赤峰市房地產價格的影響因素分析

何浩然

（赤峰市住房公積金管理中心，內蒙古 赤峰 024000）

赤峰市房地產價格的影響因素分析

何浩然

（赤峰市住房公積金管理中心，內蒙古 赤峰 024000）

近年來，房地產業在赤峰市經濟發展中發揮了先導性、推動性作用.房地產價格的討論一直都是百姓的熱門話題，房價受到國家金融政策、土地政策、國家公共住房政策等因素的影響，也高居不下.本文在分析赤峰市房地產發展現狀的基礎上，從影響房地產價格波動的微觀因素和宏觀因素兩個方面分析了房價波動的形成原因，就政府如何從根本上抑制房地產價格波動提出建議.

房地產價格；波動；政策因素；建議

1 當前赤峰市房地產發展現狀

據統計，2011年，1-5月份，我市房地產開發投資累計完成22.3億元，同比增長61.36%,與全區增速基本持平.我市房地產投資總量在全區列第四位，增速在全區列第八位.同時，赤峰市的居民房價收入也比位居內蒙古自治區前列，居民購房壓力較大.趙海榮（2011）研究了2009年內蒙古自治區各盟市的房價收入，結果顯示，赤峰市房價收入比為5.17，位居自治區第2為，僅次于鄂爾多斯市.

表1 2009年內蒙古12盟市房價收入比以及排名

通過表1的房價收入比計算結果，把內蒙古12個盟市的購房壓力分成3類，第一類是壓力最大，包括鄂爾多斯市、赤峰市、巴彥淖爾市、呼倫貝爾市、呼和浩特市和包頭市；第二類是壓力中等的盟市，包括錫林郭勒市、興安盟、烏海市和通遼市；第三類盟市的購房壓力最小，是烏蘭察布市和阿拉善盟.可見，當前赤峰市居民的購房需求很大，但是，由于居民收入較低，購房壓力很大.

2 影響赤峰市房地產價格的因素分析

具體影響赤峰市房地產價格的因素有許多種，大體上可分為宏觀因素和微觀因素.

2.1 影響赤峰市房地產價格波動的宏觀因素

從當前我國的情況看，房地產價格是受土地供給制度、房地產需求狀況、金融政策、各種稅費等多種因素決定的.

2.1.1 土地政策

首先,土地出讓價格是房地產價格的重要組成部分,房地產價格與土地價格密不可分.地價指數與房地產價格指數也具有十分密切的關系,兩者相互影響、相互作用.一方面地價水平受房地產價格和房地產投資力度的影響;另一方面房地產價格和房地產投資力度也受土地價格的影響.其次,土地使用權出讓方式的規范對土地價格產生影響.最后,土地利用用途管制與監督對房地產價格的影響也很大.

2.1.2 金融政策

通常，地產市場中買賣雙方都離不開資金的支持，因此金融政策對住房價格有很大影響.從2006年4月到2008年上半年，國家實施了一系列緊縮性的金融調控政策.從2006年4月到2008年上半年中央銀行的房地產調控政策來看，政府的政策導向是通過多次加息和上調存款準備金率等措施，限制房地產市場的過熱現象，這些政策的制定對房地產開發和需求方面產生了深刻的影響.金融政策對房地產開發的影響以及對購房者的影響，同時會影響未來房地產價格的走勢：利率調控與房地產價格的關系.

2.1.3 稅收政策

為遏制我國部分城市房價、地價過快上漲勢頭，抑制投機性購房現象，切實解決城鎮居民住房問題，2006年到2010年間，政府出臺了一系列房地產稅收調控政策，以促進房地產市場的平穩健康發展.在2010年4月國務院出臺的調控房地產市場的政策措施中強調，要發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用，要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策.一般說來，房地產課稅作為財產稅，其作用主要表現在三個方面：（1）為政府尤其是地方政府取得財政收入;（2）調節社會財富分配，促進社會公平；（3）促進土地資源的優化配置與合理使用.黨的十六屆三中全會提出了開征物業稅，其目的是要完善稅收體系，建立科學規范的房地產稅收，發揮房地產稅收在上述三個方面的作用.以往政策的實質影響并不明顯，原因是多方面的.以關于對轉讓住房征收營業稅的規定為例，政策規定對購買住房不足五年轉手交易的，全額征收營業稅.這在一定程度上遏制了炒房行為，但在房地產價格飆升的時期，“搶購”行為并沒有得到抑止，中長期房地產價格的上升趨勢并沒有得到有效遏制.事實上，征收個稅在打擊投機性購房的同時，也由于課稅的轉嫁而打擊了一些正常的消費需求.

