保障房在房地產宏觀調控中作用顯著

◎ 本刊編輯部

國家外匯管理局公布的數據顯示，截至2011年9月底，中國外匯儲備資產已接近3.3萬億美元，貿易順差延續2008年以來逐年遞減的態勢，2011年前三季度縮小到1071億美元，同比下降10.6%。2011年經濟增長一季度9.7%，二季度9.5%，三季度9.1%，略低于2010年10%的增速，呈現依次遞減的態勢。而這種適度的調整回落，正是宏觀政策發揮作用、主動調控的結果，適度放緩的經濟發展速度，為的是更好地轉變經濟發展方式、調整經濟發展結構，實現2012年中國經濟的軟著陸。

“穩中求進”的經濟大勢

中央經濟工作會議2011年12月14日閉幕，來年中國宏觀經濟政策的基調、方向和主要任務已經明確，“穩中求進”的2012中國經濟發展輪廓清晰顯現。“推動明年經濟社會發展，要突出把握好穩中求進的工作總基調。”中央經濟工作會議明確提出。

在投資、消費和出口拉動國民經濟增長的“三駕馬車”里，消費一直是我們薄弱的環節。在全球經濟形勢看好，出口需求旺盛的時期，即便我們意識到消費這一短板，也一直無暇顧及，或者說視而不見。然而，出口外需變化不以我們的意志為轉移，在世界性金融危機影響下，歐洲主權債務危機進一步蔓延、美國經濟陷入困境，依賴出口拉動經濟增長的動力在逐漸衰退，這也是上年經濟增長逐步放緩的外在客觀因素之一。今后中國經濟的發展只能依靠立足國內需求，以消費促經濟，保增長。

穩，就是要保持宏觀經濟政策基本穩定，保持經濟平穩較快發展，保持物價總水平基本穩定，保持社會大局穩定。進，就是要繼續抓住和用好我國發展的重要戰略機遇期，在轉變經濟發展方式上取得新進展，在深化改革開放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。

在消費短板明顯的情況下，發揮投資尤其是投資與消費相結合的投資作用，對2012年的中國經濟發展意義重大。這一方面突出表現在改善民生方面，市政、醫療、能源、服務業、住房保障等等是投資增長與擴大消費相結合比較好的領域，住房保障在其中所起的作用尤為重要。

房地產投資放緩

房地產行業由于相當數量的投機和投資資金進入，抬高了房價，吹大了房地產泡沫。高空置率和高房價使得真正需要住房的人住不起、住不進去，而房價還不斷攀升，造成一系列社會問題，同時也影響了房地產行業的健康發展。因此，房地產問題已經不單單是行業的問題，不僅僅是經濟問題，更是政治問題，民生問題。房地產產業牽扯到建筑、建材、水泥、家具、家電、紡織品等等十幾個行業，關聯的行業越多，對經濟增長的影響就越大，對社會就業的影響就越深，因此，房地產行業的問題不解決，中國經濟的健康發展就無從談起，社會的穩定發展就無從談起。因此，中央對于2012年的房地產行業宏觀調控態度是鮮明的，那就是：不動搖。

受房地產調控未放松的影響，2011年1-11月，全國房地產累計開發投資 5.55 萬億元，同比增長 29.9%，比上月繼續回落 1.2個百分點。從單月情況看，11月，房地產開發投資完成額 5560億元，同比增長 20.15%，增幅比上月回落 4.8個百分點，比上月環比繼續下降 2.42%。隨著以控制房價過快增長為目標的房地產宏觀調控深化，商品房限購措施由一線城市擴展至部分二、三線城市，再加上貨幣政策持續收縮和前期調控措施的疊加影響，房地產市場轉冷已成定局，全國房價已進入下行通道，房地產投資放緩將是預期。

2011年1-11月，全國商品房銷售面積累計為 8.96億平米，同比增長8.5%，比上月繼續回落 1.5個百分點。2011年1-11月全國商品房銷售額累計達 4.9萬億元，同比增長 16%，增幅較上月繼續回落 2.5個百分點。房地產調控未明顯放松使得商品房銷售依然不振。

在宏觀調控不動搖的態勢下，房地產企業放緩發展步伐，從產品結構上看，大多從單一的住宅產品開發向商業地產、旅游地產項目延伸，形成多元化的產品鏈結構。從品種上看，放緩建設開發速度后的房企，更加注重產品的內在品種和質量，“修煉內功過冬”成了業界的共識。從發展區域來看，房企紛紛轉向二三線城市發展，在出手拿地方面也顯然比之前謹慎，甚至連房地產開發龍頭企業萬科還提出了“寧可錯過，也不拿錯”的口號，可見房企在面對擴張發展的謹慎態度。產品轉型，重視內在質量，布局二、三線城市是分散風險的重要策略，市場發展態勢倒逼房企轉型，促使行業健康有序發展。

