四十城市萬余人參與“中國居住小康指數”大調查擁有住房比率長沙居首六成人租房不靠中介靠自己

文|《小康》雜志中國全面小康研究中心 羅嶼

“中國城市居民居住情況調查”顯示，自2009年以來有超過七成（71.4%）國人購買了住房，其中用于滿足剛性需求，占總比例六成以上。在4個一線城市、2個直轄市、26個省會城市和8個重點城市中，長沙、拉薩、福州分別在“40城市擁有住房比率”、“40城市居民本年度買房意愿”和“40城市居民居住環境滿意度”排行榜中位列第一

中國的住房擁有率是多少？——這或許是近期眾多國人爭論的焦點。

5月中旬，一則“九成中國人擁有住房”的新聞引起多方爭議。該新聞引用的數據提及：國人城市自有住房擁有率為85.39%，遠超世界60%左右的水平。

《小康》雜志自提出“居住小康”概念后，自2005年起至今，每年5月均進行“中國居住小康指數”調查排行。

2012年5月，《小康》雜志社聯合浙江大學不動產投資研究中心、清華大學媒介調查實驗室，在全國范圍內開展“居住小康指數”之“中國城市居民居住情況調查”。本次調查涉及4個一線城市（北京、上海、廣州、深圳），2個直轄市（天津、重慶），26個省會城市（成都、福州、貴陽、哈爾濱、海口、杭州、合肥、呼和浩特、濟南、昆明、拉薩、蘭州、南昌、南京、南寧、沈陽、石家莊、太原、烏魯木齊、武漢、西安、西寧、銀川、長春、長沙、鄭州）和8個重點城市（包頭、大連、寧波、青島、廈門、蘇州、無錫、珠海），共計40個城市。

《小康》調查結果顯示，有21.4%的受訪者表示沒有買房。除65.4%的受訪者擁有一套住房外，10.9%的受訪者擁有兩套住房，2.0%的受訪者擁有三套住房，0.3%的受訪者擁有四套住房。在40個城市排名中，居民擁有住房比率為90.1%的長沙位居榜單榜首。而除上海以67.9%的比率位于40個城市排名末位外，其余調查城市的居民擁有住房比率均在70%至80%之間。

《小康》本次調查根據戶籍和原住民情況，將各個城市的調查對象分為：本地戶籍原住居民、本地戶籍非原住居民和非本地戶籍的非原住居民；其分布為：62.4%、15.9%、21.7%。

潛在買房者占六成以上

四成受訪者在觀望，會買房者不到兩成

“從現在到今年年底，您會買房嗎？”面對這樣的問題，結合多個城市宏觀調控下的限購限貸政策等，38%的受訪者表示“不會”，17.7%的受訪者表示“會”，43.9%的受訪者表示“觀望”——后兩者相加，表明潛在買房者占到受訪者的六成以上。而計劃買房者，對于房子的用途，超過五成人（59.7%）表示用于改善性住房，首套房比率則為26.3%——二者相加的購房剛需，其所占比率遠遠高于以房投資人群（10.3%）。

有觀點認為，59.7%的改善性住房需求，反映的正是國人收入水平提高后合理的安居愿望，而反觀政策，卻缺少與之配套的操作、稅收、信貸等規定。如何保護群眾合理利益？如何出臺相關政策？或許是數字“59.7%”應當引發的后續效應。

另外，在有購房計劃的人群中，目標為90～120平米房屋所占比重最大（30.4%），其次為120～150平米（27.6%）。

根據2011年《小康》“居住指數”調查顯示，有近兩成（19.7%）城市青年的人均居住面積在10平方米及以下。而2012年調查結果顯示，人均居住面積20～34平方米為所占比率最高選項（36.4%），其次為35～49平方米（30.1%）、50平方米以上（21.7%），而人均居住面積20平方米以下的，占調查人群的11.9%。

與2011年調查結果明顯不同的還有，去年有近七成（68.7%）打算買房者表示，最能接受的首付范圍在30萬元以內。而今年的調查結果顯示，對房屋首付期望值30萬以內的只占到調查人群的33.9%，而期望值在30～49萬及50～79萬的，分別占到調查人群的31.0%及25.3%。

“居住水平全面提升”，是“2012中國居住小康指數”調查結果的真實寫照，經國家統計局相關部門根據調查結果進行的科學測算，2011～2012年度中國居住小康指數為72.1，比上一年度的70.7有所提高。其中居住面積指數為77.9，比上年增加0.6。

六成人對戶型布局與面積不滿

在居民最不滿意的五大居住條件中，“戶型與布局設計”以30.3%位列榜首，“面積大小”以30.1%位居第二

根據2011年《小康》居住指數調查結果顯示，人們對于房子，最在意的是價格，其次是戶型、地段、房屋質量以及交通便利等。

在本年度的居住指數調查中，特別以“您選擇住所時，會主要考慮以下條件中的哪幾項？”以及“在目前的居住條件與環境中，哪些方面是您最不滿意的？”將問題細化。

在“主要考慮”因素中，排在前兩位的是價格（73.9%）與交通（54.7%）；其次是房屋質量（29.2%）、超市菜場等周邊生活服務設施（22.5%）、地段（21.6%）。戶型（20.7%）與學校醫院等周邊公共服務設施（16.6%）并沒有進入排名前五。

