農村房地產業發展的模式與路徑探析——基于房地產宏觀調控的背景

儲平平

（安慶師范學院經濟與管理學院，安徽安慶，246133）

關于中國房地產市場的報道與往年最明顯的區別在于，今年“寒潮”這個字眼經常出現在人們的眼前，整個房地產市場經營慘淡，大小開發商們憂心忡忡。這其中暴露出的諸多問題都值得人們去認識，去思考。

一、房地產業宏觀調控政策簡述

對宏觀政策極具敏感性的房地產業，在這些年的發展歷程中可謂是一路高歌奮進，引起了社會的廣泛關注。1993—1996年我國第一次對房地產業進行了宏觀調控，也說是人們常說的“國16條”的出臺，成功實現了“軟著陸”，使商品房價格迅速回落，房地產市場頓時沉靜下來，特別是當時泡沫最嚴重的海南和廣西北海房地產市場反映最強烈。1998年7月“23號”文件的出臺拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革，也由此大大刺激了處于低迷狀態的房地產市場的迅速恢復和發展。與之相伴的是住房供應結構不合理的矛盾慢慢凸顯，加上政策執行不力，“經濟適用住房為主體的住房供應體系”并沒有形成，而主要表現為住房的貨幣化、商品化特征，也為后續高價房的出現埋下了伏筆。2003年“18號”文件確立了“房地產業為國民經濟的支柱產業”，這也標志著我國對于房地產業的新一輪調控又開始了。同時由于土地使用權開始全面實行招投標、掛牌、拍賣方式取得，大大刺激了土地價格和房價的高漲，這也導致了新的高價房的出現與房價持續上漲。直到2005年房地產業仍然保持著高速增長的態勢，以北京、上海、深圳等地為代表的大城市房價迅猛增長，房價成為社會關注的焦點。為了抑制投資過熱、調整住房供應結構、穩定房地產價格，中央政府打出調控“組合拳”：從“國八條”到“國六條”再到“九部委‘十五條’”的相繼出臺，明確顯示新一輪宏觀調控的主題是穩定房價。但房價好像是著了魔似的一路瘋長。自2008年到2010年，宏觀調控反復進行，但效果并不明顯。［1］

2010年，以穩定房價為主的房地產調控也到了關鍵時刻。4月27日，國務院發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”），被稱為“史上最嚴厲的調控政策”。2011年元旦前夜總理的一番話著實給老百姓吃了一顆定心丸，同時也彰顯出房地產調控將會向縱深發展。在11月11—12日剛剛舉行的財新峰會上中華全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生表示今年年初定的房產調控四大目標已經實現，房地產調控效果比較明顯。［2］事實也在某些程度上反映了這些情況，樓市與土地市場均遭遇“寒流”。11月10日《京華日報》刊登一篇題為“北京注銷477家房地產企業資質 房價明年初將大降”的報道，據了解這些即將注銷資質的企業均為一些小型房地產企業。《新安晚報》2011年11月4日和11月7日均報道了合肥和六安的一些小房地產開發企業老板“跑路”，留下一些爛尾樓的情況。為什么當房價停滯不前或有可能下跌的情況下整個房市和土地市場都出現這樣艱難的局面，筆者認為除了宏觀政策調控方面的原因，企業自身發展模式上存在的缺陷才是房地產企業陷入兩難境地的關鍵。

二、房地產業發展模式現狀分析

（一）“增長靠投資盈利靠通脹”模式

中歐國際工商學院會計學教授丁遠總結的“增長靠投資、盈利靠通脹”的發展模式可以用來概括我國任何一個房地產企業。這種發展模式以房價不斷上漲為前提。不斷上漲的房價增加了房地產企業的利潤，良好的盈利能力給了企業在資本市場上進一步融資的“通行證”。新增資本讓企業迅速做大，規模效應進一步為企業貢獻利潤。而對于成長靠投資主要指的是房地產企業不斷擴大房地產項目，需要不斷地輸血，不斷地增發。［3］

（二）對現行房地產業發展模式的分析

這種發展模式使得中國的房地產業基本以開發為主，依賴房價的上漲盈利，依賴圈地上市融資來不斷擴大規模。融資后再買地，買地后再融資，進入一個循環。只要房價不停地漲，這個循環就會維持下去。它的最大惡果是房地產企業不需要太多關注自身的價值創造能力，只要能維持這個循環，企業就能不斷擴大成長。房地產企業在實質上自我空洞化，它只是依靠房價上漲這個泡沫來制造繁榮的假象，它并不能反映房地產企業自身的投資價值。［3］事實上在這種模式下企業也不必過多關注自身投資的價值問題。

另外這種發展模式是短期的，而不具有長期性。當市場上造成房價上漲的這些因素消失的時候，這種發展模式的末日也就到了。房地產企業發展將面臨兩難的境地，要么“熬著生”，要么“火化死”。這也就是當前所有房地產企業所面臨的困境。宏觀調控反復了這么多年，終于將房價切切實實地給安定下來了。所有房地產開發商都感覺到一種前所未有的恐懼，因為他們都清楚地意識到房價的下跌，跌壞的不是房子，但肯定是企業和開發商，是整個房地產市場。

