我國房地產企業財務風險控制研究

遼寧大學商學院 陳佳琦

近年來，隨著我國經濟發展水平的不斷提高，房地產業逐漸興起并得到了快速發展，成為國民經濟命脈的支柱產業，對推動我國經濟發展和維護社會穩定具有非常重要的現實意義。但是，在目前國際經濟反復變動和金融政策不斷變更的國際大環境下，我國房地產企業面臨著競爭更加激烈的市場環境。同時，房產價格的過度上漲，普遍存在的風險防范意識淡薄以及預測和控制財務風險水平低等一系列問題，加劇了我國房地產企業所面臨的各種財務風險。因此，如何增強企業應對財務風險惡化的能力，已經成為我國房地產業保持長期穩定健康發展迫切需要解決的問題。

1 我國房地產業財務風險的表現形式

財務風險是指企業在經營管理過程中，由于自身及外部環境等各種不確定因素的影響導致企業經濟利益受到損失的可能性。財務風險貫穿于企業經營活動的全過程，是企業一切經營風險的綜合表現。由于房地產行業的整個經營活動都需要巨額資金來運作，資金從投入到獲利要經歷較為漫長的過程，再加上復雜的市場因素，使許多企業在運營中面臨高風險。我國房地產業財務風險主要表現為以下幾種形式。

1.1 財務指標異常

評價與分析財務指標是判斷企業財務狀況水平，考核企業經營業績的一個重要手段。當企業財務狀況良好時，我們可以通過每股收益、營業利潤、資產負債比等財務指標來說明企業財務狀況正常、面臨風險較小；而當企業財務狀況出現異常即將面臨破產局面時，營業利潤、資產負債比等指標也會隨之出現異常，此時，我們就可以通過異常的財務指標來判斷企業所面臨的是何種風險，如何進行控制以有效降低風險帶來的損失。

1.2 無法按期償還債務

按照事先約定的日期、數額及其他條件償還債務，是企業正常經營的必要環節，是資金正常周轉的基礎。大多數情況下房地產企業財務處于高負債水平，如果用負債所投資的項目不能如期產生預期收益，那么該企業就必將面臨無法償付到期債務的風險，從而使企業面臨資金鏈條緊繃甚至斷裂的危險。

1.3 籌資困難

企業無法按期償還債務，信譽程度就會受到影響，重新籌資的成本會增加，重新籌資的渠道也會受到很多條件的限制，使企業陷入籌資難的局面。當企業籌資發生困難，內部會出現嚴重的資金缺口，風險進一步增大，籌資更加困難，從而陷入惡性循環中。

1.4 資金周轉不靈

因無法按期償還債務、籌集不到資金，房地產企業流入和流出資金比例嚴重失調，出現資金周轉不靈的局面。主要原因可能來自于企業的資金調度和安排出現問題，也可能來自于突發的環境變化等宏觀因素，這些原因可能導致資金鏈斷裂而無法清償到期債務，誘發嚴重的財務危機。

2 我國房地產企業財務風險產生的原因

由于中國目前特殊的經濟特點和社會環境，大量的投資資金流入到房地產行業，使該行業具有較高的投資回報率，這種暴利的投資局面使該市場的泡沫化越來越嚴重，長期如此，房地產市場即將進入可怕的惡性循環。除此之外，我國房地產行業發展歷程較短，發展起點較低，負債在企業資產中占比普遍高于70%，有的甚至超過90%，房地產企業財務風險的形成原因來自于企業自身及外部環境兩個方面。

2.1 房地產企業財務風險產生的內部原因

2.1.1 資本結構不合理

房產業屬于典型的資金密集型行業，在開發與經營過程中需要數額巨大的資金運作。另外，資金占用周期較長、房屋銷售與售后服務存在的各種不確定因素加劇了企業面臨財務風險的可能性。我國多數房地產企業的資金實力較弱，進行開發時投入的資金絕大部分來源于銀行貸款，還有一部分來源于未來業主的預付款和工程建設欠款，企業自有資金只占一小部分。如此高的債務資本導致了企業資產負債率偏高。如果企業利潤下降，投資者收益和市場價值就會減少，企業就很有可能發生財務風險。

2.1.2 企業自身的風險管理水平較低

我國房地產業的發展時間較短，由于起步之初明顯的利好政策傾向，風險管理一直沒有被企業管理層重視，房地產企業對于什么是財務風險、如何規避和防范風險毫無認識。隨著我國房地產市場的不斷升溫，一些規模較小、管理混亂、風險防范意識淡薄的企業將在國家一系列調控政策的打擊下紛紛破產倒閉。由此可見，風險管理水平較低是引發企業財務風險的重要原因。

2.1.3 企業經營狀況不穩定

風險的產生和發展是長期累積的過程，是企業在經營管理和控制中存在的各種漏洞和不足。如果一個企業的整體生產經營活動始終都保持良好的運行狀態，那么這個企業發生財務風險的機率會比較小；如果企業經營狀況不穩定或者管理體系中存在一些漏洞，那么企業必定經常處于重大的財務風險中。

