樓市低迷 利率上行 怎樣提前還貸

吳精衛

受央行去年三次加息效應影響，從今年元旦開始，“房奴”一族的月供支出已經水漲船高。選擇提前還貸，不僅是可以減少房貸利息的支出，更重要的是可以盡快回歸曾經的無債一身輕日子。而且房貸周期一般都是15年甚至20年，如果不提前還貸，累計的利息支出非常驚人。所以他們不得不考慮要提前還貸。對原先的還款計劃應當作出調整。今年的按揭貸款江湖，商業銀行與貸款客戶雙方，正在進行著利益的博弈。

筆者隨機采訪了正在辦理提前還貸的陳先生，他按揭貸款的是一套85平方米的房子，當時房價差不多10000元/平方米，在父母的幫助下付清了20萬的首付，在杭州銀行辦了15年期商業貸款。他已堅持數年提前還貸并已初見成效：2007年他的月供是3370元，由于工作較為清閑，就幫老婆共同打理淘寶上的飾品網店，每月手頭有些額外收入，就于2008年7月份提前歸還住房公積金8150元，而后每月月供就少支付50元左右；2008年9月份，又提前還貸了16000，月供又少付了145元左右；2009年7月提前還貸住房公積金10080，月供再次少了80元。由于2008年的幾次降息，貸款壓力減輕不少。他表示今年銀行執行新提高的貸款利率，更加堅定了提前還貸決心，爭取將月供降低到每月2000元以下，再考慮停止提前還貸，這樣撫養龍年出生的孩子今后就沒太大的負擔了。

加息支出已在月供中體現

銀行的房貸利率按他們調整已成慣例。今年頭兩個月咨詢提前還貸的客戶明顯增加了，都是了解新年的月供會增加多少，自己的還貸計劃應做怎樣的調整？來自杭州銀行某支行的經驗是，過完了春節之后借款客戶的歸還房貸會被放上第一日程，年終獎的絕大部分會被用來發揮其作用。還貸之后，借款客戶手中的錢回籠到了銀行，客觀上對抑制價格上漲發揮了作用，這是不言而喻的。據悉，各家銀行正在按慣例迎來了第一波提前還貸的高潮。

之所以選擇提前還貸，客觀上也是國家出臺抑制通脹的政策工具開始發揮了作用。央行在2011年2月9日、4月6日、7月7日三次加息，五年期以上貸款的基準利率已經從年初的6.40%漲到了7.05%。由于房貸利率大多按年調整，所以去年的加息效應在今年元旦過后開始顯現。

由于每個人的貸款期限、金額、利率存在區別，今年月供增加的額度有所不同。據測算，以貸款金額40萬元、貸款期限20年、等額本息還款為例，貸款時間在去年2月9日以前的：按基準利率打7折優惠執行，月供增加99.2元。貸款時間在去年2月9日至4月5日期間的：按基準利率執行，月供增加107.32元。貸款時間在去年4月6日至7月6日期間的：按基準利率上浮10%執行，月供將增加67.55元。

各家銀行執行的公積金貸款利率按慣例同樣是按年度調整，今年月供也會增加。但是，銀行提供的商業貸款就要具體分析了，如有的銀行與客戶去年就合同約定“貸款基準利率調整后，次月生效”，那么早在去年就已經上調了月供。如果央行對這部分客戶沒有新的利率政策出臺，今年則無需增加月供。還有的購房者當時已經與銀行合同約定了固定的還貸利率，將不受去年央行利率調整的影響。按揭貸款客戶應當仔細閱讀與銀行簽訂的合同約定，再考慮是否提前還款。

還貸應當“隨息應變”

假如已經享受了銀行優惠房貸利率，即便是雙方已經約定“次年調整”利率，銀行還是會從客戶的利益出發，建議有區別地提前還貸。尤其是此前享受7折利率房貸的客戶，就不應該急著還錢。今年雖然銀行對首套購房屬于剛性需求的貸款客戶在利率上有所放松不再上浮，但是往年的7折利率依然是較為優質的資金來源。如果提前還貸之后，遇上又有其他需求（如裝修、購車等）再向銀行貸款就會很不劃算。以100萬元20年期等額還本息貸款為例，部分客戶按照調息前5.94%的基準利率打7折計算，每月月供為6463元，2012年1月1日后，這部分客戶仍能按7.05%的基準利率的7折還房貸，則每月月供僅為6563元，利率調整前后月供之差不過100元。享受了7折至8.5折優惠利率的房貸也應當慎重考慮提前還貸，因為目前的按揭仍然是基準利率。

