淺談投資性房地產采用公允價值模式后續計量對上市公司的影響

唐 潔

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產，其范圍一般包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權。投資性房地產后續計量，通常應當采用成本模式，只有同時滿足投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場以及能夠對投資性房地產公允價值做出合理估計這兩個條件才可以采用公允價值模式。

一、投資性房地產采用公允價值模式后續計量對上市公司的有利影響

1.折舊攤銷。《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定采用公允價值模式后續計量的投資性房地產不計提折舊或攤銷，而采用成本模式后續計量的投資性房地產需按照《企業會計準則第4號——固定資產》或《企業會計準則第6號——無形資產》的有關規定按期計提折舊或攤銷，并將折舊或攤銷額計入“其他業務成本”科目。兩者相比，公允價值模式后續計量的投資性房地產將減少當期折舊或攤銷費用，增加上市公司當期的利潤。

2.公允價值變動損益。資產負債表日，公允價值模式后續計量的投資性房地產以其公允價值計量入賬，且公允價值與賬面余額的差額計入“公允價值變動損益”科目（有利差額計入貸方）。在房地產局勢良好的情況下，上市公司有機會利用期末房價上漲來增加計入當期損益的“公允價值變動損益”進而調增當期利潤，提高公司業績。

3.稅賦情況。《企業所得稅法實施條例》第56條規定:“企業的各項資產，包括固定資產、生物資產、無形資產、長期待攤費用、投資資產、存貨等，以歷史成本為計稅基礎。企業持有各項資產期間資產增值或減值，除國務院財政、稅務主管部門規定可以確認損益外，不得調整該資產的計稅基礎。”由于稅法以歷史成本為計稅基礎，因此上市公司在持有投資性房地產期間采用公允價值模式進行后續計量帶來的公允價值變動收益增加當期會計利潤的同時不會帶來當期的稅收支出。與此同時，根據稅法規定，上市公司如果持有的投資性房地產是土地使用權，期末按無形資產進行納稅計算，如果是建筑物則按固定資產進行納稅計算。那么采用公允價值模式后續計量的投資性房地產在計算繳納所得稅時稅務機關將其看作無形資產或固定資產計提攤銷或折舊，由于攤銷和折舊是可以稅前扣除的，因此這將減輕上市公司當期的所得稅負擔，減少現金流出。

二、不利影響

1.信息成本。投資性房地產公允價值的確定方法目前有三種:（1）市場公開報價；（2）在考慮房地產所在區域、交易情況、交易日期等因素的情況下，可參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格；（3）預期未來獲得的租金和相關現金流量的現值。由于目前我國資本市場的發展不夠完善，上市公司要取得活躍報價存在一定的難度，因此大部分上市公司選擇聘請專業房地產評估機構出具評估價格或者是房地產經紀公司通過市場調查報告獲取的信息來確定公允價值，這大大增加了上市公司采用公允價值計量的信息成本。

2.會計核算成本。企業會計準則規定采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產資產負債表日以公允價值入賬，而稅法規定投資性房地產采用歷史成本為計算企業所得稅的基礎。必然會帶來所得稅的暫時性差異，形成相應的遞延所得稅資產或負債，上市公司年末匯算清繳企業所得稅時需要對投資性房地產進行納稅調整，這增加了會計核算工作量和成本。

3.會計利潤波動性。采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產資產負債表日以公允價值入賬，并根據公允價值與賬面余額之間的差額相應的調整“公允價值變動損益”和“投資性房地產——公允價值變動”科目。這對于上市公司來說會影響其會計利潤的穩定性，同時，上市公司也需承擔房價下跌造成的利潤下降的風險。

三、總結

采用公允價值對投資性房地產進行后續計量對上市公司產生了正負兩方面的影響，一方面，公允價值后續計量模式可以通過停止折舊、房價上漲帶來公司利潤的增加，而且這一利潤的增加不僅沒有帶來當期所得稅支出反而可以有效的延遲稅收帶來的現金流流出。另一方面，投資性房地產的公允價值的取得成本一般較高，納稅調整事項帶來的會計核算工作成本也較高，同時需要承擔資產負債表日公允價值下降給公司利潤帶來的不利影響。上市公司對投資性房地產的后續計量模式究竟采用成本法還是公允價值法需要綜合權衡考慮。