基于土地價值的城市規劃對房地產開發作用的評價研究---以上海金山新城中心區房地產開發項目評價為例

張 弘 田 莉 王 偉 鄒 濤

城市規劃對房地產開發的影響和城市整體價值提高的作用是多方面的：大至城市空間結構和城市布局、小至公共服務設施的配置，都會對土地的價值產生影響，衡量土地利用經濟效益的核心指標是地價，地價指標以其廣泛的可預測性而成為判定土地使用規劃合理性和科學性的重要工具，因而考慮地價因素進行規劃決策日益重要。

本研究通過定量和定性相結合的方法，以上海金山新城中心區11個樓盤的評估為例，建立了基于地價因素的城市規劃對房地產開發的作用評價方法，對從土地管理與土地價值角度，評價城市規劃的作用和完善城市規劃編制與實施管理具有重要意義。

1 城市規劃和房地產開發的關系

1.1 不同層次城市規劃對房地產開發的調控作用

城市規劃體系和管理對房地產開發的調控作用可以分為三個空間層次：宏觀、中觀、微觀層次。在宏觀層次，通過城市發展戰略的研究，合理確定城市規劃期的人口規模和用地規模，明確城市的空間結構和用地發展方向，以及調控房地產開發的投資及用地規模，引導房地產的空間定位。通盤考慮城市的經濟效益、社會效益和環境效應，引導房地產開發與城市健康協調發展。

中觀層次的城市規劃調控主要是通過城市用地的合理布局和功能劃分，以及道路交通體系的組織，控制房地產開發的產品結構和重點開發區域。中觀層次調控強調功能分區與用地性質的確定，尤其是大型城市功能區的確定和城市快速交通規劃體系，對土地利用格局與房地產開發區域有較強的控制和引導作用。

微觀層次的城市規劃調控是通過控制性詳細規劃，利用一系列的規劃控制指標，如建筑密度、容積率、建筑高度、綠地率、必須配置的公共設施等控制指標，控制房地產開發強度、促進開發環境的協調等。微觀層次的調控強調城市規劃對房地產開發項目的控制作用，這種控制具有直接和具體的特點，是房地產經濟活動的基本依據。

綜上所述，在城市規劃的各個階段都涉及到土地利用的有關內容，土地經濟價值與最優利用方式對城市活動的空間分布影響深遠。地價作為土地經濟價值的體現形式，與城市規劃形成一種相互促進、相互制約的關系。一方面城市規劃要考慮土地的經濟價值和最優利用，另一方面，城市規劃也會影響土地價值，兩者的關系可用圖1來表示。

1.2 城市規劃和房地產開發的動態互動機制

城市規劃是對城市空間環境的塑造，房地價值是衡量城市空間價值的元素之一，城市規劃與房地價值是相互關聯、動態影響的空間互動關系。城市規劃實質上是人們對城市未來的一種認識和預期，而這種預期帶來土地價值的變化是一種動態的連續過程。首先規劃方案致使發展區的投資吸引力加強，而開發企業建筑實體的進展過程對區位的改善使得地價呈一系列動態變化。

通過房地價值評估及其動態變化指導城市規劃，又通過城市規劃引導房地價值，從而完成了“規劃預期――房地價值――規劃――新的房地價值――新的規劃……”這種循環形式，循環往復以至無窮。而房地價值和規劃每一循環的內容，都相應地進到了高一級的程度，這就是房地價值和城市規劃的關系認識論，二者的動態互動機制如圖2所示。

1 不同層次城市規劃對土地價值的影響

2 城市規劃對房地產開發的影響評價方法

目前尚缺乏較為系統的關于城市規劃對房地產開發的影響的評價方法，主要原因是由于土地增值評價的復雜性而造成的。目前常用的方法包括如下幾種：

2.1 特征價格法

又稱Hedonic模型法和效用估價法，是國際上用來處理異質產品差異特征與產品價格之間關系時廣泛使用的價格模型，可以較好地評價公共服務設施建設、房地產樣本屬性、交通條件、景觀條件等對房地產價格的影響。特征價格法目前在發達國家獲得廣泛應用，但它對資料的收集要求較高，要求不但要有樣本交易的價格數據，同時還要掌握樣本的很多屬性，如建筑面積、年限、配套公共設施等，因此資料收集的難度較大。

