城市建筑綜合體在項目建設前期規劃研究

(中國煤炭科工集團武漢設計研究院，湖北武漢 430064)

1 概述

城市建筑綜合體是建筑復合體，各種功能需求的群體聚集在其中生活、工作和娛樂，所以城市建筑綜合體應該被看作是一個由藝術的建筑和生命的人群形成有機的動態變化的、相互影響的有機體，而不是僅僅看作是一個建筑。由于城市建筑綜合體是一個城市的重要區域，受到文化、地理、消費模式理念等影響，故每個城市建筑綜合體除了其本身固有的特性外，還有其與當地相適應的特色，作為一個系統，存在著不可復制性，每個系統獨有其唯一性，這就要全面系統的考慮，系統思維要求開發商關注個體要素如何構成相互關聯的系統。城市建筑綜合體作為一個項目，其開發建設要遵循項目的建設程序。我國項目建設程序依次分為決策、規劃設計、建設實施、竣工驗收和后評價5個階段，本論文主要研究在決策階段和規劃設計階段城市建筑綜合體的開發思路。

2 城市建筑綜合體在決策階段的開發思路

2.1 城市建筑綜合體的選址標準

城市建筑綜合體的選址是非常重要的，如果一味追求大而全的選址，會導致選址不當，這將給開發商帶來沉重的代價，通常選址應注重項目的地理位置為城市核心區，人流較密集，并有一定的消費基礎，同時要具有交通便捷的區位優勢。城市建筑綜合體與城市經濟有密切聯系，所有這些都需要與城市其他地區之間有交通快捷方便的交通網絡作紐帶，確保在綜合體內的辦公人員出行的便利性。同時要注重項目的選址必須擁有齊備的生活系統，要具備一定規模的大型購物中心、五星級酒店和國際化寫字樓，以滿足城市精英階層的生活、消費、休閑、娛樂、社交等各種形式的高品質生活的需要。

2.2 開發功能要求

城市建筑綜合體的功能要求是全面的或者是基本齊全的。然而不同的地方配套設施是不同的，如果全靠自身建立功能完備的綜合體，這會對其經濟效益產生很大的影響。因此城市建筑綜合體一定要充分利用周邊的設施，從而選擇綜合體基本應當具備的功能，然后進行財務分析，以確定追求最大的經濟效益。

2.3 開發模式的組合創新

不同的城市有不同的地理環境和文化背景，開發商應根據實際情況選擇最適宜的開發模式。由于城市建筑綜合體在整個開發周期中會涉及很多的工作，因此城市建筑綜合體開發要求采用“合作鏈”開發模式。在這種模式下，開發商可以對這些工作進行一系列的分工，這樣就有利于各項工作之間的順利開展。但是這種開發模式對開發商的自有資金、融資途徑以及開發商與項目各參與方的良好關系、各種形式項目的開發經驗，甚至包括項目理念都是一個極大的挑戰。在城市建筑綜合體的開發過程中，要不斷地進行開發模式的創新，運營模式的突破，綜合運用各種方法實現利潤最大化。

3 城市建筑綜合體在規劃設計階段的開發思路

城市建筑綜合體開發的關鍵階段在于規劃設計階段，而在規劃設計階段需要涉及大量復雜的設計工作。這些設計工作不僅包括建筑設計，還包括城市規劃和城市設計。而其中的功能空間設計、公共交通空間布局、內部各職能的互補關系，以及公用基礎配套設施問題等等，只是整個項目運作獲得成功的其中一部分要素，大部分城市建筑綜合體項目面臨一系列城市規劃上的挑戰，這些挑戰所涉及的建筑及建設上的難度，遠遠高于普通類型的建筑。城市建筑綜合體在規劃設計上要考慮的要素有:

1)將各個功能子系統進行合理設計和布置，并將它們合為一個整體，使之互惠互利，從而發揮每個功能子系統的最大潛力。同時在項目中融入個性化組成部分，以創造一個獨特、和諧的個性建筑。

2)創造一個高效率的基礎設施平臺，如公用設施、服務設施、高效的機械、停車場、電力和結構系統設施等，以滿足每個功能子系統的不同要求。同時將私人交通、公共交通、停車、貨車以及步行交通系統進行有機組織，以提高基礎設施的利用效率。

3)創造具有多種活動的公共空間，以建筑場所的獨特個性來吸引大量的人流。通過對不同方位功能步行系統的合理設計，為各功能組成部分提供高效便利的入口及聯系。

4)將每個分期開發的子系統規劃為能自給自足的整體，為后期項目建設和整合打下基礎。

總之，城市建筑綜合體的設計過程，不僅僅是一個個建筑物的建造過程，而是一個場所營造和城市建設的過程。它需要一個全方位的視野，這一視野來自社會各個方面，如開發商、主要租戶、酒店運營商、城市設計師、政府投資者、社區組織等，并最終綜合各方面意見。

4 城市建筑綜合體面臨的問題

城市建筑綜合體開發是一項系統工程，涉及到很多問題。而作為一項系統工程，城市建筑綜合體的開發建設要求產業鏈上下游相關行業要與產業的發展水平相匹配。然而我們國內與城市建筑綜合體相關聯的服務行業才剛剛起步，這造成了國內的城市建筑綜合體在運作、經營、管理和品牌的打造上存在不足之處，并且對于地塊缺少專業的定位與規劃也是目前普遍存在的問題，這些問題制約了城市建筑綜合體的良性發展。今后應加強城市建筑綜合體在規劃、開發、運作、管理、經營和品牌打造等諸多方面的水平提高。

［1］趙和生.城市規劃與城市發展［M］.南京:東南大學出版社，1999.

［2］田銀生，劉韶軍.建筑設計與城市空間［M］.天津:天津大學出版社，2000.