山東住房保障建設的考察和建議

◎ 山東財經大學教授、房地產研究所所長 郭松海山東財經大學社會保障研究員 鄒 謐

2011年，山東省高度重視保障性安居工程建設工作，把保障性住房建設作為重要民生工程，結合山東實際，陸續出臺了一系列鼓勵和支持保障性住房建設的政策和措施，取得顯著效果。山東省住房和城鄉建設廳代表省政府與各市政府簽訂了目標責任書，把33.2萬套保障性安居工程建設任務分解到各市，并落實到1073個具體項目。各級財政部門加大對保障性安居工程支持力度，各市縣落實財政預算安排、住房公積金增值凈收益和土地出讓凈收益提取的政策規定，多渠道籌集落實資金183億元用于保障性安居工程建設。2011年山東省保障性安居工程建設任務已全部開工，開工率達到101.5%，成為全國為數不多的完成開工任務的省份之一。山東各地對保障性安居工程也高度重視，積極落實保障性住房政策，其效果顯著。濟南市今年已落實省里下達的新開工增2.6萬套保障住房的任務，實際投入近22億元，土地安排優化選址、供應，按照“分散布局、交通便利、配套完善、便于開發”的原則，統籌考慮中低收入群體的就業、教育、醫療和生活；并多次調高住房保障標準、降低準入門檻、擴大保障范圍。青島市今年已落實各類保障性住房23950套，納入計劃的33個項目全部開工建設，并按照住房城鄉建設部和省政府要求，全部項目已于6月底前向社會進行了公示。青島市保障性住房采用 “三級審核、兩次公示”制度，通過街道受理初審、初次公示，區住房保障管理部門會同相關部門復審、二次公示，市住房保障管理部門審查備案，實現分配公平，讓廣大市民滿意。濟寧市保障住房建設質量，牢固樹立精品意識，嚴格工程質量監管，把“質量第一”原則貫穿到勘察、設計、施工、監理和竣工驗收的全過程，嚴格落實工程建設各方主體質量責任，把保障性安居工程建成質量過硬、群眾滿意、經得起歷史檢驗的民心工程。淄博市保障性住房2011年開工44個項目，廉租住房完成144%，公租房完成147%，經適房完成101%，各項指標均已提前或超額完成全年的保障性住房建設任務。全省最大的公共租賃房項目在淄博市科技工業園開工建設，占地50畝，一期工程建3棟17層公寓，共1026套公租房。濰坊市2011年在建公租房9339套，占年度任務的155.7%。歌爾電子有限公司利用自有土地，建設1050套公租房，解決本企業新就業職工住房難問題。高新區公租房戶型均在60平方米以下，除高新區常住人口中的低保人員、家庭困難人群、新就業職工等符合條件的個人或家庭可申請租住公租房外，在濰坊城區打工的務工人員符合條件的也可以申請。萊蕪市建立了以“貨幣直補”為特點的經濟適用房和廉租房救助機制，將政策優惠轉化為貨幣補貼，直接補貼到困難戶，實現了“建房市場化、租賃房自主化、補貼貨幣化、運作規范化”；該市在全省率先建立起覆蓋城鄉的住房保障體系，并將城中村居民及在該市工作滿一定年限的農民工家庭納入住房保障范圍。

山東住房保障建設在取得很大成績的同時，也存在一些問題：如保障性住房建設資金不足，分配機制不健全，各地保障性住房建設規模、比例結構有待調整，保障性住房后期物業管理有待加強，城鄉住房保障體系有待全面覆蓋，房地產市場交易中政府保障作用有待提高等問題。針對上述問題，經研究提出以下建議：

一、健全保障性住房投融資政策和運行機制。保障性住房建設和管理，存在前期投資大、管理時間長、資產分布廣的特點，各地反映保障性住房建設資金不足，中央、省二級政府下撥資金比例偏小，地方政府匹配建設資金所占比例大，籌資有難度。為此，多元化的融資方式至關重要。首先，要發揮政府在保障性住房融資機制中的主導地位，建立長期穩定的保障性住房建設財政資金投入機制，將住房保障資金需求納入公共財政預算支出之中；還要充分利用土地出讓凈收益中安排的資金、住房公積金閑置資金、保險資金、企業年金等長期資金用于保障房建設。其次，引導社會力量參與投資建設和運營，采取政府直接建設、政府與企業共建和企業獨立建設保障房等三大模式，多渠道多方式籌集建設資金。再次，將房地產信托投資基金（Reits）引入公租房建設領域，利用社會化資金和商業化運作來幫助解決保障房的資金難題，完成公共產品和資本品的對接。