投資、消費，保障房一肩挑

保障房一頭連著投資，一頭連著消費，作用顯著。從投資來看，“最大的內需是城鎮化”。中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在全國發展和改革工作座談會上講話時強調，擴大內需的最大潛力在城鎮化。城鎮化既可增加投資，又能拉動消費，是中國經濟發展的重要引擎。

保障房的大規模建設和供應首先將城鎮主體——外來人口從飄忽于城鎮和農村之間落到了實處，有助于解決表皮城鎮化和城鎮化建設泡沫問題，后續的城鎮基礎和市政設施建設有據可循。相對穩定的居民也保證了城鎮的消費保持在一個可持續發展的水平，有利于促進經濟發展。

2010年始全國大規模建設保障房，2011年開工建設1000萬套，國家發改委這年共安排中央預算內投資591億元支持保障性住房建設。2012年適度壓縮開工規模，確定為700萬套，但加上上年結轉續建項目，竣工數量將高于上年。2012年保障房投資，中央財政補貼將繼續追加，目前具體數額還在估算中，估計不會低于去年的數額。加上地方投資部分，保障房一年的投資總額將超過萬億元之巨。如果加上道路、供水、供電、道路等配套設施建設，保守估計總投資應該在10萬億左右，保障房在穩增長的宏觀調控中發揮關鍵作用毋庸置疑。

從消費看，從2003年開始房價進入快速上漲通道后，因為保障房的長期缺位，逐年累積的大規模無房人群只能以持續儲蓄來實現購房目標，大中城市中消費彈性大的中低收入面對的房價收入比一般都高于 15 倍，月供/收入比一般超過 50%。在住房過度的開支比例嚴重制約了居民消費能力。另外，城鎮化的快速提升，大量農村人口進入城市，因為缺乏穩定的就業、社會保障、醫療保險等保障措施跟進，原本是實現消費占GDP比重臺階上上升驅動力的社會群體反而成為制約消費的直接原因，成為阻礙城鎮化發展的根本原因。大規模建設保障房本質上是對近年來住房支出擠壓消費增長的糾偏，其所釋放出來的補償性消費勢能是巨大的，也能夠保持消費的可持續性。

住房和城鄉建設部部長姜偉新2011年12月23日表示，2012年新開工保障性住房和棚戶區改造 700萬套以上，基本建成 500萬套以上。會議要求堅持地產調控同時，加快中低價位、中小套型普通商品房建設，支持居民合理購房需求，優先保證首次購房貸款需求。

調整保障房開工數量一方面在于當前行業調控效果顯著，普通商品房價格已經有明顯回落；另一方面在土地市場下滑之后，地方財政壓力加大，后期繼續加大保障房建設將給地方財政造成更大壓力。因此從當前形勢看，降低保障房開工符合市場發展方向。

按照數據推算，2011年 1000萬套保障性安居工程住房有 1/3主體結構基本完成，1/3 進入樓層施工，1/3 完成基礎施工。預計 2011年能夠竣工使用的保障性住房不會低于300萬套。從以上分析中大致看出保障房當年新開工到全部竣工大致時間在3年。如果我們按照此前1000 萬套保障房，對應 1.3 萬億投資，即單套住在投資在13萬元測算的話，本次降低保障房開工面積將使得 2012年保障房投資增速從 62.89%，回落至 44.03%，回落幅度在 19個百分點。2012年政策主基調為穩增長，政府防止行業價格、銷量大幅上漲后又大幅回落同樣是穩增長的關鍵。因此本次降低保障房新開工后，住房城鄉建設部同時提出“加快中低價位、中小套型普通商品房建設，支持居民合理購房需求，優先保證首次購房貸款需求”。與此前中央經濟工作會議中“加大普通商品房建設，擴大有效供給”的內容基本一致，但是增加了對信貸方式的表述。從目前形勢而言，行業調控效果已經顯現，管理層對行業的調控方式將發生改變。政策將從過去的全面打擊，逐步轉變為對普通住房和剛需有偏溫和的支持態度。穩定剛需合理釋放開始為后期政策新動向。

全國房價環比繼續回落

2011年 11月，5 個重點監測一線城市的房價同比平均上漲 3.02%，比上月繼續回落0.3個百分點。同期，5個城市的房價同比均保持上漲，但漲幅均出現回落。從環比看，11月，5個重點監測一線城市房價環比回落0.3%，降幅繼續擴大。

2011年11月，二、三線監測城市的房價同比上漲均值 1.39%，比上月繼續回落 0.72 個百分點。由于前期漲幅較大，目前二、三線監測城市的房價漲幅已回落低于一線重點監測城市。環比方面，同年11月二、三線重點監測城市房價環比均值為下滑 0.25%，回落趨勢不變。