上海靜安區內外資企業商務環境的差別分析及對策

吳和雨

（上海市靜安區統計局，上海 200003）

近年來，上海市靜安區著力推進高端商業商務樓宇建設，提升經濟和社會發展能級，吸引了大批跨國公司總部入駐。2011年，靜安區百幢重點樓宇稅收突破140億元，對全區總稅收的貢獻度達六成以上，樓宇經濟取得長足發展。在當前產業結構調整的進程中，靜安要形成名企高度集聚的國際商務港，還需要加快商務環境升級，創建新的品牌招商優勢。

一、靜安區商務環境面臨的挑戰

現代商務環境是個很寬泛的概念，除辦公環境外，還包括滿足商務發展、商務人員工作生活需求的配套要素及設施，如交通、商務聚集性、休閑娛樂條件等，并日漸涵蓋更多內容。目前，靜安要繼續保持商務環境在全市的先行地位，主要面臨以下幾方面挑戰：

（一）成熟中心區原有優勢逐步弱化

現階段，上海城市發展重心由內向外擴張、多極化發展趨勢凸顯，靜安作為老牌、成熟中心區的原有優勢逐步弱化。沿中環一帶區域性的分中心日漸興起，大型商務項目相繼竣工。相對于發展空間近于飽和、土地面積最小的靜安而言，周邊地區有更多的土地開發資源和配套工程，發展潛力不容小覷。

（二）中央商務區的辦公成本全市居首

企業在靜安中央商務區的辦公成本高企，國內外經濟趨緊提高了成本控制的需求。以辦公樓租金為例，據DTZ戴德梁行研究部數據顯示：2012年一季度，上海甲級辦公樓的平均租金達每天每平方米8.9元，其中靜安區為每天每平方米10.11元，居全市各區縣之首。伴隨CPI的波動上行，“招商”之后，需要更多的“留商”策略以減輕企業成本上浮的壓力。

（三）公共設施與公眾需求存有一定差距

2011年，靜安區人均體育場地面積、人均公共文化設施面積均不足1平方米，低于全市平均水平，其建設速度有待推進。公共設施作為商務軟環境之一，為企業職工提供生活休閑場所及人文關懷，有助于增強企業的歸屬感。而且中心城區生活成本高于郊區的客觀實際，驅使企業對本區的公共設施有更高訴求。

二、商務環境問卷調查基本情況及分析

針對上述挑戰與問題，現對區內九大行業、14個門類的174家企業展開商務環境抽樣調查，探索內外資企業對商務環境的差別需求，從而更好地為其服務。調查問卷包括兩部分內容：一是企業落戶靜安的關鍵因素，包括區域形象、交通便利、政府服務、生活便利、財稅政策、樓宇租金、勞動力成本等七項指標；二是企業對靜安經營環境的感受，即企業滿意度，包含樓宇環境、交通條件、市容環境、政府服務、產業政策、生活便利等六項指標。兩組指標相互對應，受調查企業對其進行主次、優劣排序，從而反映企業對商務環境的關注重點與滿意情況。

調查顯示，靜安地處市中心的地理優勢明顯，區域形象、交通便利是企業落戶靜安的首要原因；而由于本區現代服務業占九成以上，第三產業中單個企業的從業人員相對較少，企業選址時對勞動成本因素的關注度大都較低。滿意度方面，本區的樓宇環境、交通條件獲得一致認可，而產業政策、生活便利方面還需優化提升。具體而言，內外資企業的調查結果差別如下：

（一）外資較內資企業更注重將區域形象作為落戶靜安的首選要素，但兩者對其滿意度均有待提高

從企業選址的關鍵要素看，把區域形象放在第一、二位的企業占總量的55.2%，其中67.3%的外資企業把區域形象作為落戶靜安的最主要因素，超出全部調查企業樣本12.1個百分點，而內資企業只有49.6%。相對內資企業來說，外資尤其是國際知名品牌、總部公司，如摩根士丹利、古馳、愛馬仕，更注重本區與自身品牌地位相符的高端區域形象。

對應“區域形象”這一選址因素的企業滿意度指標，是“樓宇環境”與“市容環境”：樓宇環境方面，企業普遍比較滿意，52.3%的企業對樓宇環境的滿意度位列一、二位，其中外資企業為54.6%，內資企業為51.3%，可見本區樓宇建設成效顯著。而且從內外資企業兩者差距不大的結果表明，本區的樓宇環境已向國際水準看齊，獲得一致認可。市容環境方面，半數以上企業將其列于第三位之后。市容環境評價不高，主要因本區地域面積小，集約化發展進程中部分區域的環境治理未及時銜接，整修、拆遷帶來的工程渣土、噪音及光污染較郊區相對集中。

（二）生活便利是企業最不滿意的因素，外資比內資企業對生活便利的要求更高

梅龍鎮、中信泰富、恒隆、久光、金鷹等五大商廈代表的高檔消費區在靜安區發展良好，但區內大型超市、書店、餐飲連鎖店、菜市場、健身館等生活消費場所則相對較少、覆蓋面小。

