農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式與路徑探析——基于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景

儲平平

（安慶師范學院經(jīng)濟與管理學院，安徽安慶，246133）

關(guān)于中國房地產(chǎn)市場的報道與往年最明顯的區(qū)別在于，今年“寒潮”這個字眼經(jīng)常出現(xiàn)在人們的眼前，整個房地產(chǎn)市場經(jīng)營慘淡，大小開發(fā)商們憂心忡忡。這其中暴露出的諸多問題都值得人們?nèi)フJ識，去思考。

一、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策簡述

對宏觀政策極具敏感性的房地產(chǎn)業(yè)，在這些年的發(fā)展歷程中可謂是一路高歌奮進，引起了社會的廣泛關(guān)注。1993—1996年我國第一次對房地產(chǎn)業(yè)進行了宏觀調(diào)控，也說是人們常說的“國16條”的出臺，成功實現(xiàn)了“軟著陸”，使商品房價格迅速回落，房地產(chǎn)市場頓時沉靜下來，特別是當時泡沫最嚴重的海南和廣西北海房地產(chǎn)市場反映最強烈。1998年7月“23號”文件的出臺拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革，也由此大大刺激了處于低迷狀態(tài)的房地產(chǎn)市場的迅速恢復和發(fā)展。與之相伴的是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的矛盾慢慢凸顯，加上政策執(zhí)行不力，“經(jīng)濟適用住房為主體的住房供應(yīng)體系”并沒有形成，而主要表現(xiàn)為住房的貨幣化、商品化特征，也為后續(xù)高價房的出現(xiàn)埋下了伏筆。2003年“18號”文件確立了“房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，這也標志著我國對于房地產(chǎn)業(yè)的新一輪調(diào)控又開始了。同時由于土地使用權(quán)開始全面實行招投標、掛牌、拍賣方式取得，大大刺激了土地價格和房價的高漲，這也導致了新的高價房的出現(xiàn)與房價持續(xù)上漲。直到2005年房地產(chǎn)業(yè)仍然保持著高速增長的態(tài)勢，以北京、上海、深圳等地為代表的大城市房價迅猛增長，房價成為社會關(guān)注的焦點。為了抑制投資過熱、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，中央政府打出調(diào)控“組合拳”：從“國八條”到“國六條”再到“九部委‘十五條’”的相繼出臺，明確顯示新一輪宏觀調(diào)控的主題是穩(wěn)定房價。但房價好像是著了魔似的一路瘋長。自2008年到2010年，宏觀調(diào)控反復進行，但效果并不明顯。［1］

2010年，以穩(wěn)定房價為主的房地產(chǎn)調(diào)控也到了關(guān)鍵時刻。4月27日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”），被稱為“史上最嚴厲的調(diào)控政策”。2011年元旦前夜總理的一番話著實給老百姓吃了一顆定心丸，同時也彰顯出房地產(chǎn)調(diào)控將會向縱深發(fā)展。在11月11—12日剛剛舉行的財新峰會上中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示今年年初定的房產(chǎn)調(diào)控四大目標已經(jīng)實現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控效果比較明顯。［2］事實也在某些程度上反映了這些情況，樓市與土地市場均遭遇“寒流”。11月10日《京華日報》刊登一篇題為“北京注銷477家房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì) 房價明年初將大降”的報道，據(jù)了解這些即將注銷資質(zhì)的企業(yè)均為一些小型房地產(chǎn)企業(yè)?！缎掳餐韴蟆?011年11月4日和11月7日均報道了合肥和六安的一些小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老板“跑路”，留下一些爛尾樓的情況。為什么當房價停滯不前或有可能下跌的情況下整個房市和土地市場都出現(xiàn)這樣艱難的局面，筆者認為除了宏觀政策調(diào)控方面的原因，企業(yè)自身發(fā)展模式上存在的缺陷才是房地產(chǎn)企業(yè)陷入兩難境地的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式現(xiàn)狀分析

（一）“增長靠投資盈利靠通脹”模式

中歐國際工商學院會計學教授丁遠總結(jié)的“增長靠投資、盈利靠通脹”的發(fā)展模式可以用來概括我國任何一個房地產(chǎn)企業(yè)。這種發(fā)展模式以房價不斷上漲為前提。不斷上漲的房價增加了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，良好的盈利能力給了企業(yè)在資本市場上進一步融資的“通行證”。新增資本讓企業(yè)迅速做大，規(guī)模效應(yīng)進一步為企業(yè)貢獻利潤。而對于成長靠投資主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)不斷擴大房地產(chǎn)項目，需要不斷地輸血，不斷地增發(fā)。［3］