2.2 房地產企業財務風險產生的外部原因

2.2.1 宏觀經濟環境的影響

房地產行業在很大程度上影響著我國宏觀經濟的發展，同時也受到國家宏觀經濟發展狀況的制約。經濟情況的好壞，決定了進入房地產市場資金量的大小，決定了企業有效需求的大小，也決定了房地產企業各債務人的還款能力；會影響市場判斷與觀望情緒、企業各個產品銷售行情、能否及時收回賬款以及金融市場融資的可獲性與融資成本。

2.2.2 政策與法規的影響

房產業是國家經濟的支柱產業，國家和政府在一定時期會給予適當的政策干預以保持其穩定健康發展。國家的金融政策、土地政策、交易政策以及稅收政策等的干預，增加了我國房地產企業外部環境的不確定性，從而加大了企業所面臨的風險水平。目前，我國大大小小的房地產企業眾多，因投資利潤空間巨大，房價已經遠遠高于普通百姓所能承受的范圍并開始威脅國家的長治久安。盡管國家相繼出臺了一系列政策法規對房地產市場進行調控，但效果甚微，究其原因還是相關法律不完善。缺失的法律環境也加劇了企業的財務風險。

3 房地產企業財務風險的防范與控制

提高我國房地產企業的風險防范水平和應對能力，企業需要在日常的經營管理過程中把風險的防范措施貫徹始終，在分析財務風險成因的基礎上，結合我國房地產行業的特點和企業內外部經營環境，制定出切實有效的防范措施，形成完善的風險防范體系。

3.1 資金籌集過程風險的防范與控制

3.1.1 拓寬籌資渠道，加強融資能力

目前，籌資渠道單一化問題已經成為制約房地產企業擴大規模和提升效益的最大瓶頸。面對國家宏觀調控的各項政策，我國房地產企業的債務融資比例普遍高達80%，雖然能達到一定的抵稅效應，但同時也增加了企業發生破產風險的可能性。因此，拓寬企業的融資渠道、確定企業的最佳資本結構，探索多元化的組合融資方式成為一種必然趨勢。表1是對我國房地產企業常用的籌資方式進行對比分析，可以看出，每種方式都各有利弊，企業應結合自身情況擇優選擇。

表1 房地產企業籌資方式對比分析表

另外，房地產企業還可以優先考慮一些新興的籌資方式，如房地產投資信托以及典當融資，這些方式可能會讓企業得到意想不到的效果，從而有效解決中小房地產企業融資貸款問題。

3.1.2 建立科學合理的資本結構，規避籌資風險

在根據企業內外部經營環境選擇了適合企業自身發展的籌資方式后，企業應注意該籌資方式是否能夠達到優化資本結構的目的。房地產企業要科學合理的安排和籌劃債務融資和權益融資，使他們呈現最佳的資本結構，以增加企業的價值。

3.2 日常營運環節財務風險的防范與控制

3.2.1 加強成本費用控制

科學管理成本費用，可以更好地控制流動資金，有效降低財務風險。房地產企業在開發之前，應對各工程項目執行嚴格的招投標制度，重視項目施工圖的設計工作，及時跟蹤施工進度，嚴格按照合同要求檢驗完工工程是否符合合同的驗收標準和成本費用限額約定，嚴格審查各項工程造價，將竣工決算與項目預算進行對比，對企業在整個工程施工過程中的成本費用控制水平作出評價，以指導企業今后房地產開發活動中的成本費用控制工作，合理防范風險。

3.2.2 做好全面預算管理監督

制定詳細的資金預算計劃，并按照計劃嚴格地控制企業各項目的開發進度和費用成本，對保證企業現金流的通暢具有重要的意義。全面預算管理體系的建立，需要企業各個部門的協調配合和全體員工的共同努力來完成。由財務部門制定資金需求計劃，其他各個部門共同完成對企業資金支出的控制。根據房地產企業自身的特點，我們可以對財務部、成本部、營銷部等對房地產企業的風險應對能力起至關重要作用的部門進行預算編制，并進行嚴格事中控制，有效監督預算執行情況。

3.3 投資環節財務風險的防范與控制

首先，應加強對投資項目的研究。投資項目研究的起點是市場供需情況，重點在于對市場的把握和有針對性的開發。開發之前要考慮到消費者的購買意向，實施項目時通過評價指標來確定如何取得最優經濟效益，整個研究過程中還要注意當地政府的城鄉規劃控制程度、項目周邊環境的影響程度等。

其次，應科學合理進行組合投資。房地產企業采取聯營、多種經營以及對外投資等多元化的組合策略是規避財務風險有效的手段。例如，對單個風險較大的房地產項目，房地產企業可以與其他企業共同進行投資，實現收益與風險的共擔，以有效分散投資風險，避免財務風險惡化；綜合住房、辦公樓、寫字樓、商業廣場等多項進行開發，避免單一樓盤滯銷而造成企業財務損失。

3.4 建立健全房地產企業財務風險的內部控制制度

企業要完善內部財務管理制度，首先，應加強企業財務人員的素質和修養。企業財務部門是企業財務風險預警系統的設計與管理者，作為管理關系到企業盈虧甚至存亡的風險監控預警系統的財會人員的素質決定了預警機制的效果。其次，應提升綜合管理水平。企業只有在采購、生產、銷售、運輸等各個環節提高風險管理水平，才能將風險保持在一個可控范圍內，企業才能真正具備較強的風險規避能力和抵抗能力，從容面對突發狀況，應對外部環境變化。

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