共有人與承租人優先購買權相關問題探析

王 媚

(山東大學 法學院，山東 濟南 250100)

一、優先購買權制度之概述

優先購買權是指對于所有人所出賣的物或者轉讓的權利，特定的民事主體享有的可以先于他人進行購買的權利。［1］優先購買權制度在市場經濟中具有舉足輕重的價值功能:第一，通過減少權利沖突主體和限制第三人的介入來減少沖突，穩定秩序;第二，有利于物盡其用。在優先購買權制度中，最常見也是最容易產生糾紛的是共有人優先購買權和承租人優先購買權。

共有人優先購買權是指共有人的財產有償轉讓給第三人時，其他共有人在同等條件下有優先購買的權利。［2］設計共有人優先購買權的原因是通過限制共有人人數的增加來簡化共有關系，并維護共有人之間的內部穩定。承租人優先購買權是指作為承租人的公民、法人在租賃合同有效期內當出租人出賣租賃物時，依照法律的規定在同等條件下優先于其他購買人購買租賃物的權利。［3］賦予承租人優先購買權的原因是通過盡量維持承租人對租賃物的利用狀態來達到物盡其用的目的。關于共有人優先購買權和承租人優先購買權沖突存在各種學說，下文將對這些學說和沖突中的一些問題予以澄清。

二、共有人優先購買權和承租人優先購買權關系相關問題之澄清

1.“沖突不存在說”之質疑

有學者認為，按份共有人和承租人優先購買權不可能發生沖突。理由如下:共有人和承租人主張優先購買權的法律依據分別是《中華人民共和國民法通則》第78 條第3 款和《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118 條、《中華人民共和國合同法》第230 條以及《城市私有房屋管理條例》第11 條。從條文可知，二者的客體不同，即在共有物出租給他人時，當按份共有人轉讓其共有份額時，只有其他共有人在同等條件下有優先購買權，而當所有按份共有人欲轉讓共有物時，只有承租人有優先購買權。由此看來，二者并不會發生沖突。［4－6］

但是，正如臺灣學者王澤鑒先生所說:“共有人優先承購權之立法目的，旨在防止土地之細分，并兼及消除共有關系，而使盡地利。”［7］因此，應該對承租人優先購買權的適用情形采廣義解釋，也即在共有人轉讓其共有份額時，承租人也享有優先購買權。另外，目前立法對共有物的處分有改采“多數決原則”的趨勢，在這種情形中，既然部分共有人有權出賣其共有份額，為了保護其他共有人的正當利益，就應該賦予其他共有人優先購買權。在以上兩種情形下，共有人和承租人的優先購買權就發生了沖突。因此，存在研究的必要。

2.“善意取得制度適用說”之質疑

有學者提出，即使二者存在沖突，也無所謂誰的優先購買權優先，因為不論是共有人還是承租人，其優先購買權都應讓位于善意第三人。這種觀點是對善意取得制度的嚴重誤解。

善意取得制度有利于維護商品交換的正常秩序，促進市場經濟的有序發展，有利于充分發揮物的經濟效用，有利于及時解決民事糾紛。依此看來，其具有保護物的安全的制度功能，能夠通過保護信賴該權利外觀的民事主體，促進秩序的穩定。但是，善意取得會使原所有人的所有權消滅，其適用是有嚴格條件限制的，不可濫用。無論是法律還是學者觀點，都已經對善意取得的適用前提達成一致意見，即轉讓人為無權處分財產的人。但是，無論是共有人優先購買權還是承租人優先購買權，都沒有善意取得適用的余地，因為無論是某按份共有人出賣其應有份額還是出租人轉讓其出租物，該共有人與出租人都對其應有份額與出租物享有處分權。在此情形中，轉讓人為所有權人，而優先購買權制度的本質只是對轉讓人在受讓人選擇方面作了一定的限制，這并不能掩蓋轉讓人享有處分權的事實。因此，善意取得制度在此并沒有發揮其功能的必要。

況且在承租人優先購買權的實踐中，共有人在轉讓其共有份額或者出賣其共有份額與第三人訂立合同時，一般都會約定該合同的生效以承租人不行使優先購買權為條件，或者約定在承租人行使優先購買權的情況下，出租人保留解除合同的權利。［8］

3.“買賣不破租賃原則確保承租人優先購買權說”之質疑

也有學者認為，共有人優先購買權應優先于承租人優先購買權，因為共有人優先購買權是一種物權性的優先購買權，而承租人優先購買權是一種債權性的優先購買權，而且買賣不破租賃原則的確立已經確保了承租人優先購買權制度的實現。［9］

第一，這種觀點以優先購買權產生的基礎關系來確定共有人優先購買權優先于承租人優先購買權是不妥當的。因為實踐中的共有人優先購買權并不都是由共有關系產生的。也存在其他情況，例如合同關系確立的合伙人的財產共有關系。此時共有人和承租人優先購買權的基礎關系都是債權，如何判斷誰的權利優先呢?更何況“物權優先于債權”這一說法本身就缺少理論依據。第二，這種觀點混淆了租賃權和優先購買權。買賣不破租賃原則確實是對承租人權利的保護，但保護的是承租人的租賃權，而不是其優先購買權。而優先購買權和租賃權是兩種性質完全不同的權利，這是不需要筆者論證的。