如果借款人到還款中期再選擇提前還貸，提前還款的部分更多的是本金。已經不能有效節省利息支出。從節約角度計算，只有對于按房貸基準利率，甚至是上浮利率執行的客戶，在還款初期或者是手頭資金足夠支付尾款、卻沒有其他投資渠道的客戶，提前還款才是相對劃算的。如果將現在手頭資金運用與其他投資渠道，能獲得超過利息支出的收益，就不必急于提前還貸。筆者從杭州銀行了解到，雖然5年期以上商業房貸基準利率已經達到了7.05%。但也只有那部分沒有享受優惠利率，急需拿到購房三證的客戶才會選擇提前還貸。在房貸利率上漲的背景下，提前還款客戶的仍然不占主流。

根據銀行的規定，提前還貸的客戶需提前一周至一個月提出書面申請，并約定還款日期。然后按照約定的日期，攜帶身份證和銀行簽訂的貸款合同，到銀行填寫還貸申請表和提前還貸協議，按銀行的要求，將需要還貸的款項存到專門扣繳貸款本息的賬戶上，由銀行自動扣收。銀行對以下兩種情況的會允許其提前還貸：轉按揭客戶和急需贖回房契的客戶。

各家銀行對于提前還貸并沒有次數的限制，可以一次全部還清，也可部分歸還貸款。只是每次還貸的起點金額各銀行規定不一，有的是1萬元或1萬元的倍數，有的則規定千元以上就可以提前還貸。

不得已的違約金

最近，筆者觀察到一個現象，相對于2009年2010年銀行為了爭取貸款客戶，紛紛對房貸提前還款取消違約金。現如今，更多的銀行雖然沒有宣布重新收取違約金，但采取了別的措施來維持違約金收入的實際不下降：即延長辦理提前還貸手續的時間，客戶提交申請幾個月后才予以批準，這樣一來即使不收違約金，收取的利息也差不多抵得上違約金了。這雖然只是銀行趨利特性的一個細節，但也足以見得銀行經營中遭遇了困難。業內人士表示，由于前幾年的擴張房地產市場的積累，按揭貸款在銀行資產中上升很快，占比舉足輕重。隨著宏觀調控貸款利率上行，客戶提前還貸增多，不可避免對銀行的中長期資金安排造成了影響，同時還造成了生息資產的收縮，降低了效益增加了成本。他們說，銀行這樣做實在是不得已而為之，同時，也沒有違反有關制度的規定。

鑒于監管部門對某些商業銀行拖延客戶辦理提前還貸手續的做法，并未予以認可，重啟對提前還貸收取違約金，并規范收取方法的預期正在上升。銀行與客戶雙方都有必要認識現行的違約金基本標準：提前還貸包括提前全部還貸、提前部分還貸且貸款期限不變、提前部分還貸同時縮短貸款期限三種情況。貸款銀行只能受理貸款一年后客戶提前還貸的申請。借款人提出提前還款的申請被受理之后，銀行方可收取違約金。由于提前還貸對借款人有利而對提供貸款的銀行不利，所以是否允許提前還貸，以及提前還貸的條件雙方應當在合同中予以明確。提前還貸違約金的額度按貸款余額的百分比計算，或按規定的若干個月份利息收取。最高違約金的確定，受合同或法律的約束。違約金的有效期通常不超過3年。期內沒有按規定提前還貸的，合同約定收取的違約金比率將被取消。

提前還貸扣收違約金，不同銀行之間的標準可以不同，同一銀行之間的不同支行違約金也允許不同。現行比較普遍的提前還貸違約金收取的標準：一般是一個月的利息（也有固定為1500元左右的）。例如從2009年5月還款至今，估算的剩余本金為203000元左右，利率按7.05%計算：203000×7.05%/12=1192.63元，約1200元左右。目前，多家銀行對提前還貸的客戶，取消了提前一月預約的規定，延長了批準等待時間。而對還款額度的起點不再限定。違約金收取標準確定在3—12個月利息之間。

誰不宜提前還貸

1.使用應急資金還款者。對于按揭貸款人而言，房屋貸款是日常支出的重要部分，月供往往會占到月收入的30%—50%，資金短缺、還貸能力有限的人，不宜動用家庭用于不時之需的應急資金，打亂原有的理財計劃。這樣做會增加未來的風險，有可能“因小失大”。

