都會直接影響房地產開發的方向、規模、結構以及利潤分配。

2.2 土地市場在整個房地產市場中的基礎性作用

土地市場一般被稱為房地產一級市場，其在整個房地產市場體系中，處于基礎性市場的地位，制約著房地產二級市場和三級市場。原因之一是，土地價格是基礎性價格，土地價格的高低直接影響各類產品的生產成本，從而影響價格水平，尤其是房地產市場，土地成本費用一般要占30%~40%，土地價格對房地產價格有舉足輕重的影響。原因之二，土地的合理流動是房地產市場存在和發展的前提。地產和房產是結合在一起的統一物，房屋是建在土地上的,只有在土地使用權可以轉讓的條件下，房屋才能轉讓，由此形成房地產二級、三級市場。原因之三，土地資源的配置合理化也是提高房地產資源配置效益的基本條件。土地的發育和完善在促進土地資源的優化配置的同時，也是房產資源得到合理有效的配置。土地市場可以使土地的供需雙方開展公開、公平、公正的交易活動，使每個經濟主體能夠根據土地市場的變化和生產經營發展的需要，把土地利用和自身的生產經營活動、經濟效益緊密的聯系起來,實現土地要素和其他生產要素間的優化組合。

2.3 土地的權屬關系是房地產基本經濟關系

土地、土地區位及其所蘊含的政治、經濟、文化和社會等相關因素是影響房地產企業經營績效的關鍵。在現代社會中，土地不單純是自然的產物，其中交織著政治、經濟、文化和社會等各種因素，集中體現各種社會關系，是社會中各種利益集團達到某種平衡的結果。房地產開發企業就是在這種復雜關系中尋求能夠獲取最大利潤的經營區位，獲得市場的認可。土地選擇失誤、土地用途確定不當，都會造成房地產開發企業投資失誤,從而產生巨大的損失。正確處理土地的權屬關系,對于協調土地所有者、經營者、使用這個方面的權益具有重要的意義。

3 土地在房地產業中的作用

土地在房地產企業中的地位，決定了其在整個社會資源配置、促進企業效益提高和宏觀調控等方面，發揮著重要作用。

3.1 促進土地資源合理配置，提高企業的效益

土地利用的基本結構狀況關系到社會經濟活動的效益和成本水平。企業的生產和經營需要土地,土地具體區位和價格狀況影響其經營活動成本，如果生產區位接近消費地，地價合理，生產企業應能大大節約相關物流成本。如果商業經營區位位于消費者聚集、人口流量較大的區域，則可以大幅度提高營業收入，獲取較高的利潤。因此，土地直接或間接地與整個經濟社會聯系在一起，土地利用狀況發生變化，會影響到企業的投資決策。政府調整土地相關政策，不單單對房地產企業產生影響，對整個經濟都具有深遠的影響。政府的土地利用規劃、土地使用制度都能夠產生引導企業正確地進行經營決策的作用。借助土地市場可以優化土地在社會各個用地群體間的配置，提高土地利用效率。

3.2 土地區位選擇決策是房地產企業成功的關鍵

房地產開發企業的初始投資重點在于能否獲得有利于企業經營的土地資源、能否獲得滿足特定房地產開發需要的特定區位的土地，這是房地產開發企業成功的初始條件。

3.3 土地政策是房地產宏觀調控的重要手段

土地是房地產市場發展的源頭，控制土地供應量可以從源頭上控制房地產供給，對調解房地產供求關系能夠起到直接的強有力的作用。如果源頭失控或者控制不當，勢必引起房地產市場整體出現較大的波動，不利于優化資源配置，也會造成巨大的社會成本。政府根據國民經濟整體發展水平及趨勢、居民住房需求水平及其變化等因素，對土地供應量進行適時調控，可以對房地產市場供求關系產生直接的影響,從而有利于國民經濟整體健康發展。土地供應過多，會造成對房地產的盲目投資。因此，加強對土地供應的總量控制，顯得更為重要。土地供應控制的目的是使土地供應與城市經濟發展水平相適應，與城市建設規劃相銜接，與市場吸納能力相一致，與城市基本建設投資規模相協調。在實施過程中，一方面要準確把握土地供應總量調控和經濟發展的關系問題，確保整體經濟和房地產市場的可持續發展；另一方面，要建立有效的土地供應總量的宏觀調控體制,理順土地利用總體規劃、城市發展規劃和土地利用年度計劃的編制及其執行等多方面的關系，通過采用一系列強制性的制約手段,逐步建立和完善土地供應總量的宏觀調控機制。

4 土地招標拍賣掛牌出讓方式對土地價格的影響

不同的供地方式，獲得土地的過程不同，決定了不同的價格形成機制。以無償劃撥方式供應的土地不具有市場價格內涵；以協議方式出讓的土地價格是協定價格，受主觀因素影響較大招標、拍賣、掛牌等供地方式競爭性較強，以這些方式出讓的土地價格具備市場價格的特征。土地供應方式的市場性越強，土地價格就越高。

在計劃經濟體制下，我國以劃撥方式無償向用地者供應土地，土地的商品屬性被長期否認，房地產市場更是無從談起。2004年3月30日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開發經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法檢查工作的通知》（簡稱“71號令”），規定8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權，而是國有土地使用權以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行。8月31日被業內成為土地大限，即“8·31 大限”。

招標拍賣掛牌出讓由于充分引入市場競爭機制，其地價水平普遍高于協議地價水平。土地招標拍賣掛牌出讓引起土地價格上漲的實質是引入市場機制對土地真實價格的顯化。土地協議出讓方式是一種缺乏公開、平等競爭的非市場型交易行為,由于沒有引入有效的市場競爭機制，從而使得協議出讓地價與土地真實的市場價值相去甚遠，不能體現市場的供求關系。首先，協議出讓本身由于政府多重目標的制約和非經濟因素的干擾，價格確定的隨意性和盲目性大。其次，由于個別政府官員的尋租行為而出現低價批地現象，如各種“人情地”、“條子地”等嚴重擾亂土地市場秩序，因此協議地價往往嚴重偏離土地的市場價值，表現為市場價格關系的嚴重扭曲。另外，即使政府不直接進行人為定價，而遵照市場原則以土地市場中已成交的相關交易案例出發制定協議價格，因協議出讓形成的地價相對正常市場價格存在“失真”，難以真實的反饋市場狀況，從而使制定的協議地價難以真正反映土地的市場價格。這也是當前我國一級市場出讓地價水平與二、三級土地市場地價水平普遍不協調的根本所在。實施招標拍賣掛牌出讓，則充分引入了市場競爭機制，不同需求者為獲得土地展開激烈競爭，決定地價的是客觀的市場供求關系,避免了人為主觀定價，從而體現了市場經濟等價交換和公正、公開、公平交易的基本準則,使土地的市場價格真正得以實現，使土地資源在競爭中得到優化配置。因此，土地招標拍賣掛牌引起土地價格的上漲實質上是顯化了土地的真實價格，使因協議出讓而扭曲的市場價格得以矯正，通過市場機制實現了土地價格回歸。而這一結果正符合為顯化土地價值，防止國有資產流失而進行土地資源配置方式改革的初衷,是推行“招拍掛”的重要成效之一。

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