中國特色保障房體系建設任重道遠

◎ 中國房地產研究會副會長 顧云昌

眾所周知，中國現在正在進行的世界之最，也是歷史之最的保障房建設。我們五年內建成的保障房可以保障日本全國的居民，每年新建的保障房可以保障任何一個歐洲中等發達國家人口居住。因此，如此的規模和速度，堪稱歷史之最、世界之最。

怎么樣評價保障房對民生的關注都是不過分的。房地產始終是宏觀經濟這個大盤子當中的一顆棋子，保障房成為調控當中的一顆重要棋子，當然也是全國經濟發展中的一個棋子。在上世紀90年代末大興經濟適用房，作為公益主體，也是為了拉動經濟主題，這次保障房多多少少也是這個概念，我們在保障房建設當中不僅為了民生，而且對于促進經濟的健康發展，調整經濟結構，產業調整也有很大的關系。在未來的市場，保障房不是占據半壁江山，還是四分之一強。保障房對房地產市場產業結構的合理化有重要作用。

保障房制度是推進住有所居的關鍵

“住有所居”是中國提出來的一個目標。早在30多年前聯合國就提出來人人享有住房。他講到的是“人人享有”。“住有所居”和“人人享有”是同義詞，而且“住有所居”關注的不是有錢人，而是住不起房子的人，租不起房子的人，解決他們的住房問題是最難的。保障房是針對中低收入家庭的，它的關鍵是推進住有所居的觀念。

這是一個世界性的命題，也是世界性的難題。英國這樣的發達國家，現在為止還有很多買不起房、租不起房的人。美國更不用說了。在市場經濟國家，市場經濟主要講效率，它對公平這個問題，尤其是在住房問題上，必須通過保障房來解決，但是也很難，需要一個很長的過程。

建設保障房是快速城市化的需要

任何一個國家的快速城市化過程中，必然會帶來貧民窟的產生。在我們的發展進程中，市場經濟、快速城市化和貧富差距，這三個問題在中國同時發生。所以保障房問題是一個非常非常重要的問題。但是對這一點，應該說我們過去認識不足。特別是在房改推進市場化以后，認為市場化能夠解決所有的住房問題的觀點占了上風，因而忽略了保障房建設。現在我們回過頭來看，應該高度重視。

保障房建設重點要解決三個要素，第一是保障對象，第二是保障標準，第三是退出機制。現在我們的保障對象還不明確，比如說北京市，不管收入多少都是保障對象，好象還振振有詞。所以我認為保障對象，一個是收入，一個是住房程度。但是我們這一點，到目前為止，各個城市也沒有頒布保障對象標準，不能不說是個缺陷。

第二，保障的標準。到底多大面積？應該要明確。

第三，退出機制。這個問題很重要。我們現在建3600萬套保障房，這3600萬套退出怎么辦？因為這些人不可能永遠是窮人。

三個給力解決保障房建設難題

一是法規政策要給力，二是體制要給力，三是運行要給力。比如說法律體系問題，我們現在法律體系還不完善，我們國家在這個方面重視程度不夠。當然現在有《房地產法》，那是1993、1994年制定的。但是住房法現在遙遙無期。我們現在提保障房體系建設，這個體系的法律依據是什么？首先，應該是一個法規體系。另外管理體制，誰來保障？許多國家是中央政府解決的，我們現在主要是中央政府百分之十幾的投資，其他的都是地方政府出的。然后就是管理。將來管理需要一大筆錢。我們的保障房建設有沒有造血機制？有的國家利用商業用房來補充保障房的費用，我們現在有沒有？我們現在缺少這么一個法律的運營體系和管理體系。

保障房發展應具體問題具體分析

保障房的發展應該因國制宜，因城制宜。我們在討論保障房建設的時候，常常提到新加波、英國、美國如何如何，我覺得這恐怕不行。我們要強調中國特色，要建立中國特色的住房保障體系。新加坡、香港，沒有什么城市化的過程，他們可以建設比例達80%多的保障房，我們能夠做到嗎？財政收入比較高的國家，保障可以多一點。我們國家是發展中國家，國情不同，需求不一樣，供應量也不一樣。

我國保障房的保障對象，包括低收入和中低收入階層，另外還有“農民工”。我們保障的對象，既有低收入，又有中低收入，只是保障的方式不一樣。

關于發展的途徑。現在一個是租，一個是售，一個是先租后售。各地可以采取不同的形式，一些大城市可以以租為主，有的中小城市可以租售結合。只要是公平的就可以，只要是合理的租住就行，強調地方和中央政府的合理負擔。

新建保障房主要是實物配售的。貴陽市政府在社會上收購了許多空閑的房子，作為公共租賃房出租，既盤活了整個市場，減輕了政府的負擔，而且解決了低收入家庭住房困難問題，得到社會的贊譽。應該有更多用存量房或者是用貨幣補貼的辦法，來解決住房困難問題。相比而言，實物配售的問題比較多，退出機制很難實施。

保障房需要一個生態的市場

我們真正要從保障民生的角度出發，而不是僅僅是從拉動經濟的角度出發，來看待保障房建設問題。應該是建設一個生態的市場，盡管這個市場是初級階段，但是我們要充分利用社會上現有的社會保障房資源來解決問題。真正從住有所居角度說，我認為一些城中村也好，農民房也好，甚至一些地下室也好，都是可以暫時作為居所的地方，因為我們目前沒有更強的實力來保障所有有住房需求的都住上好房子——這需要一個過程。

保障房建設應該有頂層設計

保障房建設是個長期任務。“十二五”我國將建設3600萬套，這是個艱巨的任務，隨著社會情況的動態變化，保障房建設還會出現這樣或那樣的情況，不可能一蹴而就。我們當前是邊實踐，邊總結，邊設計，還在摸著石頭過河，我覺得這種做法應該改變，應該有頂層設計。我們要在保障房的投資機制上、分配機制上、運營機制上要進行考慮。錢到底從哪兒來？我們先把任務制定下來再找錢，以前是有條件要上，沒有條件創造調整也要上，但是現在不是那個時代了，作為大的工程應該把計劃先制定好。這方面有許多問題需要提前予以解決。

首先是投資機制的問題。即誰投入？如何投入？投資受益保障是什么？解決好這個問題，才能夠吸引到廣泛的社會資本進入。

其次是分配機制問題。如何分配？分配給誰？這個一定要搞清楚。頂層設計應該解決好這些問題，規劃是什么？未來要達到什么目標？從當地的實際情況出發，保障房也要考慮需求，要全面計劃好，還要知道體制是什么。

再次就是運營機制。發達國家貧富分化的情況給我們一個啟示，但是目前我國的現狀是窮人和富人住在一起也不一定和諧，到底怎么解決？對于這些問題我們要先拿出意見來，從實際情況出發，通過頂層設計解決，需要要長遠的來考慮的，不能隨機對待。

另外就是保障房建設需要長遠規劃，不斷完善。隨著時間的變化，房價會發生變化。比如某個城市某個階段的房子相當一部分人買的起，包括中等收入家庭也是買得起，但是房價上漲，到了一定的時候中等收入家庭就買不起了，可能受保障的人群就會擴大了。同時，流動人口的人流變化，生活條件的變化，經濟的發展、收入水平的提高，人們對保障房的要求也越來越高。因此保障體系的建立和完善是在發展過程當中的完善，不能一蹴而就。將來覆蓋了20%的中低收入階層，那就沒事了？我覺得沒有這么簡單。中國特色保障房體系到底是一個什么體系，現在是一個框架，將來要逐步完善，滾動發展，這樣才能達到理想的狀態。