“商品房”、“保障房”一個不能少

◎ 本刊編輯部

在經歷了2011年”不放松”的系列宏觀調控措施“修整”后的房地產，2012年將會有什么樣的表現？是如早些年的“越壓越火”？還是會出現打壓性反彈？樓市在繼續堅持“不動搖”的調控政策措施下，去向何方？堅持“不動搖”的房地產調控政策，底氣何來？

底氣十足的保障房

住房和城鄉建設部官方網站公開的數據顯示，截止9月底，全國城鎮保障性住房和棚戶區改造住房已開工986萬套，開工率98%。到2011年底，原計劃開工建設1千萬套保障性住房的任務順利完成已成定局，明年將迎來一個保障房竣工的“豐收年”。2012年1千萬套保障房上市的市場放量對房地產市場價格的穩定和供求關系平衡將起到一個蓄水池的作用。

2011年保障房對全國房屋新開工指標貢獻良多，數據表明，保障房拉高2011年新開工增速13個百分點，而全年商品房新開工增速僅保持6%。

近日，河北省出臺的《城鎮保障性安居工程“十二五”規劃》，提出“十二五”期間，全省將新增保障房139.4萬套，其中保障性住房96萬套（廉租住房12.8萬套、公共租賃房51.3萬套，經濟適用住房12.5萬套、限價商品房19.2萬套）；各類棚戶區改造43.4萬套。保障方式包括通過廉租住房、公共租賃住房提供租賃型的保障性住房；通過經濟適用住房、限價商品住房提供產權式的保障性住房；通過各類棚戶區改造，改善居民居住條件和居住環境。

山東省近日出臺《公共租賃住房項目貸款財政貼息資金管理暫行辦法》，加大公租房建設財政支持力度，將對納入該省公共租賃住房發展規劃和年度計劃并使用銀行貸款的項目給予一定財政貼息資金，貼息率原則上不高于3%。

保障房針對城鎮中低收入家庭，未來20%的住房困難戶將被納入保障范圍，保障房建設的民生意義遠大于其經濟意義。

房地產業步入調整期

持續高熱的房價刺激了房地產業的快速發展，如同一個病態的身體，房地產行業在收獲巨大財富的同時，也逐漸顯現出不良反應：對土地的過度追逐；地方財政對土地的過度依賴；過快上漲的房價對普通民眾的傷害，等等，不一而足。2011年持續高壓的宏觀調控給房地產業下了一劑猛藥。房價在2010年始進入下降通道，經過長達2年的政策調控，房價在經過僵持、上漲、僵持、微降的痛苦，2012將迎來新的下降波潮。

有觀點認為，降價是釋放政策壓力、地產迎來真正春天的首要途徑。降價帶來的將是再生的希望。

房地產行業巨大資金缺口的壓力，更加快開發商降價的速度和幅度。而房價的真正調整，才能使政策面真正有趨于緩和、從失衡走向平衡的可能。

房產銷量對房價的影響至關重要，2011年后續市場對下降趨勢明確后，帶來觀望情緒的彌漫，供需關系失衡形成巨大的市場壓力，房價下降同時并不能換來量升。

各地的限購政策導致了購買力的快速下降。各城市普遍的限購政策為：限制本地居民購買第三套房子，限制外地居民購買第二套房子；且無論之前是否有房，限購令頒布后最多只可新購買一套。各城市限購的區別：外地居民購買一套房的連續納稅證明或社保證明的年數，北京為連續5年繳稅、上海為2年、大部分城市為1年。2012年在“不動搖”的政策大局前，各城市的限購政策估計依然將以維持為主，但限購政策在房價下跌、地方政府巨大資金壓力下，在2012年下半年譬如針對改善性需求等的有條件放松的可能性較大，由于限購直接遏制35%的購買力，在有條件放松后，預計伴隨著房價的下降、按揭利率的回歸、整體性降息的可能。

房企業態進一步調整。進入2012年，房價下降將進入一個趨緩的狀態，房產品質的提升、品種的豐富將成為主要方向，過度依賴住宅的房地產市場將朝著商業地產、旅游地產等多形態發展，對住宅的過度依賴減緩，將帶來房企的結構性調整局面，一方面是資金鏈斷裂的小企業趨于破產或重組，資金雄厚、土地儲備豐富的房企通過兼并、進一步擴展則趨于做大做強，其抵御市場風險的能力進一步增強。

2011年經歷過宏觀調控的梳理，2012年堅持不動搖的調控政策措施，房地產市場逐漸擺脫浮躁，走向理性的回歸。中國歸根結底需要一個健康有序的房地產市場。

“兩條腿”促健康

近年來，房地產市場一路繁榮高歌猛進的同時，是保障房的缺位，包括品種稀缺、面積短少、覆蓋范圍小、總體規模小。這種“一條腿”走路的現象維持了相當時間，到房地產市場空前膨脹，房價持續上漲達到普通人無法承受的高度，加大保障房建設的呼聲日高。2010年正式啟動保障房建設以來，經過2011年的開工高潮，“兩條腿”走路的房地產發展模式日漸清晰，未來保障房+商品房的房地產市場格局將成為定勢。