面對當前的困境，不同層次的房地產企業表現出來的態度是不一樣的，對于那些本來條件就很差的小型房地產企業而言，退出市場是無奈的選擇，也幾乎是唯一的決定。而對于還有一定實力的房地產企業要想繼續生存下去，必須要采取措施，要改變以往的發展模式才有可能，但付出的代價應該是巨大的。

三、當前房地產企業面臨的困境對農村房地產業發展模式的影響與借鑒

盡管當前城市房地產所面臨的困境讓人們暫時地將農村房地產業的發展問題擱置一邊，但這決不意味著農村房地產業將銷聲匿跡，從某種意義上講，這將是農村房地產業發展的又一個契機。

（一）房地產企業的轉型有利于農村房地產業空間上的拓展

早在2005年末上海市舉行的第十八屆房展會論壇上，聶梅生就說過，加強農村建設和發展縣域經濟是大勢所趨，今后房地產的發展方向不在大城市，而在城鎮［4］。這在當時也許沒有引起太多的關注。時至今日，當房地產企業在城市的日子非常艱難的情況下，企業必須尋找出路。一些大型房地產企業要么拓寬渠道，不僅搞住宅地產也開始關注商業地產；要么轉戰二三線城市，開始做區域發展商。但對于一些小型房地產企業而言，這些出路代價太高，主要的思路就是順應國家政策的號召，借著“十二五”規劃提出的要加快推進社會主義新農村建設的大背景，發揮產業政策作用，引導投資進一步向民生和社會事業、農業農村、生態環保、資源節約等領域傾斜的這一股東風，將農村作為主戰場來進行操作。同時大型房地產企業轉戰二三線城市也將在某種程度上改變其原有的產業分配格局，一些原有的房地產開發企業也可能被擠出來而開始關注農村房地產市場。這無疑會給當前處于起步階段的農村房地產市場帶來縷縷生機。

（二）城市房地產的困境將力促農村房地產業實現良性健康發展

在為農村房地產美好的發展前景欣慰之余，更多地是要從城市地產出現的問題中吸取教訓，引以為鑒，力促農村房地產良性健康發展。具體而言，可以體現以下幾個方面：

1.必須改變“增長靠投資。盈利靠通脹”的發展模式。這種發展模式的弊端已經暴露無遺，它使企業時刻處于巨大的風險之中，同時它使企業無需關心自己投資的價值，也無形中忽略了企業創造價值的能力。而這對于本身在融資以及土地方面都存在問題的農村房地產而言，將是致命的打擊。

2.必須關注自身投資的價值。農村房地產因其所在的區域特征，它應該是一種田園牧歌式環境的化身，這也是其與城市地產相比的獨特之處。在讀到易中天的《城市論》這本書的時候，讀者都在感嘆現代城市房地產業的飛速發展造成了城市“千城一面”的現狀，城市的個性在漸漸地喪失。因此未來房地產開發商參與新農村改造與建設的過程中，要考慮建筑的地方特色和個性，體現出當地的地域特征、民俗風情、人文傳統和歷史積淀，避免出現“千村一面”。［5］也只有這樣才能將農村房地產的項目投資的價值給體現出來。

3.必須堅持保障性住房和商品房同時發展，要兩條腿同時走路。城市地產之所以走到今天這種局面，與人們刻意發展商品房而忽略保障性住房的建設有密切的關系，在日益走高的房價面前，普通老百姓買不起房，而同時投機卻很猖獗。農村房地產市場的消費主體應該還是農民，在目前情況下農民收入水平還是不高，這也更加要注意在發展農村房地產時關注保障性住房的建設，以避免出現城市地產類似的問題。

當前房地產企業出現的狀況在給欠發達地區農村房地產業發展產生巨大影響的同時，也引起反思：農村房地產業發展模式與路徑究竟如何選擇？

四、欠發達地區農村房地產業發展模式與路徑探析

農村房地產業要良性健康發展，必須堅持生態型發展模式，這種模式才能使房地產業可持續發展。

（一）農村房地產業堅持生態型發展模式的背景

要實現可持續發展，必須保證其三大支柱得以彰顯，即經濟發展、社會進步和環境保護。在這三者中環境保護問題已成為當今社會急需解決的主要問題之一。當城市的文明經歷了工業文明的洗禮之后，我們越來越清醒地意識到環境與經濟之間的關系。美國環境經濟學家萊斯特·R·布朗曾言：“在漫長的歲月中，人們賴以生存的是自然資產所產生的利息，當我們目光短淺地為保持現行模式（工業化經濟）而努力的時候，我們正在耗盡地球的自然資本。”［6］76伴隨世界性的環境惡化，人們開始重新審視生態與經濟的關系，越來越多的人認識到只有建立在生態原則基礎上的經濟政策才能持久生效。我國作為一個人口大國，環境與人口之爭越發突出，對此我國也在不斷進行探索并對生態與經濟關系也有了深刻的認識。因此我國提出了生態文明的發展目標并做了戰略部署：近期是2005年至2010年，建立比較完善的促進生態經濟發展的法律法規體系；中期是2011年至2020年，基本建成具有生態經濟特征的經濟社會體系，建立起完善的生態型社會的管理體系和政策法規體系；長期是2021年至2050年，全面建成人、社會、自然和諧統一的生態型社會。［6］3目前我們正處于“十二五”的開局之年，也是生態文明發展目標的中期階段，房地產業由于其產業本身與自然之間的獨特關系更要求貫徹生態理念。