2.2 影響房地產價格波動的微觀因素

2.2.1 房地產市場供求矛盾是赤峰市房地產價格波動的直接原因

從需求方面來看，買房置業需求是膨脹性的.對房子的需求有兩方面，一方面是持續旺盛的自住性置業需求，另一方面是勢不可擋的投資性置業需求.流動性過剩導致大量資金投到樓市.銀行存款利率太低，而目前普通百姓的投資渠道又太有限，因此大量資金涌向了樓市和股市.再看供給，房屋供應不可能是無限制的.這主要源于土地供應量的收緊和商品住宅土地開發增速的放慢，以及其它多種因素造成的住宅竣工速度放慢.

今年赤峰市房地產的供求增長情況，也突出反映了供求矛盾是當前赤峰房價波動的直接原因.1-5月份，我市房屋施工面積458.69萬平方米，同比增長94.65%.其中新開工面積13.22萬平方米，同比下降17.8%.同期，我市商品房銷售面積69.4萬平方米，同比增長31.7%，其中商品住宅銷售面積60.59萬平方米，同比增長19.56%.商品房銷售額19.48億元，同比增長21.45%，其中商品住宅銷售額16.1億元，同比增長8.43%.可見，房屋需求增長情況，明顯低于房屋的開發建設速度.

2.2.2 房地產投資是影響房地產業發展的重要因素

從理論上說，房地產投資的增加，將會引起房地產業的擴張，房地產市場進入繁榮階段；投資下降，則會使房地產業出現蕭條.房地產投資的變動與房地產經濟周期的變動基本上是一致的.今年，我市處于主體地位的住宅投資增速放緩.1-5月份，住宅投資完成16.78億元，同比增長38.38%，比上月增速回落近11個百分點，占房地產開發投資的比重為75.23%，占據主體地位.其中90平方米以下住宅完成投資8.68億元，同比增長9.09%，占房地產開發投資的比重為38.9%.140平方米以上住宅完成投資2.15億元，同比增長58.17%，占房地產開發投資的比重為9.6%.商業營業用房完成投資2.64億元，同比增長131.9%，占房地產開發投資的比重為11.8%.其他房屋完成投資2.88億元，同比增長了約4倍，占房地產開發投資的比重為12.9%.

3 控制赤峰市房價波動的政策與建議

3.1 取消價格雙軌制

價格雙軌制仍然在土地轉讓市場中大量存在.導致這一問題的最終根源并未解決,同樣的商品只要在市場上存在兩種價格,運用各種方式找到政策漏洞的人就一定會出現.只有在全國范圍內取消協議出讓土地方式,才能真正還市場一個公平公正公開的競爭環境.至于危改拆遷、國企改造、基礎性設施等具有公益性的開發項目,應盡量避免非公開的土地轉讓方式.

3.2 簡化行政審批環節,降低交易成本

政府對房地產開發項目實施如此嚴格而繁瑣的監管是不符合市場經濟的一種體現.審批中的大部分環節可以通過市場來加以檢驗.政府需要做的是在開發前對房地產開發企業的資質、信譽情況進行審查;在建設中及建筑完成后進行嚴格的質量驗收.并且嚴格規定每一個必須進行的審批環節所需要的具體時間,超過期限可以提出申訴索取賠償.

3.3 改進稅收政策

降低住房交易稅費,加大對中小企業的信貸支持.按照出手要快、出拳要重、措施要準、工作要實的要求,迅速推出進一步擴大內需、促進經濟增長、促進房地產市場健康發展、搞活流通擴大消費和保持對外貿易穩定增長、穩定就業等政策措施.一是實施新的《企業所得稅法》,統一內外資企業和個人房地產稅收制度.二是實行結構性減稅和推進稅費改革.采取減稅、退稅或抵免稅等多種方式減輕企業和居民稅負,促進企業投資和居民消費,增強微觀經濟活力.三是促進房地產市場穩定健康發展.采取更加積極有效的政策措施,穩定市場信心和預期,穩定房地產投資,推動房地產業平穩有序發展.

總之,雖然房地產市場還處于一個發展階段,但其對于國民經濟的貢獻巨大,此外,由于房地產行業涉及行業較多,一旦房地產行業不景氣,勢必影響到整個國民經濟體系.而針對目前狀況,首先,在加強國家宏觀調控的過程中,各地方政府應將措施落到實處;其次,國家應該調整房地產產業機構,增加保障性住房建設步伐;再次,加強社會的各級機關、企事業單位,特別是地方房地產管理部門、新聞媒體的監管;最后,提高居民在房地產市場中的消費意識.

〔1〕岳樹民.我國房地產市場調控政策與房地產課稅[J].涉外稅務,2010(7).

〔2〕司云娜.房地產經濟波動的影響因素及對策[J].赤峰學院學報(自然科學版),2010(2).

〔3〕趙海榮.內蒙古各盟市房價收入比研究[J].北方經濟，2011（07）.

〔4〕王潤華.對影響房地產價格的宏觀政策分析[J].中外企業家，2009（3）.

〔5〕宋志勇.房地產經濟周期與我國房地產宏觀調控政策審視[J].特區經濟，2009（7）.

F293.3

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1673-260X（2012）01-0092-02