房地產企業財務管理面臨的風險及控制對策

朱志鋼

（江蘇常發地產集團有限公司 江蘇 常州 213100）

房地產企業財務管理是按照國家法律、法規和政策以及房地產企業經營要求，遵循資本營運規律，對房地產企業財務活動進行組織、預測、決策、計劃、控制、分析和監督等一系列管理工作的總稱。

房地產行業是典型的資金密集型行業，其特點有：資金投入量大、回收期長、變現能力差等，而房地產企業的目標是生存、發展和獲利；財務管理工作以資金的籌集、使用及分配等財務活動為核心，因此，財務管理對房地產企業有著更為特殊的意義，房地產企業對財務管理也有著相應的要求：力求保持以收抵支和償還到期債務的能力，減少破產的風險，使房地產企業能夠長期、穩定地生存下去；籌集房地產企業發展所需的資金；通過合理、有效地使用資金使房地產企業獲利。

房地產行業近年來在我國得到了迅猛發展，這個在我國起步于20世紀80年代中期的新興行業已成為當前投資的重要領域之一，但是各地房地產泡沫高漲，隨著金融危機爆發后實體經濟所受影響漸漸顯現，房地產泡沫受到嚴重的擠壓，房地產企業面臨著巨大的危機，其對財務管理的要求所存在的風險都逐漸暴露，如果這些風險得不到應有的重視和及時的風險控制應對策略，一旦整個市場受到某種刺激或沖擊，某些房地產企業資金周轉不暢造成資金鏈斷裂，承受不住來自資金、工程等方面的壓力破產，或許會在整個行業內引發多米諾骨牌效應，房地產行業面臨重新洗牌。這是房地產企業乃至國家和民眾不想看到的。因此，房地產企業財務管理風險必須得到重視。

一、我國房地產企業財務管理面臨的風險

1、償債風險

房地產業是資金密集型行業，它需要大量的資金參與運作才能支撐企業的運營。因此在項目初期階段，大部分企業自有資本金的比例非常低，開發方式以負債開發為主，大量的開發資金源自外部借貸等融資，而在高投資高回報的內部利益驅動下，企業為追逐高利潤，經常會在財務方面忽略考慮項目的可行性，預算工作流于形式，盲目上項，不合理地、過度地、不合規范地進行各種名目的外部融資借債。所有利用這些負債進行的投資不能按期收回并且得到預期收益，公司大量外債無力償還，面臨嚴重的償債風險。根據全國工商聯經濟部、中華財務咨詢有限公司《中華工商上市公司財務指標指數（2011年度）》財務數據比較全行業上市公司2011年財務數據，房地產行業的資產負債率處于相對較高的水平，僅次于輕資產的金融服務行業。

從2011年的截面數據可以看到房地產行業資產負債率相對其他行業來說已處于高位，假設全行業資產負債率服從正態分布，那么房地產行業已經落在了這個以47.78%為均值的正態分布的98%，即3σ范圍以外，從統計學的概念已經可以認為其達到了極大值。

從1997年至2011年，整個房地產行業資產負債率一直在75%上下波動，遠高于60%的警戒線。房地產企業處于這么高的資產負債率下，因收益降低而喪失償付能力或破產的可能性也增大。

2、籌資風險

從目前看房地產企業資金的籌措渠道單一，雖然自籌資金的比例逐年升高，但外債仍是主要資金來源，還有很多類似民間借貸等不明來源的不合規范的借入資金，使得企業的資本結構不當，而且不夠穩定的資金構成使得房地產企業財務管理面臨著很大的籌資風險。

目前隨著土地、信貸政策的收縮，房地產行業的資金門檻逐步提高，加息直接增加了房地產開發企業的資金成本，使得資金壓力驟然加大。不僅如此，在房地產企業負債經營期間，貸款利率因通貨膨脹等因素發生增長變化，不僅進一步增加了企業的資金成本，而且還抵減了一部分預期收益，這種資本結構使得房地產企業財務狀況對利率變化相當敏感，隨著利率的上下浮動產生較大的財務波動。

3、管理風險

房地產企業的資金鏈相對其他行業來說較長，這也就決定了財務涉及面廣、資金周轉歷程長，使得財務管理難度相對較大。面對如此龐雜的財務關系，在經濟活動中房地產企業就會有大量的、頻繁的資金往來結算活動，相應的風險和責任也就比較大。因為房地產的不可移動性，房地產產品的流動性和變現性差，如果財務管理能力不強，財務監控不力，那么內部控制制度就會缺失，就會造成基礎管理薄弱、成本控制粗劣等。

二、房地產企業財務管理風險的成因

1、預算執行力低

目前大多數房地產企業的預算環節中存在著許多不完善的地方，沒有制定合理合規的預算管理制度；沒有對評估項目進行可行性分析及SWOT分析；沒有從征地成本、資金成本和運作以及資產報酬率等方面進行財務分析；沒有對企業資金出入的必要性以及合理性作出相應的評判。即使最后項目開始運作，整個項目資金使用的全盤計劃沒有制定好預算，大量地吸引資金，盲目使用，不分資金使用的輕重緩急，甚至只考慮個別項目和之前短缺資金項目的用款，拆東墻補西墻，影響了整個項目和所有項目的利益。這就造成了極大的償債風險和籌資風險。