同時縱觀近些年新農村建設的典型，無論是中國十佳名村、中國十佳小康村亦或是中國十大特色村，它們之所以能夠取得成功，其中很重要的原因在于它們是在堅持地方特色的基礎上進行改革與創新，而不是一味地追求改頭換面而使自己面目全非、喪失自我。也正因為如此，才能使社會主義新農村建設能夠“時時保鮮”，不至于在城鄉統籌發展過程中被城市所同化。新農村建設的未來藍圖似乎已不再是個問題，但由于在實際過程中存在的諸多矛盾和問題又容易使其異化，結果就變成一個既不像城鎮又不像農村的“怪物”。農村建設要想取得實效，就必須堅持本土化的原則。但農村究竟以何種面貌出現于人們的視野中，首先必須依賴農村地產的發展，這也決定著在農村房地產發展過程中必須時刻關注生態問題，并貫徹其中。

（二）農村房地產業生態型發展模式貫徹的路徑

房地產最簡單的解釋就是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。因此要貫徹生態型發展模式，最基本的兩個方面必須兼顧：一是房地產產品本身的生態；另一個就是房地產與自然之間的生態，即和諧統一。

1.房地產產品的生態性建議

目前大部分農村房地產開發采用的幾乎都是外延擴展的模式，布局松散、占地面積大、建筑密度低，模式單一，且多為平房和低矮的樓房，建筑的質量也得不到有效的保證。這種局面不利于農村房地產業的進一步發展。這對于未來的房地產開發也提出了要求，必須要重新規劃，改變這樣的面貌。未來的房地產產品既要考慮到節約土地又不能忽視農村生產和農民生活的特殊性對場地的需求；既要考慮到房屋的本土化特色又要避免房屋形式的千篇一律；既要節約資源，就地取材又要節能環保。這就要求企業必須針對開發地的資源、氣候、土地以及風俗人情等因素來綜合設計產品。這也與我們所強調的“生態建筑”“綠色住宅”以及低碳經濟的發展理念是一脈相承的。

特別要強調的是農村房地產產品必須延續當地民居的本土特征，這既是對地方文化的尊重，也是對美的傳承。建設的重點應該是改進住宅內部的功能，滿足村民新的文化生活需求，改善居住條件。在建材的使用方面，應本著節儉的原則進行。要充分利用舊料以及當地的建筑材料，同時還要充分利用當地的勞動力資源。［5］

2.房地產與自然之間的生態建設

目前農村居民點分布以及開發建設的現狀都不容樂觀，房地產企業負有責任，政府的態度以及對于人居環境的保護上存在問題，同時農民自身對于生態文化的認識也有局限性。他們都忽略了生態環境與農村經濟發展間的關系。山川秀美，田園風光，那是人們腦海中農村所獨有的特色。城市生活的快節奏在這里沒有市場。農村和緩的生活節奏，更體現出人與自然的和諧與統一。土地是一種不可再生資源，而房地產開發則是一種長期的、持續地占用土地的經濟發展模式。我們決不能為建房而建房，更不能將房地產開發作為農村建設的主要任務。［5］

政府要制定合理而長期的發展規劃，改變當前土地利用規劃滯后于農村建設規劃的現狀。要以規劃合理的基礎設施建設為前提來引導農村房地產業的有序發展。“十二五”規劃明確提出要進一步加強農村村容村貌建設，這不應該只是簡單地加快居民點外圍和村內綠化建設，整理各個院落之間的關系，根據實際建設一些休閑或綠化的場地，更關鍵地是要使農村成為大自然的心臟，而不是大自然的毒瘤。

總之，農村房地產業的生態發展模式要想建立并發展起來，必須依靠政府、企業和農民乃至全民的齊心協力，單純依靠房地產企業只是紙上談兵，無法變成現實。

［1］ 房地產宏觀調控政策回顧［EB/OL］.（2010-10-11）.http：// www.sina.com.cn.

［2］ 聶梅生：房產調控四大目標已經實現［N］.鳳凰網財經，2011-11-11.

［3］ 房地產企業發展模式：增長靠投資 盈利靠通脹［EB/OL］.（2010-05-04）.www.fecn.net/.

［4］ 符振彥.中小開發商轉向農村是出路［J］.觀察，2006（3）.

［5］ 儲平平.農村房地產發展的制約瓶頸與解決之道［J］.當代經濟，2010（12）.

［6］ 孫君，王佛全.典型案例—社會主義新農村建設模式參考［M］.北京：人民出版社，2006.