2.2 多重交易法

根據同一宗房地產在不同時期售出的價格來計算房地產價格指數，可以考察兩次交易期間外部條件發生變化對房地產價值的影響。該方法經過實踐和專家的多次修正，在理論上已經相當完整，能夠較為客觀地反映出城市規劃的各項活動對房地產市場狀況的影響，但多次重復出售價格記錄的房地產數量有限，樣本容量相對較小，抽樣誤差較大，且多重交易價格的周期很難與城市規劃控制要素變化的周期相匹配，因此在現實中用來全面評價城市規劃對房地產開發的影響作用有一定難度。

2.3 規劃角度的地價評估方法

這種方法實際上是考慮規劃因素對地價的影響，對隱性地價進行規劃修正，用以指導未來土地市場的價格。由于現狀很多土地處于低效利用狀態，這時的隱性地價并不能反映規劃條件下所能達到的土地利用價值。為了能反映土地利用的真正價值，對隱性地價按規劃要求進行修正的一種評估方法，它得出規劃控制下預期地價。這種地價對指導未來土地市場價格有重要的作用。從規劃角度進行的地價評估是指土地在規劃許可條件下的土地價值，即規劃土地價格。隨著市場經濟的發展和規劃實施力度的加強，一般情況下，土地價格分布既不像分等定級估價那樣形成同心圓結構，也不像市場價格剝離法評價結果那樣形成的地價隨街道簡單分布的格局，而是形成幾個高地價中心區和次級地價峰值區。該方法和特征價格法及多重交易法相比，更多地帶有事先評估的特質，可以檢驗規劃的預期地價和實際地價之間的差異，從而檢驗規劃是否有效地指導了房地產開發，或房地產開發是否體現了城市規劃對土地價值的真正影響。此外，該種方法以地價而非房價作為評價要素，規避了目前我國房地產交易信息不公開、樣本難獲取的矛盾。

2 城市規劃與房地價值的互動機制示意圖

表1 金山新城中心區影響房地產價值的因素權重分析

3 基于地價的城市規劃對房地產開發作用評價方法的應用

3.1 研究背景及對象

改革開放以來，金山經濟和社會各項事業蓬勃發展。1997年5月金山撤縣建區，掀開了金山發展的嶄新一頁。隨著各項建設的積極推動，作為金山區政府所在地的金山新城近年來開發建設了一批房地產項目。為了提高規劃決策的科學性，更有效引導發展，我們對金山新城近5年來新建的主要房地產開發項目進行梳理評價，從城市規劃管理實施、建設項目實施后產生的社會經濟效益、對城市發展的推動等方面進行客觀的評估。探討金山房地產開發與城市規劃的動態關系及其內在機制，其意義不僅僅限于編制出最佳的土地利用規劃及形成最佳的地價空間格局；更重要的是要探索建立城市動態規劃的有效反饋機制，以更好地發揮地價在城市動態規劃、實施及城市建設中的指導作用。

評估項目主要為位于金山新城中心城區（金山大道以北區域）近年新建的11個房地產項目，其中5個為動遷安置小區，其余為商品房開發項目（圖3）。

3.2 項目房地價值綜合定量評估

3.2.1 多因素綜合評估方法

多因素綜合評價法是根據每個影響因素的影響力，賦予其一定的分值和權重，經過累加獲得單元內各種因素綜合影響力的數據，依此確定土地的級別。其主要優點是綜合考慮了影響土地的多種因素，定級的結果更能全面地反映房地的性狀，綜合顯示土地的質量。由于在評價中排除了其它無關因素的干擾，其定級精度較高。再者可以根據各地具體情況，選取不同的定級因素、因子體系，可以因地制宜、靈活地應用，簡單易行，可操作性強。

