農家樂房地產業：統籌城鄉發展的產業路徑

高丹桂

（重慶教育學院經濟貿易系，重慶，400067）

一、農家樂房地產業的定義

當今世界，信息的爆炸性增長、知識的高速累積和擴散、技術的指數化進一步升級，生產邊界不斷拓寬，人們的消費方式也更趨個性化、多樣化、復合化。食、住、行、信、游、娛、購等基本消費依據個人偏好的復雜變化也呈現復合、多樣的變化趨勢。人們在住房消費時，相對往常更多地考慮了“住”與“食、行、信、游、娛、購”的契合。消費方式的變化導致了市場交易內容的變化。基于住房消費的復合、多樣變化趨勢，房地產的類型也開始朝向多樣化、復合化方向發展，在住宅房地產的基礎之上的商業房地產，集家居、購物、休閑于一體的綜合性房地產等新興形態層出不窮。

農家樂是新興的旅游休閑形式，是農民向城市現代人提供的一種回歸自然從而獲得放松身心、愉悅精神的休閑旅游方式。當前，農家樂產業已成為旅游業一個重要的分支，主要是憑借鄉村自然風光、民俗風情等旅游資源，利用農舍、各種類型的農、林、牧、漁生產設施為消費者提供以住、游、娛等服務為主的旅游休閑服務業。房地產業是以房地產為經營對象，對房地產進行開發建設、經營、維修、管理的行業［1］。房地產業的一個十分重要功能就是為消費者提供居住服務。農家樂產業和房地產都要依托土地及其地上建筑，都需要通過對景觀文化資源的開發利用以滿足人類需要。在人們食、住、行、信、游、娛、購等基本消費復合化、多樣化基礎上，農家樂產業與房地產業在同一環境要素功能上出現了重疊、交叉，最終兩者分化并融合成了一個新興產業——農家樂房地產業。

二、農家樂房地產業的發展情況

農家樂房地產的雛形可追溯到兩大源頭：一是農場旅館。在歐美鄉村旅游中，農場旅館為旅游者提供的旅館及床位是當地的風格，為旅游者提供的飲食是當地風味，使當地鄉村旅游的特色得到了充分展示。歐美農場旅館在“城市病”日益嚴重的背景下，發展較為迅速。據統計，當前巴西有5000家農場旅館，意大利有6500家，法國則有16000家。經濟發展水平越高，鄉村旅館（客棧）的數量就越多，經營情況也就越好。頭號經濟強國——美國，1997年，僅在東部便有1500個觀光農場，在西部還有為數眾多的專門用于旅游的牧場。二是“逆城市化”現象。1970年后，發達國家的城市化經歷快速發展之后進入城市化進程的第三個階段，其主要特征是大城市人口停止增長甚至減少，人口和其他資源流向大城市周圍的郊區小城鎮或鄉村。這種現象20世紀70年代首先在美國出現并被命名為逆城市化，然后在歐洲發達國家出現。2000年，美國郊區人口已達到49.8%；65.5%的人擁有了一套郊區住宅，基本實現了數代美國人的“美國夢”。這些宅院聚集在一起，形成了亦城亦鄉的“田園城市”風貌。

當前，農家樂房地產在我國主要有兩種形式：一是以農家樂經營為主的經營性農家樂房地產；二是以自有、自住為主，兼具享受田園生活的自住性農家樂房地產。經營性農家樂房地產業發展歷程相對較長，市場較成熟、較規范。我國農家樂最初發源于四川成都，成都市三圣鄉的“農家樂”是我國目前公認發展最早的地方。1987年，在休閑之都——成都郊區龍泉驛書房村舉辦的桃花節，是國內首次用“農家樂”命名的鄉村旅游。此后“農家樂”產業鏈發展迅速，從誕生到現在短短20年時間，已形成很大的規模。據全國不完全統計，目前已超過百萬家經營性農家樂地產業主，發展規模較大的省份有四川、浙江、北京、河南、廣西、湖南等。據資料顯示，浙江12892戶，北京7923戶，湖南1581戶，河南5500戶，四川成都5596戶［2］。經營性農家樂房地產是以農村房地產作為運營設施，以提供旅游服務為主。如果把它看作是旅游與房地產的“混血兒”，顯然其旅游業的色彩更重。與經營性農家樂房地產相對的就是自住性農家樂房地產。它的產生主要是因為城市相對富足人群以享受田園休閑生活為追求，出資購買、租用農村房地產。因此，如果把農家樂房地產看作是旅游與房地產的“混血兒”，顯然其房地產業的色彩更重。自住性農家樂房地產受限于政策法規和房地產商業習慣，目前還處在自發階段，主要表現為兩種基本形式：一些城市相對富足人群購買一些農家田舍后，進行“宜居”改造（如通水、電、氣、信，改廁、改廚等），然后用于自住；一些開發商，非法圈占農村集體土地，開發別墅、花園洋房等物業出售給城市投資者。

三、發展農家樂房地產的意義

（一）優化城鄉要素配置

由于缺乏城鄉統一的土地要素市場，農村土地一般只能在農村內部配置（如流轉，土地仍在農民之間配置，仍然用于農業生產），沒有機會被配置到更有價值的用途上。農家樂房地產業架起了城鄉之橋，農村土地要素有機會配置給城市居民作為享受鄉村休閑生活的物質載體。與此同時，城市居民付給農民土地使用權出讓金，資本要素因此由城市流向急需資金的“三農”。