（二）對現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的分析

這種發(fā)展模式使得中國的房地產(chǎn)業(yè)基本以開發(fā)為主，依賴房價的上漲盈利，依賴圈地上市融資來不斷擴大規(guī)模。融資后再買地，買地后再融資，進入一個循環(huán)。只要房價不停地漲，這個循環(huán)就會維持下去。它的最大惡果是房地產(chǎn)企業(yè)不需要太多關(guān)注自身的價值創(chuàng)造能力，只要能維持這個循環(huán)，企業(yè)就能不斷擴大成長。房地產(chǎn)企業(yè)在實質(zhì)上自我空洞化，它只是依靠房價上漲這個泡沫來制造繁榮的假象，它并不能反映房地產(chǎn)企業(yè)自身的投資價值。［3］事實上在這種模式下企業(yè)也不必過多關(guān)注自身投資的價值問題。

另外這種發(fā)展模式是短期的，而不具有長期性。當市場上造成房價上漲的這些因素消失的時候，這種發(fā)展模式的末日也就到了。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展將面臨兩難的境地，要么“熬著生”，要么“火化死”。這也就是當前所有房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的困境。宏觀調(diào)控反復了這么多年，終于將房價切切實實地給安定下來了。所有房地產(chǎn)開發(fā)商都感覺到一種前所未有的恐懼，因為他們都清楚地意識到房價的下跌，跌壞的不是房子，但肯定是企業(yè)和開發(fā)商，是整個房地產(chǎn)市場。

面對當前的困境，不同層次的房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)出來的態(tài)度是不一樣的，對于那些本來條件就很差的小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，退出市場是無奈的選擇，也幾乎是唯一的決定。而對于還有一定實力的房地產(chǎn)企業(yè)要想繼續(xù)生存下去，必須要采取措施，要改變以往的發(fā)展模式才有可能，但付出的代價應(yīng)該是巨大的。

三、當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境對農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的影響與借鑒

盡管當前城市房地產(chǎn)所面臨的困境讓人們暫時地將農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題擱置一邊，但這決不意味著農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)將銷聲匿跡，從某種意義上講，這將是農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個契機。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型有利于農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)空間上的拓展

早在2005年末上海市舉行的第十八屆房展會論壇上，聶梅生就說過，加強農(nóng)村建設(shè)和發(fā)展縣域經(jīng)濟是大勢所趨，今后房地產(chǎn)的發(fā)展方向不在大城市，而在城鎮(zhèn)［4］。這在當時也許沒有引起太多的關(guān)注。時至今日，當房地產(chǎn)企業(yè)在城市的日子非常艱難的情況下，企業(yè)必須尋找出路。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)要么拓寬渠道，不僅搞住宅地產(chǎn)也開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)；要么轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，開始做區(qū)域發(fā)展商。但對于一些小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些出路代價太高，主要的思路就是順應(yīng)國家政策的號召，借著“十二五”規(guī)劃提出的要加快推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的大背景，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)政策作用，引導投資進一步向民生和社會事業(yè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、生態(tài)環(huán)保、資源節(jié)約等領(lǐng)域傾斜的這一股東風，將農(nóng)村作為主戰(zhàn)場來進行操作。同時大型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市也將在某種程度上改變其原有的產(chǎn)業(yè)分配格局，一些原有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可能被擠出來而開始關(guān)注農(nóng)村房地產(chǎn)市場。這無疑會給當前處于起步階段的農(nóng)村房地產(chǎn)市場帶來縷縷生機。

（二）城市房地產(chǎn)的困境將力促農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)良性健康發(fā)展

在為農(nóng)村房地產(chǎn)美好的發(fā)展前景欣慰之余，更多地是要從城市地產(chǎn)出現(xiàn)的問題中吸取教訓，引以為鑒，力促農(nóng)村房地產(chǎn)良性健康發(fā)展。具體而言，可以體現(xiàn)以下幾個方面：

1.必須改變“增長靠投資。盈利靠通脹”的發(fā)展模式。這種發(fā)展模式的弊端已經(jīng)暴露無遺，它使企業(yè)時刻處于巨大的風險之中，同時它使企業(yè)無需關(guān)心自己投資的價值，也無形中忽略了企業(yè)創(chuàng)造價值的能力。而這對于本身在融資以及土地方面都存在問題的農(nóng)村房地產(chǎn)而言，將是致命的打擊。