二、建立健全信息共享、社會監督、及時退出、依法懲處機制。當前，各地保障性住房分配機制不夠健全，特別是退出機制難以啟動。為此，各級部門應積極推動建立住房保障、房地產、民政、公安、稅務、銀行等部門的信息共享機制，建立居民經濟狀況核查系統，提供申請保障性住房的核查報告。各地政府在保障房分配公示申請人終審信息時，要做到信息透明，暢通社會監督渠道。要加大對虛假申報、騙購騙租、轉租轉售、閑置浪費保障房等行為的懲罰力度，追究法律責任。目前部分地方沒有很好建立保障房退出機制，為此，要建立保障住房對象檔案信息系統，引入社會征信機制，建立個人誠信申報、要約審核、社區評議、媒體公示等制度，適時、準確地動態核定家庭收入，作好保障性住房的“準入”和“退出”監管。

三、各地保障性住房建設規模、比例結構應由各市根據當地實際情況與省主管部門協商確定。全省各地社會經濟發展、人口數量差距較大∶大城市住房價格高，住房困難群體大；一些中小城市住房自有率偏高，住房價格較低，對保障性住房需求偏少。因此，上級政府對各地保障性住房建設規模、結構應充分聽取當地政府意見，協商確定。對廉租住房、公租房、經適房幾類保障性住房比例結構，應尊重地方政府意見，對于資金緊張地方，保障住房可以租售并舉方式緩解配套資金不足的困難。對保障性住房對象采取“共有產權”形式持有，可多幾個地方試點，進而為實現廉租住房、公租房、經適房幾類保障性住房并軌積累經驗。對房租偏低的中小城市，要以發放住房補貼和租金核減為主，實物補貼為輔。

四、保障性住房后期物業管理可采取政府指導、自我管理方式。某些保障性安居小區建成后，在物業管理方面遇到困境。因物業收費超出了低收入家庭的經濟承受能力，有部分物業業主拖欠、拒繳物業服務費，以致物業公司與業主發生矛盾沖突，由此導致社區出現治安和衛生混亂局面。為此建議∶ 一是對保障性住房小區前期的物業管理費用，政府要給予一定資金扶持。二是由社區所在的基層政府負責組織、協調，由社區組建物業公司，不以贏利為目的，采取補貼的方式維持物業公司運轉。可將社區店面出租，把租金用于補貼物業管理費用。三是物業公司聘用本小區內的下崗失業人員，既解決這部分人的就業問題，也減輕小區居民和社會負擔。

五、建立起覆蓋全省城鄉的住房保障體系。完善的住房保障制度要從城市延伸到農村，讓農民的“安居夢”也能夠通過政府的保障來實現，形成覆蓋城鄉一體的“安居網”。當前，我省部分地區危房改造資金缺口較大。煙臺市危房改造多為貧困戶，自籌改造資金困難，如每戶補助2萬元，依靠財政補助資金壓力很大。在欠發達地區，部分群眾建房資金籌集困難，因集體經濟缺乏公共積累，住房建設各種配套設施也難以完善。為此，農村住房保障要加大各級政府財政支持，并繼續通過“城中村”改造、舊村改造集中居住，農村進城務工人員住房困難家庭安置等多種途徑，使廣大農村居民的居住條件得到改善，逐步做到應保盡保。

六、政府應保障弱勢群體的購房權益。在房地產市場交易中，市場信息是不對稱的，即買主和賣主對商品房情況的了解和掌握程度不同，導致賣主對信息的絕對優勢，而買主由于缺乏足夠的信息而被迫承擔風險。這種信息不對稱現象的存在，極易產生職業道德問題，導致市場失靈，作為弱勢群體的購房者，易于上當受騙，造成弱者的經濟損失和精神損害，乃至危害社會安定。濟南鳳還閣院樓盤，截止2011年1月底，約有100多戶購房者提交首付款，共計四千多萬元，數月后售樓處關門大吉，開發商卷款而去，鳳還閣成為空中樓閣。2010年，濟南三聯集團以“中國人居環境與新城鎮發展推進工程金牌建設試點項目”的名義售房，項目至今未有續工跡象，集預售款近9億元卻不知去向。為此，除購房者要提高警惕，善于識破騙局外；更重要的是，政府在房地產市場中要履行好監管職能。政府在“社會管理”和“公共服務”兩個方面要有所作為：⑴實施預售款擔保制度。通過實施強制性制度，保障購房資金的安全，對商品房預售款實施監管，維護購房者合法權益。⑵ 對房地產企業要做出全面評判的信用記錄。政府要擴大企業信用系統的覆蓋面和影響力，購房者通過與商品房網上銷售系統的鏈接，使其成為購房者決策的重要參考依據，并依此懲戒市場失信主體。⑶建立執行信用機制。建立和完善群眾舉報違法行為和信訪投訴制度，高度重視新聞輿論監督;特別是對房地產市場中的弱勢群體，要履行告知義務，實行聽證制度，對群眾所反映的問題要認真調查、核實，依法及時處理。建立健全行政執法主體資格制度，推行行政執法責任制，要及時追究執法過錯。⑷對于損害群眾利益的不法分子要從重處罰。人民法院對于人民的訴求應及時依序、依法受理，不得待慢。要及時申請查封犯罪人房產及相關財產，最大限度地挽回購房者損失。