2.等額本息還款進入中期的還款者。目前，在配套的商業貸款中，使用廣泛的是等額本息還款。進入還款階段中期后，月供的構成中大部分都是本金，如果貸款者資金并不充裕，不應急于提前還款。特別是進入還款后期，更沒有必要集中資金提前還貸。這樣做既打亂了理財計劃，又不利于資金使用效率的最大化。

3.等額本金還款期已達1/4者。從目前銀行對提前還貸的限制條件看，一般要求還款額是1萬元的倍數，等額本金還款根據剩余本金計算利息，初期還款多壓力大。隨著本金不斷減少，月供不斷遞減，后期的還款會比較輕松。以貸款30萬元，期限20年為例，從還款第六年還款期達計入1/4階段開始，月供構成中本金開始多于利息，如果這個時候開始提前還款，所償還部分其實更多的是本金，未能最有效節約利息支出。

4.有其他投資渠道者。提前還貸者的資金只是存在銀行，回報率為存款利率，一年期存款利率僅為3.87%，而貸款利率7.05%，兩相比較貸款利率明顯高于存款利率，資金用于提前還款當然比較合適。但是，如果資金有更好的投資理財渠道，且具備較強的資金運作能力，可以獲得更高的回報率，就沒有必要將資金用于提前還款。

提前還貸需善后

1.終止個人住房貸款房屋保險合同。借款人提前償還全部貸款后，個人住房貸款房屋保險合同同時提前終止。按有關規定，借款人應當攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還此前繳納的保費。銀行處理一次付清提前還貸的手續較為簡便，一般要求客戶提前通知銀行(通常提前10個工作日到1個月)；銀行計算客戶的欠款金額，指定客戶付清款項，支付當月利息；銀行將房契送到合同指定的律師事務所，辦理取消按揭貸款的契約，并到房產管理部門登記。由律師辦好手續，通知業主領回所有的房產契約。

提前償還全部貸款后，借款人攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，根據原購房屋，屬于期貨房屋的，投保費實際期限按“半年以上期房的投保期限，按借款期限1年計算，原一次性繳付保費的貼現利率與速算系數為：提前還清貸款退還保險費=已交保險費在提前歸還時的現值－提前歸還前占用保險費的現值。

2.到稅務部門辦理退稅手續。購買商品房應將可退稅的家庭成員全部作為房地產權利人寫入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購房者已繳個人所得稅稅基抵扣”申請。提前償還全部貸款后，取得房地產證，在辦妥房地產權利證明后的6個月內，前往稅務部門辦理退稅手續。

3.提前還貸者不應出現逾期不還的情況。按照公積金貸款的有關規定，部分提前還貸應歸還的金額應超過6個月的還款額。合同中規定提前還貸者不應出現逾期不還的情況，否則應先還完欠款再申請提前還貸。

不提前還貸也有理由

提前還貸并非對提高生活質量、增加投資機會、降低再貸款成本、抵抗通脹都是積極有效的。具體理由如下：

1.貸款提前還清后，再融資成本太高。如果再貸款，還要花少則幾百，多則幾千元這樣那樣的手續費，還需要抵押和資質證明，而且貸款不容易拿到。

2.就算不會投資，貸款等于提前支取了今后的現金。20年前1克黃金不到100元，而現在超過400元每克，實際上是通貨膨脹的結果。

3.從目前的投資市場來看，能夠獲得高于或不低于房貸利率的市場機會也不少。如企業債年化收益率超過了7%，銀行信貸資產類理財產品的年收益率也與貸款利率相當，相對來說風險并不高。同時，在證券市場上也存在機會。如果將原本用于提前還貸的資金進行適當的運作，同樣可以獲得比提前還貸更高的收益。

當然，是否提前還貸，筆者認為需要根據個人或家庭的實際情況和資產配置目標而定。目前，各家銀行關于提前還貸的違約金費用規定不一，例如廣發、光大和中行等銀行，貸款滿一年后提前還貸不需要繳納費用，而如招行和建行等銀行則要視情況對滿一年后提前還貸的借款人收取提前還款額1%的利息。如果確定提前還貸，應該在簽訂貸款合同時對類似條款有所關注，尋找最劃算的還貸途徑。