3.2.2 定級因素、因子選擇

（1）繁華程度：主要是指商業服務業的繁華程度，以商服繁華影響度來表示。

（2）交通條件: 指城鎮對外交通及內部交通的便利程度。道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度等。

（3）基本設施：指與城鎮人民生產、生活密切相關的各類公用和基礎設施，用以衡量投入土地的社會物化勞動的水平。包括公用設施完備度、基礎設施完善度等。

（4）環境條件：主要包括環境質量優劣度、自然條件優越度等。

基于可獲得的資料，同時考慮到新城中心區區域面積在整個金山城區中所占比重較小，案例的分布也趨于集中，新城中心區外部的宏觀層面影響因素對各個案例的影響程度并無明顯的差異性，在實際評估分析中可以不予考慮。因此，本文在影響因素的選擇中對宏觀的外部影響因素（如金山化工工業的環境影響、老城區的商業服務影響等）予以忽略，將重點放于新城中心內部的中觀和微觀層面的影響因素上。評估研究選擇了行政設施、道路設施、公共設施、教育設施與綠地河流生態等規劃擬建與已建因素、因子進行綜合定量評估。

在因子分析過程中，針對各因子（特別是道路設施、公共服務設施等）在新城中心區的服務范圍和服務等級，對他們進行了分級（圖4），以更好地反應它們對開發項目的影響作用。

3 金山新城中心區房地產開發項目分布圖

4 金山新城中心區影響房地產項目價值的不同級別設施空間分布

3.2.3 綜合評估各因素影響作用并量化

影響城市房地價值演變的因素可概括為城市結節點和城市道路兩大類。其中結節點使地價呈現出從結節點向外遞減的規律；城市道路影響通達性，并間接反映水、電等基礎設施的區域差異，使得地價呈現出沿道路延伸并向兩側遞減的規律。城市規劃引導地價空間分布模式的演變，主要是受規劃結節點及城市道路網的分布和作用強度的影響。相關的模型包括指數衰減模型（一般應用于商服繁華度和道路通達度指標）、直線衰減型（對于公交便捷度、對外交通便利度、公用設施完備度、文體設施影響度等一般采用直線衰減模型）和相對值模型（多用于人口密度、綠地覆蓋率和路網密度對土地作用的影響）等。

對于擴散性因素、因子，由計算機自動進行擴散分析。擴散時，考慮到擴散點、阻隔地物（鐵路）、擴散規律（指數衰減或直線衰減）、因素、因子中心分值和影響半徑等。

3.2.4 項目房地價值評估步驟和結果

房地價值動態發展主要取決于城市規劃確定的結節點、道路網的布局結構及規劃實施的進程。因此，動態模擬可從規劃區位入手，選取一組地價模擬因素，在單因素評價基礎上，采用多因素賦權加和法和GIS技術計算模擬總分值，得出不同規劃時間段的系列模擬地價分布圖式，然后引入市場地價樣本，建立地價—模擬總分值的動態評估模型，評估不同時間段的均質區域優劣級別與增值潛力。

（1）權重。應用層次分析法和模糊德爾斐法，根據熟悉金山房地產市場的專家的打分計算各個因子的權重。針對這兩種方法，我們分別發出問卷50份，收回有效問卷48份，問卷有效率96%，然后取兩種方法得到的權重加權得到平均值（表1）。

（2）單因素作用分值計算。在Arcgis9.3環境下輸入各因素的空間數據和屬性數據，利用模型庫不同作用分值衰減函數，可以自動生成各影響因素作用分值等值線圖。由于篇幅所限，本文只以道路因子和公共綠地的影響為例說明（圖5，圖6）。