2.必須關(guān)注自身投資的價值。農(nóng)村房地產(chǎn)因其所在的區(qū)域特征，它應(yīng)該是一種田園牧歌式環(huán)境的化身，這也是其與城市地產(chǎn)相比的獨特之處。在讀到易中天的《城市論》這本書的時候，讀者都在感嘆現(xiàn)代城市房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展造成了城市“千城一面”的現(xiàn)狀，城市的個性在漸漸地喪失。因此未來房地產(chǎn)開發(fā)商參與新農(nóng)村改造與建設(shè)的過程中，要考慮建筑的地方特色和個性，體現(xiàn)出當?shù)氐牡赜蛱卣鳌⒚袼罪L情、人文傳統(tǒng)和歷史積淀，避免出現(xiàn)“千村一面”。［5］也只有這樣才能將農(nóng)村房地產(chǎn)的項目投資的價值給體現(xiàn)出來。

3.必須堅持保障性住房和商品房同時發(fā)展，要兩條腿同時走路。城市地產(chǎn)之所以走到今天這種局面，與人們刻意發(fā)展商品房而忽略保障性住房的建設(shè)有密切的關(guān)系，在日益走高的房價面前，普通老百姓買不起房，而同時投機卻很猖獗。農(nóng)村房地產(chǎn)市場的消費主體應(yīng)該還是農(nóng)民，在目前情況下農(nóng)民收入水平還是不高，這也更加要注意在發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)時關(guān)注保障性住房的建設(shè)，以避免出現(xiàn)城市地產(chǎn)類似的問題。

當前房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的狀況在給欠發(fā)達地區(qū)農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生巨大影響的同時，也引起反思：農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式與路徑究竟如何選擇？

四、欠發(fā)達地區(qū)農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式與路徑探析

農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)要良性健康發(fā)展，必須堅持生態(tài)型發(fā)展模式，這種模式才能使房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（一）農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)堅持生態(tài)型發(fā)展模式的背景

要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須保證其三大支柱得以彰顯，即經(jīng)濟發(fā)展、社會進步和環(huán)境保護。在這三者中環(huán)境保護問題已成為當今社會急需解決的主要問題之一。當城市的文明經(jīng)歷了工業(yè)文明的洗禮之后，我們越來越清醒地意識到環(huán)境與經(jīng)濟之間的關(guān)系。美國環(huán)境經(jīng)濟學家萊斯特·R·布朗曾言：“在漫長的歲月中，人們賴以生存的是自然資產(chǎn)所產(chǎn)生的利息，當我們目光短淺地為保持現(xiàn)行模式（工業(yè)化經(jīng)濟）而努力的時候，我們正在耗盡地球的自然資本?！保?］76伴隨世界性的環(huán)境惡化，人們開始重新審視生態(tài)與經(jīng)濟的關(guān)系，越來越多的人認識到只有建立在生態(tài)原則基礎(chǔ)上的經(jīng)濟政策才能持久生效。我國作為一個人口大國，環(huán)境與人口之爭越發(fā)突出，對此我國也在不斷進行探索并對生態(tài)與經(jīng)濟關(guān)系也有了深刻的認識。因此我國提出了生態(tài)文明的發(fā)展目標并做了戰(zhàn)略部署：近期是2005年至2010年，建立比較完善的促進生態(tài)經(jīng)濟發(fā)展的法律法規(guī)體系；中期是2011年至2020年，基本建成具有生態(tài)經(jīng)濟特征的經(jīng)濟社會體系，建立起完善的生態(tài)型社會的管理體系和政策法規(guī)體系；長期是2021年至2050年，全面建成人、社會、自然和諧統(tǒng)一的生態(tài)型社會。［6］3目前我們正處于“十二五”的開局之年，也是生態(tài)文明發(fā)展目標的中期階段，房地產(chǎn)業(yè)由于其產(chǎn)業(yè)本身與自然之間的獨特關(guān)系更要求貫徹生態(tài)理念。

同時縱觀近些年新農(nóng)村建設(shè)的典型，無論是中國十佳名村、中國十佳小康村亦或是中國十大特色村，它們之所以能夠取得成功，其中很重要的原因在于它們是在堅持地方特色的基礎(chǔ)上進行改革與創(chuàng)新，而不是一味地追求改頭換面而使自己面目全非、喪失自我。也正因為如此，才能使社會主義新農(nóng)村建設(shè)能夠“時時保鮮”，不至于在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展過程中被城市所同化。新農(nóng)村建設(shè)的未來藍圖似乎已不再是個問題，但由于在實際過程中存在的諸多矛盾和問題又容易使其異化，結(jié)果就變成一個既不像城鎮(zhèn)又不像農(nóng)村的“怪物”。農(nóng)村建設(shè)要想取得實效，就必須堅持本土化的原則。但農(nóng)村究竟以何種面貌出現(xiàn)于人們的視野中，首先必須依賴農(nóng)村地產(chǎn)的發(fā)展，這也決定著在農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展過程中必須時刻關(guān)注生態(tài)問題，并貫徹其中。

