農村集體土地產權實現方式與商品住房價格

□文/曹培引

（重慶大學建設管理與房地產學院 重慶）

農村集體土地產權，對于農民來說，主要是指農村土地的使用權，相比在農地上的農作物種植，在中國的城市化進程中，農民對土地的使用權更多的是通過對農村土地使用權的流轉，即對農村土地承包經營權的流轉、農村集體建設用地的流轉、農民宅基地及房屋的流轉。

一、農村土地使用權的幾種流轉模式

1、“土地換社?！奔啊稗r民變市民”的模式。這種模式是在城鄉統籌配套改革試驗基地進行試驗的，農民可以以戶為單位，自愿放棄承包地和宅基地，政府按標準給予農民一定數額的經濟補償，同時農民轉變為“市民”，在農民轉變為市民后，可繼續享有原來的農村合作醫療。這種土地使用權流轉模式一方面在一定程度上實現了部分農村土地的規范經營，維護了農民的權益；另一方面可以加快中國的城市化進程。但它也有不足，畢竟是處在試驗階段，在保證農民的長遠生計方面還缺乏足夠的政策依據和法律保障。

2、集合土地進行出租并分紅的模式。這種模式一般在工業園區較發達的地方被采用，即把全村土地的一少部分用作每戶的口糧田，大部分集中起來作為工業園，這種模式首先是和農民達成協議，把全村的大部分土地集中起來，在不改變土地集體所有性質的前提下，把土地出租收取租金給村民分紅。這種集體土地流轉模式比較受到農民的推崇，因為自身的利益基本可以得到保障，但是這種模式也有著很明顯的弊端，一旦工業園受到國家宏觀經濟影響效益不好，其土地分紅效益將會得到極大減弱，此時回收土地在進行流轉或自營都將耗費極大的成本。

3、土地流轉經營合作社模式。這種模式是在農村大部分人外出打工的情況下、農村部分耕地得到荒廢的前提下在一些農村使用的，其運作模式是：農戶將所承包土地的經營權轉化為長期股權，將土地的具體經營委托給合作社，按股從合作社獲取分紅收益。合作社的最高權力機構是股東大會和股東代表大會，接受村民的入股申請，承辦土地入股的登記、核準、發放、變更以及紅利分配等事項，合作社對于實際可轉包的土地，通過招標方式統一對外發包。這種模式可以解決農村的粗放經濟模式。

二、農村土地所有權流轉中存在的問題

當前，農村土地所有權在流轉過程中存在著很多問題，其中比較突出的是農村土地產權制度缺陷、土地所有權和土地使用權模糊等。

1、農村土地所有權主體的模糊性和所有權本身的脆弱性。法律規定，農村土地所有權的主體是比較明確的，但在實際情況中，又是模糊的。首先，農村土地所有權主體多元不明確。農村土地所有權歸農民集體所有，產權主體分為三類，村級農業集體經濟組織或者村民委員會、村民小組、鄉（鎮）農民集體經濟組織；其次，“集體”的范圍不穩定，農民集體組織因區劃調整等原因會有變動，加上沒有相應的土地統計、檔案、發證制，留下了大量的爭論，又增加了土地產權主體的復雜性；再次，土地集體所有本身也是個很模糊的產權界定。因此，土地所有權的主體不明確，試想，如果土地產權主體尚不明確，何來土地產權的實現。

2、農民土地使用權的模糊性。首先，在承包合同中對農民擁有土地產權（即土地使用權）的內容缺乏明確界定，農民土地使用權的產權權能和內容具有很大的不確定性，農民也缺乏有效手段對抗非產權主體對其利益的侵犯，如政府和各利益群體對農村土地可以隨意征用和使用的情況，只有“無主”財產才可能出現這種狀況；其次，土地要素的流轉屬于處分行為，但農民卻缺乏處分權。而農戶享有的僅是占有、使用、部分收益的權利。這是一種不充分的權利。

3、農村土地國有化的隨意性。隨著社會的改革，我國農村土地集體所有制也出現許多問題，如農地產權的法律制度不完善、土地權屬轉移過程中農民利益受損等，在城市化的進程中，政府對集體土地的隨意征用，不保障農民的基本收益，雖然增加了地方財政，但這些問題嚴重影響社會穩定、經濟安全、可持續發展，難以實現共同富裕。

三、如何最優化實現農村集體土地產權

通過以上介紹，個人覺得最重要的一點就是明確農村集體土地產權，在國有化農村集體土地的過程中，在占用耕地建設的過程中，最大量度的保證農民的收入。實際上，土地在國有化的過程中，很多操作是不恰當的，反倒是土地未國有化的前提下，農民的權利能得到保證，但落后的城鄉二元結構以及農村集體土地產權主體的不明確，又恰恰要求對農村集體土地進行國有化。所以，這里給出一些集體土地在國有化過程中的建議。首先，在推動土地國有化的過程中，必須加快立法改革進程；這要求我們在思想認識上明確農村集體土地的國有讓渡性質、明確其對推動我國社會主義和諧社會建設的積極意義，并在法律制度的高度，來推動這項工作的順利開展；其次，建立和完善土地管理體制，農地在轉為非農用途的過程中，審批權限歸國務院，要致力于改變土地管理中的一些不利于土地管理的機制、現行的上下級土地管理部門的指導關系、土地管理部門與同級人民政府的隸屬關系，這樣才能使土地管理部門真正行使依法管理土地的職責；再次，加大土地出讓收益返還力度，要讓我國農民具有融入城市社會的能力與保障，擺脫與土地的直接利益關系。

四、農村集體土地產權的實現方式與商品住房價格的關系

前幾年風行一時的小產權房，只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。“小產權房”也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉產權”、“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。一般情況下，小產權房的價格比市場上的一般住宅價格是便宜許多的，正因為這樣，開發商才看中了小產權房的前景，國家不準小產權房進入房地產市場進行流通買賣，但是還是有小產權房的出現，所以個人認為房地產市場商品住房價格的居高不下和產權有著密切的聯系。

農村集體土地在國有化過程中，政府部門的補貼不到位，以及政府地價的較高出售，大大地增加了國家的財政收入，但這是以拉高房地產價格和損害農民土地產權為代價的，因此農民也不惜以違法的方式來經營自己的土地。

這些年我國城市化發展速度加快，農村土地進入城市圈的越來越多，地產價值日益顯化。由此帶來的矛盾也越來越尖銳，主要是城鎮邊緣地帶的農民或者農村集體經濟組織自己將集體土地作為地產來經營，這與國家現行法律相關規定是沖突的。這正是由于在農村集體土地產權國有化實現過程中農民的權益得不到切實保障所造成的，但是個人覺得在農村集體土地產權上國家不能統一指定標準，應該具體問題具體分析，因為土地產權問題是一個大問題。完全的產權和財產租賃權相比至少有一個差別：是否有土地財產抵押和出售權。不過現在真正能在市場上實現抵押、出售功能的也就是沿海經濟發達地區或者是城郊接合部的一部分農村集體土地，真正遠離城鎮的農地其實是不值錢的。所以，土地產權國有化也應區別對待，因而農村土地產權問題需要進一步細化，加以分析，區別對待。這種區別對待也會對商品住房的價格有所緩沖。

[1]文宗瑜.農村土地使用權流轉的不同模式及評價.財政部財政科學研究所.

[2]張萍.我國農村土地國有化問題探析.

[3]趙立秋.農村集體產權的制度創新研究.