數據顯示，32.2%的企業對生活便利情況最不滿意，其中外資企業為43.6%，超內資企業16.7個百分點，說明外資企業對生活便利的要求遠遠高于內資企業。

除電子數碼、保健品、居家用品等消費場所較少外，外企職員普遍反映洗衣店、商務禮品店、高科技產品維修店等中高檔服務便利店也不夠充足。主要是因為靜安區“南改北建”，造成生活居住區、辦公區相對零散，周邊的生活便利服務及消費場所發展滯后。本區的日常生活用品消費場所和便民服務建設，存在很大提升空間。

（三）內外資企業對產業政策的滿意度差別明顯，內資較外資企業對財稅政策更為側重

從企業滿意度情況看，外資企業把產業政策列于第四位、第五位的占49.1%，比內資企業高7.9個百分點。其中，商貿流通業、專業服務業、文化創意業的外資企業對產業政策的滿意度更高，這主要得益于政府對投資管理、咨詢、法律服務等領域的政策支持。現階段，在靜安區的五大支柱產業中，商貿流通業、專業服務業、文化創意業都處于高增長期。上述調查結果，非常符合本區目前的產業發展情況。

企業選址因素中，與“產業政策”相對應的是“財稅政策”，把財稅政策作為首選要素的內資企業比外資企業高出2.9個百分點，說明內資企業對財稅扶持政策更為敏感。政府前期往往側重宣傳吸引外資的政策規章，對內資企業有所忽略。結合國家政策法規，為內資企業營造全方位的投資環境，將迅速提高內資企業滿意度。

三、優化靜安商務環境的對策建議

（一）在政策制定上，做好內資與外資企業的統籌

分行業、分階段，為內外資企業提供不同的政策支持，優化產業結構。比如，商貿流通業、專業服務業方面，主要以外資企業為先。堅決貫徹本區高端商貿市場的目標定位，以專業外資服務拉升商務服務水準，將高端商貿與資深服務完美結合，進而加速其他產業發展。文化創意業方面，重點加大對內資企業，包括上海廣播電視臺等大型傳媒企業以及創意園區的關注，以內資企業代表的本土文化為根基開發文化產品，便于獲得周邊市場的快速認可。加強內外資企業統籌，增強產業間的融合度與均衡性，有助于減少國外經濟的不利影響，夯實經濟基礎，形成健康、穩定的商務氛圍。

（二）在資源權衡上，做好商務載體與配套設施的取舍

截至2011年，靜安商業商務樓宇總面積超過400萬平方米，占全區面積的57%以上。商業商務樓宇的高速增長，帶來體量發展水平與配套設施建設的不對稱，個體發展水平與整體能級要求的不對稱。只有合理規劃土地、資金等資源使用的優先權，做到商業商圈聯動開發，保證量與質齊頭并進，才能逐步兌現上述兩個平衡。本區可通過建立復合型城市功能軸來盤活區域設施，以“梅泰恒久金”等商廈樓宇為中心，在周邊支馬路開拓商務配套空間，由點到面強化樓宇功能的多元化。

（三）在生活服務上，做好日常需求與高品質的分流

從目前情況看，本區世界頂級品牌入駐的高端商廈、商場較為充裕，而社區周邊賣場等日常生活設施因城區大規模更新改建、拆遷等原因，普遍布局散、數量少、規模小。政府應以社區為衍射點，完善社區周邊生活公共設施的布局和建設；以社區商業網點、社區購物中心、標準化菜場等項目為主體，建立“家政、保潔、維修”等一條龍服務機制，為居民打造“便捷生活服務圈”。此外，為滿足國際麗都、中凱城市之光等高檔居住區外籍人員的差別需求，可將相關服務外包給高端物業管理公司，或者與周邊區域合作，發展社區商業配送的服務業態。

（四）在銷售渠道上，做好電子商務與實體營運的結合

通過網絡平臺打破靜安空間有限的短板，是現代科技帶來的發展契機，也是未來幾年靜安多層次發展的必然趨勢。相對于浦東新區的1號店、嘉定區的京東商城，靜安在電子商務領域基本上是空白。本區應加速打造專業電子商務平臺，引導企業加大對現代信息技術的利用，集成制造、物流、銷售、售后服務的一體化，開發虛實結合的商貿營運新模式。建立電子商務成熟產業鏈的作用，一是充分發揮高端品牌集聚效應，發展奢侈品電子商務；二是開辟企業間產業高端環節的聯網合作，拓展高附件值的專業服務業務。

綜上所述，面對增速放緩的經濟形勢，依據上海市“創新驅動，轉型發展”的指導方針，靜安區需要積極構筑自身發展優勢，形成駕馭市場的標志性競爭力。在堅持“高、精”路線的基礎上，大力推進CBD樞紐建設，利用樓宇經濟的整體地域優勢，加強專業服務層級與特色商貿體系的構建及優化，將靜安打造成商務環境復合高能、內外資企業合作共進的國際城區。