（二）農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)型發(fā)展模式貫徹的路徑

房地產(chǎn)最簡單的解釋就是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。因此要貫徹生態(tài)型發(fā)展模式，最基本的兩個方面必須兼顧：一是房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的生態(tài)；另一個就是房地產(chǎn)與自然之間的生態(tài)，即和諧統(tǒng)一。

1.房地產(chǎn)產(chǎn)品的生態(tài)性建議

目前大部分農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)采用的幾乎都是外延擴展的模式，布局松散、占地面積大、建筑密度低，模式單一，且多為平房和低矮的樓房，建筑的質(zhì)量也得不到有效的保證。這種局面不利于農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。這對于未來的房地產(chǎn)開發(fā)也提出了要求，必須要重新規(guī)劃，改變這樣的面貌。未來的房地產(chǎn)產(chǎn)品既要考慮到節(jié)約土地又不能忽視農(nóng)村生產(chǎn)和農(nóng)民生活的特殊性對場地的需求；既要考慮到房屋的本土化特色又要避免房屋形式的千篇一律；既要節(jié)約資源，就地取材又要節(jié)能環(huán)保。這就要求企業(yè)必須針對開發(fā)地的資源、氣候、土地以及風俗人情等因素來綜合設(shè)計產(chǎn)品。這也與我們所強調(diào)的“生態(tài)建筑”“綠色住宅”以及低碳經(jīng)濟的發(fā)展理念是一脈相承的。

特別要強調(diào)的是農(nóng)村房地產(chǎn)產(chǎn)品必須延續(xù)當?shù)孛窬拥谋就撂卣鳎@既是對地方文化的尊重，也是對美的傳承。建設(shè)的重點應(yīng)該是改進住宅內(nèi)部的功能，滿足村民新的文化生活需求，改善居住條件。在建材的使用方面，應(yīng)本著節(jié)儉的原則進行。要充分利用舊料以及當?shù)氐慕ㄖ牧?，同時還要充分利用當?shù)氐膭趧恿Y源。［5］

2.房地產(chǎn)與自然之間的生態(tài)建設(shè)

目前農(nóng)村居民點分布以及開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)狀都不容樂觀，房地產(chǎn)企業(yè)負有責任，政府的態(tài)度以及對于人居環(huán)境的保護上存在問題，同時農(nóng)民自身對于生態(tài)文化的認識也有局限性。他們都忽略了生態(tài)環(huán)境與農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展間的關(guān)系。山川秀美，田園風光，那是人們腦海中農(nóng)村所獨有的特色。城市生活的快節(jié)奏在這里沒有市場。農(nóng)村和緩的生活節(jié)奏，更體現(xiàn)出人與自然的和諧與統(tǒng)一。土地是一種不可再生資源，而房地產(chǎn)開發(fā)則是一種長期的、持續(xù)地占用土地的經(jīng)濟發(fā)展模式。我們決不能為建房而建房，更不能將房地產(chǎn)開發(fā)作為農(nóng)村建設(shè)的主要任務(wù)。［5］

政府要制定合理而長期的發(fā)展規(guī)劃，改變當前土地利用規(guī)劃滯后于農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的現(xiàn)狀。要以規(guī)劃合理的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提來引導農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展?！笆濉币?guī)劃明確提出要進一步加強農(nóng)村村容村貌建設(shè)，這不應(yīng)該只是簡單地加快居民點外圍和村內(nèi)綠化建設(shè)，整理各個院落之間的關(guān)系，根據(jù)實際建設(shè)一些休閑或綠化的場地，更關(guān)鍵地是要使農(nóng)村成為大自然的心臟，而不是大自然的毒瘤。

總之，農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)發(fā)展模式要想建立并發(fā)展起來，必須依靠政府、企業(yè)和農(nóng)民乃至全民的齊心協(xié)力，單純依靠房地產(chǎn)企業(yè)只是紙上談兵，無法變成現(xiàn)實。

［1］ 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧［EB/OL］.（2010-10-11）.http：// www.sina.com.cn.

［2］ 聶梅生：房產(chǎn)調(diào)控四大目標已經(jīng)實現(xiàn)［N］.鳳凰網(wǎng)財經(jīng)，2011-11-11.

［3］ 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式：增長靠投資 盈利靠通脹［EB/OL］.（2010-05-04）.www.fecn.net/.

［4］ 符振彥.中小開發(fā)商轉(zhuǎn)向農(nóng)村是出路［J］.觀察，2006（3）.

［5］ 儲平平.農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展的制約瓶頸與解決之道［J］.當代經(jīng)濟，2010（12）.

［6］ 孫君，王佛全.典型案例—社會主義新農(nóng)村建設(shè)模式參考［M］.北京：人民出版社，2006.