2、資金管理低效和成本控制不力

大多數房地產企業都存在著資金管理低效和成本控制不力的問題。籌集到資金后，在企業層面，財務部門對資金方面的投資、融資、利潤分配和資金回收等方面的管理低效；而在企業基礎層面，財務管理人員普遍缺乏相應的管理知識，不能夠上升到宏觀層面去對整個企業資金運作流轉做管理。由于企業對資金管理的低效，既無法為企業良好的籌集資金和開拓資金渠道，又加大了資金運行的成本，同時成本控制不力使得財務系統處于一個非常脆弱的環境，很容易因外界的沖擊而崩潰，這給企業帶來了極大的管理風險。

三、房地產企業風險控制對策

1、樹立風險意識

上述三點風險是房地產企業特別并值得高度重視的，因此房地產企業必須針對自身情況樹立風險意識，設立風險防范機制等應對方案。沒有樹立風險意識的企業，就算現在做得規模再大、盈利再好，一旦出現小的財務波動，有可能就會成為壓垮駱駝的最后一根稻草。所以整個房地產企業由上至下要樹立風險意識，進而企業全體了解所面臨的風險，做好應對這些風險的措施，學習現代化高速發展的資金管理模式，及時對于管理中的財務風險進行預測和防范。

2、可行性論證和科學決策

因為房地產企業有著獨特的行業特征和特點，在項目開發之初，企業就應從整體效益出發，使用成本性態分析法對開發項目進行可行性研究。與此同時，也要做好對整個企業的SWOT分析，根據企業自身的既定內在條件進行分析，找出企業的優勢、劣勢及核心競爭力之所在，制定企業能夠做的和可能做的戰略組合，從而確定當前項目是否是企業能夠做、必須做的，考慮企業人力、資金、時間、效率等是否能夠承受。在整個決策過程中，財務部門要從籌資成本、資金規模以及預期收益等方面進行整體分析、測算，實行科學的決策而非盲目立項上項。

3、加強預算執行

房地產企業能夠通過財務預算指導具體職能部門進行短期目標和長期計劃的完成，根據企業短期和中長期目標的不同，合理地對資金進行分配。同時，財務預算能夠科學地了解當前項目可能要求的大致財務狀況，進而做出相應的、合理的調整，有效避免和防范房地產企業潛在的財務風險，有理有節地限制企業高投資高收益的內在投資驅動，避免資產負債率的逐年走高，將資產負載率保持在可控范圍內，始終保持企業的償債能力，使企業能夠長期、穩定地生存下去。

房地產企業應將企業的整體收支、資金的投放和實際收益以及經營的統籌分配在管理層面上做出統一的部署，在具體的項目預算方面，先對項目的各環節進行整體的預算。在實施和調節上，需要將月度、季度、年度的預算分析和考核進行協調安排，定期檢查和考核，定量約束資金管理。在預算執行過程中，如果超出預算范圍內的業務，應將其上報至企業最高決策層進行審批，并附加理由說明，在內部控制資金的流轉，確實保證資金的安全。

4、構建企業財務管理風險測評指標體系

我國現有的財務風險分析指標體系主要是短期償債能力、長期償債能力、盈利能力三個方面，這三個方面的體系又由多種基礎指標構成。財務風險評價方法大致分為定性分析和定量分析，分析指標體系雖然重要但仍然需要改進，用更加數量模型的方式去分析，包括單變量（多變量）判別模型、概率模型、神經網絡分析等。

在眾多的風險評價方法中，層次分析法有其定性和定量相結合地處理各種評價因素的優點，房地產企業可以嘗試使用這種方法構建企業財務管理風險測評指標體系。

5、規范財務行為，強化業務素質

房地產企業財務管理水平不高，很重要的一個原因就是內部管理制度不健全，財務管理的隨意性較大。無規矩不成方圓，如果沒有一套行之有效的規章制度，企業的財務管理流程就無章可循，如果不能嚴格按照規章制度來做，企業內部管理的加強便無從談起。

同時，強化企業員工的業務素質和管理知識，加強對財務人員的業務培訓很重要。質量好的財務人員對于新情況的處理能力是相當關鍵的。企業財會人員應該加強自身的財務修養，通過科學的戰略眼光加強對企業資金運作的管理，從而達到降低財務風險的根本目的。

綜上所述，房地產企業的財務管理面臨較大的風險，而其風險的形成原因是多方面的，有各企業內部資金管理結構和成本控制不力的原因，也有外部行業特性造成的資產負債率高的原因，因此，加強房地產企業的應對風險能力，必須要建立健全財務管理機制，以有效預防財務風險。只有有效地降低和規避財務風險，才能切實提高房地產企業的綜合競爭力，使房地產業在市場經濟中健康發展、做大做強，成為一個健康的投資產業。

[1]劉永生：淺析房地產企業財務管理風險與防范措施[J].中國市場，2012（26）.

[2]常俊華：淺談房地產企業財務管理的風險防范[J].中國集體經濟，2011（36）.

[3]鄭艷霞：房地產企業財務管理的風險防范[J].金融經濟，2008（9）.

[4]賀志東：房地產企業財務管理[M].廣東經濟出版社，2010.