（二）提升土地財產價值

流動的土地要素是有價值的不動產，沉寂的土地是沒有價值的自然物。農家樂房地產業可以讓土地脫胎換骨：不再是千百年不變的水田旱地，人畜混居的農房，一躍變成了城市居民感受自然，享受“休閑式勞動”的鄉村莊園。由市場之外跨入市場，由此產生的級差地租使得其財產價值成倍增長。農業是弱質產業，是小農靠天吃鈑的高風險產業。而農家樂房地產業開辟了一條使農民穩定增收的渠道：其一，農民能因此獲取若干年的土地使用權出讓金；其二，農民可以從事“微型莊園”的農業用工、家政、物管等新型職業，獲取較穩定的工資收入。

（三）開辟城鄉新生活

農家樂房地產業并沒有改變農村集體擁有的土地所有權。它出售的只是一定期限的土地使用權。期滿，農民仍可收回土地，并沒失去所有權，不會一無所有。城市居民下鄉體驗的是一種高品質的莊園生活。農民可以進城生活，也可以留在農村成為“休閑農業”的雇工，不再是“一畝三分地，老婆孩子熱炕頭”的傳統小農。

（四）重塑城鄉新風貌

我國京滬等地已逐漸步入了逆城市化階段，隨著特大型城市發展加速，城市郊區化也漸行漸近。農家樂房地產業將會在農村形成若干功能完備、環境優美、整潔美觀的鄉村莊園群、帶。因此，其深度發展本身就是城鎮化健康、快速發展的過程，將繪出一個城鄉一體化的優美畫卷。同時，農家樂房地產業還可助推統籌城鄉重點領域和關鍵環節的改革。比如，農家樂房地產業讓農民在保留產權的情況下穩定增收，繞開戶籍改革中農民脫“三件要素衣服”（耕地、林地、宅基地）的問題。

四、發展自住性農家樂房地產業的舉措

發展農家樂房地產業已初步具備了市場條件。僅以重慶為例，發展農家樂房地產業特別是自住性農家樂房地產業基本具備了市場可行性。首先，市場購買意愿較強。近年來，全市農家樂產業發展迅猛。2007年，大足縣580家農家樂就接待了游客50萬人次。2008年，僅端午小長假七天，北碚區、南岸區、渝北區、江北區、巴南區、九龍坡區鄉村旅游共接待游客19萬人次。其次，市場購買能力不斷增強。目前，全市大約有300萬個家庭的年可支配收入近7萬，住房消費近5000元。這些家庭共擁有近20萬輛私人轎車，并按年均30%的速度增長。粗略估算，目前至少有近20萬個家庭有能力購買貼現值為40萬的農家樂房地產。按增長態勢估算，未來10年可能會有近300萬家庭有能力購買農家樂房地產。然而，發展自住性農家樂房地產業還必須要有法律、政策、技術、市場環境，下面僅以重慶市為例，提出幾個支持舉措。

（一）物業形態規劃引導

農家樂房地產的單元物業形態是由“宅”、“院”兩部分組成的小莊園，其中宅地的面積一般為150－200平方米，院地面積為1－2畝。在產業空間布局上有三個重點區域：一是在主城九區農業鄉鎮布局。二是在沿“八射”高速擁有出口的集鎮周圍集中布局。布局發展這兩類農家樂房地產都可以結合土地綜合整治，整村推進。三是沿兩江布局。主城“兩江四岸”非城市建成區，如蔡家至北碚城區嘉陵江兩岸、廣陽壩至寸灘長江兩岸。這類布局主要是充分利用山、水自然景觀，建高品質、高價位的農家樂房地產。農家樂房地產應盡量集聚成物業小區。一般主城鄉鎮或沿“八射”的農家樂房地產應盡量形成農家樂“小莊園”群、帶，并配有相應的物業服務。

（二）培育開發主體

一是可以考慮政府招標，引入開發商參與開發。在政府監督和法律援助下，依據“初次分配按產權”的原則，農民從開發商手中獲取土地使用權出讓金。二是可以考慮在政府支持下，由農村集體直接參與開發，農民直接憑借土地承包經營權和宅基地使用權獲取土地使用權出讓金。需要說明的是，不管誰開發，農村集體始終保留土地所有權。三是在集體土地確權登記過程中，細分若干農業用地類型，確立觀光休閑類農業用地，完成經營性集體建設用地的確權登記。

（三）建立健全金融體系

一是設立政策性擔保公司，為銀行向農家樂房地產授信，即為觀光休閑類農業用地抵押貸款和經營性集體建設用地抵押貸款提供信用擔保。二是組建農家樂房地產銀行，或由重慶農村商業銀行開辦相應業務。三是創新地票制度，使農家樂房地產證券化，發行相應的房地票，使之可以進入農村土地交易所交易。四是整合支農資金，組建市級投融資平臺，負責農家樂房地產及其配套基礎設施開發、建設。同時，可以考慮賦予其代理農民的開發經營權，保障其可持續發展的資金來源。

（四）設施、服務配套跟進

政府滾動投資建設水、電、氣、路等配套硬件，擴容升級農村原有的教育、醫療等基本公共服務，引導購物、休閑等商業配套服務跟進。

統籌城鄉發展關鍵是要在市場化背景下用資本激活農村資源要素。資源要素市場一元化是統籌城鄉發展牢不可破的經濟基礎。農家樂房地產業是旅游房地產業的“農村普及版”。作為一種全新業態，它不單是城鄉資源要素雙向對流的一個有效渠道，更是統籌城鄉發展的“開山利斧”、“攻堅利劍”。

［1］鐘櫟娜.旅游業與房地產業結構模式的研究［J］.金融經濟，2006，（2）.

［2］我國農家樂發展現狀及存在的問題［EB／OL］.http：／／www.nongjiayuan.org／njljy／njlxzwt.htm l 2010－7－29.

［3］周德力.我國旅游房地產的發展研究［D］.上海大學碩士論文，2007.