5 綠地評分圖

6 道路評分圖

7 綜合評分圖

Arcgis的空間疊加命令將所有影響因素的作用分等值線圖疊加，并把疊加后生成的最小柵格作為用地基本評價單元（圖7）。

多因素加權求和法，確定各種規劃方案下各土地單元總分值（表2）。

3.2.5 基于容積率因子分析的城市規劃管理對房地價值的影響分析

城市規劃實施管理在城市房地產引導控制方面的核心內容為規劃參數（包括容積率、建筑高度、綠化率、建筑密度等），其中最核心的規劃參數為容積率。因此，本文選取容積率作為城市規劃管理的核心因子并作為分析對象，闡釋容積率與房地產價值之間的關系。容積率作為影響地價的重要因素，其變化可導致土地收益的大幅度變化。在房屋單位售價和建造成本不變的前提下，提高容積率指標，在不同面積土地上開發能獲得更多的建筑面積，產生更多的超額利潤，地價上升。但容積率對地價的影響不成線性關系，容積率越高，地價不一定越高。只有適當的容積率才是最佳容積率，只有在最佳容積率下的地價才是最高地價，即遵循報酬遞增遞減規律。

首先將前文基于研究地塊評價分析的項目分值、地價與項目容積率建立評分估值（表3）。

其次，為分析容積率與評估分值間關系，分別對項目分值和項目容積率兩者進行極值法（在此，均按除以各自數值中最大值）處理，然后在EXCEL中繪制生成兩者的變化曲線。可以看出，地塊評估分值與容積率的變化曲線形態較為相似（圖8）。

同時，為了更加嚴謹精確地發現研究地塊中各個項目容積率的影響效果，研究借助SPSS軟件進行了相關性分析，其中由于一個地塊容積率值未能獲取，對10個項目進行樣本統計分析，得到地塊評估分值與其容積率之間的相關性系數為0.231，相關性偏低。

通過理論分析到數學模型的實證研究，發現所研究的金山房地項目中城市規劃調控的容積率與城市地價之間的關系并不十分顯著，說明容積率這一城市規劃管理調控的重要手段還有較大的優化空間。

表2 各評估項目所處區位綜合評價得分一覽表

3.2.6 城市規劃引導房地價值的動態演變分析：以城市道路建設影響為例

基于評估項目地塊內的規劃實施情況，各項設施要素中只有道路建設發生著較為明顯的建設進展，其它公共設施正處于建設進程當中。為此，本文采用GIS空間分析方法，以道路因素的建設狀況為動態變量，計算各案例在不同時間段道路修建后房地價值評估的分值（圖9）。

從道路建設因子地價分析結果可以看出，隨著規劃道路分期建設的推進，評估項目所在區域的地價評估分值呈遞增的趨勢，說明規劃道路的建設對提升土地價值具有較為顯著的作用（圖10）。根據收集的部分評估項目房價情況看，房價總體上呈逐年上漲的趨勢（圖11）。結合兩者分析看，房價的上漲與區內道路的規劃建設有較強的相關性。

4 總結與啟示：建立基于土地價值的城市規劃作用評價體系

規劃是調節地價的“雙刃劍”，規劃可以賦予土地開發價值，同樣可以限制土地開發。地價和城市規劃共同調節城市土地的開發與利用。在社會主義市場經濟體制下，忽視地價機制的作用，很難制訂出切實可行的規劃；規劃直接影響到土地使用性質和強度，不考慮規劃控制條件的影響，難以較準確地描述城市土地價格分布。因此，本研究在地價與規劃評價的結合方面進行了有益的探討。