4.少數共有人優先購買權的實現之質疑

目前，大多數國家對共有物處分采“多數決原則”。這雖然有利于共有物的有效利用和促進社會經濟的發展，卻是以犧牲少數不同意進行此處分的共有人的利益為代價的。此時應該賦予這部分少數共有人以優先購買權來進行利益平衡。于是共有人和承租人優先購買權在這種情形下便出現了沖突。究竟何者優先呢?法律并沒有給出明確的答案，法律規定的優先購買權中的“優先”只是相對于轉讓人與第三人間的合同而言的。

然而僅僅賦予少數共有人以優先購買權并不能實現其利益。如果少數共有人不同意多數人進行處分，同時也沒有能力進行購買，那么即使其優先購買權優先于承租人的優先購買權，對其也沒有實際意義。因此，對其利益的保護不能只是簡單地賦予其優先購買權，還需要對多數人的行為進行必要的限制，這樣才能平衡各方利益。但究竟如何限制才能保護少數共有人利益則不得而知。

三、共有人與承租人究竟何者優先

我國臺灣地區通說認為，共有人優先購買權的立法目的旨在防止土地細分，并兼及消除共有關系，而使地盡其用。［7，10］而我國大陸學者認為，其目的在于維護共有人之間內部的穩定。［6］不管哪種說法，共有人優先購買權的價值目標是簡化共有關系，促進秩序的穩定。而承租人優先購買權的立法目的在于避免物的所有和利用相分離，盡可能維持承租人對租賃物的利用狀態，使物盡其用，以維護承租人的利益。

可見，共有人和承租人優先購買權何者優先的決策過程是秩序和物盡其用兩種價值目標的博弈過程，也是對所有者和使用者何者更能有效發揮物的效用的衡量過程。

所謂“物盡其用”，即物權關系的設立、變更、消滅都要以發揮物的最大效用與最大經濟效益為主要目標，從而使有限的資源得到最充分的利用。物權法作為一種解決因資源的有限性與需求的無限性而引發的緊張關系的法律手段，其功能不僅僅在于界定財產歸屬、明晰產權而達到定紛止爭、實現社會秩序的效果，更在于使有限的自然資源的效益得到充分發揮，從而更好地滿足人類的需求。因此，物權法應以“物盡其用”作為其追求的立法目標之一。［11］物權法歷經長期的發展，在此過程中形成了以“所有”為中心的羅馬法物權體系和以“利用”為中心的日耳曼法物權體系。而現在無論是大陸法系國家的民法還是英美法系國家的財產法，以物的“所有”為中心的物權觀點已被以“利用”為中心的物權觀念所取代。然而承租人作為實際的占有人和使用人，相較于所有人而言，其對租賃物的特性和實際運行更熟悉、更關心，更能發揮租賃物的實際效用。

然而即便如此，也不能使所有權虛無化。因為傳統物權法是以所有與利用并重為基本觀念的，并且所有權本身具有的四大權能中包含了使用。更重要的是其處分權能，所有權人可以通過對物的事實處分來實現物的價值，也可以通過對物進行法律處分，使所有權實現流轉，從而達到物的利用形式的多樣化。因此，保護所有權人對物的合法利用暗含在物盡其用的目標中。只要所有權人行使權利不違反公序良俗，不妨礙第三人權益，不違反法律的強制性規定，都應該予以鼓勵。［12］

可見，在實現物盡其用的目標時，也要在利益衡量中考慮到所有權人權利的行使，不能為了追求效用而忽視了市場的秩序，否則必然導致市場失靈。因此，在共有人和承租人二者之間，應該根據具體個案來作具體的利益衡量，拿捏好秩序和物盡其用之間的“度”，而不能一律以某一個優先購買權為王。

四、結語

共有人和承租人優先購買權的關系在實踐中仍然存在很多問題，比如本文中提到的關于少數共有人的利益保護問題、具體個案中究竟何者優先的博弈問題等，這些問題都需要進一步解決，以更好地在穩定的秩序中盡量發揮物的效用，促進市場經濟的有序發展。

［1］許尚豪，單明.優先購買權制度研究［M］.北京:中國法制出版社，2006:23.

［2］蔡福華.民事優先權新論［M］.北京:人民法院出版社，2002:69.

［3］李群星.論承租人的優先購買權［J］.人民司法，2001(6):14－16.

［4］宋宗宇，向藝.共有人與承租人優先購買權的競合［J］.甘肅政法學院學報，2004(1):57－60.

［5］張弛.權利優先行使辨析［J］.法學，1996(4):34－35.

［6］周緣求.論共有人優先購買權與承租人優先購買權之競合［J］.法學論壇，2003(1):59－63.

［7］王澤鑒.民法學說與判例研究(第三冊)［M］.北京:中國政法大學出版社，2005:303.

［8］戴孟勇.房屋承租人如何行使優先購買權——以《合同法》第230 條為中心的解釋論［J］.清華大學學報(哲學社會科學版)，2004(4):66－71.

［9］馬俊駒，于延滿.民法原論［M］.北京:法律出版社，2007:384.

［10］易軍，寧紅麗.合同法分則制度研究［M］.北京:人民法院出版社，2003:210.

［11］王利明.物權法論(修訂版)［M］.北京:中國政法大學出版社，2003:72.

［12］屈茂輝.物盡其用與物權法的立法目標［J］.當代法學，2006(4):57－63.