4.1 地價因素在城市規劃方案設計中的作用

城市規劃最基本的內容是土地使用規劃，為充分發揮城市用地最佳效益，規劃方案設計必須進行地價論證。即根據現狀地價水平及分布模式，科學選擇城市發展用地區位、數量，確定土地開發時空序列，合理確定用地比例結構、功能布局及開發強度等，以促進各類用地達到最有效利用。技術上可從城市土地現狀區位和土地市場價格資料入手，進行現狀用地效益評價，評定城市土地空間分布優劣，從中選擇最具開發潛力的用地作為規劃發展用地。通過現狀地價調查，分析城市用地中的低效使用情況和土地增值潛力，為規劃功能布局提供依據和科學指導，為形成城市土地利用模式與土地價格模式相對應的布局態勢創造條件（圖12）。

4.2 地價動態評估在規劃方案決策中的作用

地價動態評估對規劃方案決策的作用，主要從城市地價的可預測性及地價與城市規劃的作用機制出發，借助于不同布局方案及不同實施程序，通過地價動態模擬評估及計算機仿真技術，對各種規劃方案進行土地利用經濟效益評價，通過成本與效益關系分析，進行方案的調整與優選，使地價評估成為城市規劃的輔助決策工具。技術上可以不同的規劃方案為基礎，從影響地價動態變化的影響因素入手，采用多因素綜合評價技術，綜合各種地價資料及規劃實施方式、進程，估測不同規劃范圍內可能達到的地價，以估算不同規劃方案的土地效益和產出，與實施規劃所需要的投入及其社會、環境效益的綜合協調，選擇最優規劃方案，或通過調整規劃的各類用地分配和容積率等技術經濟指標，使城市土地達到最佳高效利用狀況。考慮城市預期地價因素的規劃決策主要包括城市建設用地決策、規劃布局方案決策和開發建設次序決策等方面。

表3 案例容積率、地價與評估分值一覽表

8 金山新城中心區房地產項目容積率與評估分值對比分析

9 2005年（左）和2008年（右）道路因子疊加分析

10 不同年份道路建設對各地塊土地分值的影響

11 金山新城中心區若干房地產開發項目不同階段售價均價的比較

4.3 地價動態評估在城市規劃實施和管理過程中的作用

控制性詳細規劃和滾動開發規劃是城市規劃動態實施和管理的重要手段。市場經濟條件下，房地產開發是城市規劃實施的重要手段之一，但開發商并非把落實城市規劃作為首要目標，其主要目標是實現利潤最大化。故要使規劃能得到很好的貫徹落實，控制性詳細規劃規定的地塊用地性質、容積率等控制指標必須要符合地價規律，才能保持與房地產開發之間的協調性。我國現有的城市規劃體制仍以終極式的理想方式制定，規劃缺乏彈性和應變能力，造成規劃對房地產開發不是起引導和促進作用，而更多的是一種制約作用。

如地塊容積率規定，因為地價取決于土地要素市場的供需關系，而房地產商根據土地價格與資本價格相對比來決定土地投入和資本投入，進而決定資本密度或容積率。故地塊容積率控制指標應根據區域地價水平及市場原則等綜合論證確定。但當前許多城市規定容積率指標時往往缺乏地價論證，導致地塊出讓無人問津、成交地價偏低，或開發商獲取土地后隨意改變容積率的現象屢見不鮮，使得規劃的權威性受到考驗。

滾動開發是將城市建設期間的開發目標分解為若干時間段，前一階段為執行計劃，后續階段為預訂計劃，以階段為間隔期，根據實施結果信息反饋，調整或修改未來開發規劃，并通過向后移動續編開發規劃，確保規劃實施的可操作性。故滾動開發計劃編制及實施也離不開地價動態評估和地價分析的指導。另外，城市地價動態變動也反映了土地市場供求關系的變動，其對城市土地開發量、供應結構、開發進程等確定也具有重要指導意義。

12 引入地價因素的城市動態規劃決策程序

此外，必須說明的是，制定合理的地價結構是為了提高城市用地的經濟效益，這是規劃決策的主要目標，但不是唯一目標。因此，考慮地價與房價因素的規劃決策必須同時尋求滿足其他規劃目標，如生態環境和社會發展等，由于不是本研究的重點，故沒有展開深入探討。

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