而在現有居住條件下，居民最不滿意的是戶型與布局設計（30.3%）和面積大小（30.1%），接下來依次是房屋的工程質量（28.8%），物業服務（28.6%），周邊環境如空氣噪音等（23.6%）。

此前相對火熱的“學區房”，并沒有受到40個城市一萬余名受訪者的“熱捧”，或許說明，人們已更為理智地認識到購買“學區房”的風險，如入學規則存在變數等等。

在居民居住環境滿意度排行上，排名前五的城市分別為福州、蘭州、銀川、南昌和拉薩；排名后五位的是杭州、鄭州、廣州、深圳和海口。杭州的入選，讓很多人頗為意外。與之類似的，眾人眼中的“美麗城市”廈門，也在此排名中頗為“落后”，位于榜單的第34位。

“杭州排名靠后，很可能與房價高及交通問題有關。”浙江大學社會科學部主任、不動產投資研究中心主任史晉川分析說。

在北京大學城市與經濟地理學系主任、不動產研究鑒定中心主任馮長春看來，“居民居住環境”從廣義上看，包含城市生活成本、基礎設施、道路交通、購物環境、空氣質量等多個方面。他曾在銀川研究過人居項目。在他看來，銀川房價相對便宜，水資源又很豐富，有塞上江南之稱，而福州氣候宜人，城市綠化較好，相對而言，居住性價比就強于很多大城市。

另外，很多一線城市、省會城市都存在交通問題，出行便利度差，在榜單中排名靠后，亦可理解。就像屢屢見報的鄭州“停車難”已到了“非解決不可的地步”。此外，類似深圳這樣的城市外來人口較多，其中的沒房一族也許就會對居住環境感覺不好。

而綜合40個城市的“買房意愿排行”中，排在前五的分別為拉薩、銀川、青島、鄭州和蘭州；排名后五位的分別為成都、南寧、大連、寧波和貴陽。

有專家認為，綜合限價政策等因素，在“買房意愿排行”中多數排名靠前的城市，其房價和群眾的購買能力、支付能力比較貼近。或許，與此觀點對應的，恰是貴陽在此榜單中排名末位。有觀點認為，作為三線城市，貴陽人均收入水平較低，而其房價的漲勢已超過部分剛需族群的承受能力。

在“居民擁有住房比率排行”中，位居前列的是長沙、哈爾濱、貴陽、南昌、蘭州和沈陽，而4個一線城市廣州、北京、深圳、上海卻分居榜單最后四位。

在中國房地產研究會副會長、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌看來，一線城市在此榜單中的相對“落后”，主要是因其流動人口多，常住人口少所致。“戶籍人口基本上是有房的，沒有戶籍的租房的比較多。一方面和戶籍制度有關，另外和農民工也有關。”

超六成人租房不靠中介

五成租房者會遭遇房東單方面漲租七成受訪者選購“商品房”

與顧云昌觀點相對應的是，本次《小康》居住指數調查中，在40個城市萬余名受訪者的“居住情況”調查中，選擇“購買商品房”的受訪者最多，占比70.0%；其次是“住自己父母房子”（20.5%），緊隨其后的便是“租房”（17.9%）。

香港人怎樣租房？

在香港，租房一般依賴中介。

香港中介的租房業務嚴格遵守流程辦事，按照法定標準合同上的步驟執行。中介絕對不會對房主的房子進行任何改動，更不可以打隔斷分別出租。中介費是一個月的房租，房東和租戶一人一半。找房、看房、價格溝通、合同簽署、印花稅繳納、水電押金等細節，中介都會逐一跟進處理。簽正式合約的時候，香港中介會拿出一張合同來，寫上雙方的姓名、身份證號碼、居住期限以及每月租金。

大多數合約為期兩年，俗稱一年生約一年死約，就是第一年的租金是不變的，房東不可以趕走租客，租客也不可以搬走，但是第二年的租金可以根據市場的行情變化，房東和租戶都可以再要求漲或減租金。簽約之后，中介還會先把合同拿到政府去蓋厘印才交還給雙方。所謂厘印，類似于內地的公證，雙方有爭執的時候可以讓房屋署出面調解。但是在香港，并不是說沒有厘印的合同就沒有法律效力，只要有清楚的條款和雙方的親筆簽名，一樣可以拿到法院打官司。

在考慮租房因素時，“價格合理”為人群首選，比率為56.0%。“交通便利”為其次，比率為25.5%。而排名第三的“靠近工作地點”，與前兩項差值較大，僅占調查比率的8.4%。

對于租房者來說，租房居住最大的感受是沒有歸屬感（56.3%）。另外，還有30.8%的受訪者認為租房“沒有安全感”，很多人將原因歸結為房東的單方面漲租及解約。根據《小康》此次調查，從來沒有遭遇過房東單方漲租的人群，占受訪者的50.7%，遇到過一次的占28.3%，不止一次的占20.9%。

以上這組數據，該重點關注的數字，并非是從未遭遇漲租的50.7%，而是28.3%與 20.9%兩項之和，即遭遇房東單方漲租的人群占調查人數的近五成——在已簽房屋租賃合同的情況下，以上數據或可表明租賃市場的不規范，租客的利益無法保障。

與之類似，在調查中，有74.1%的受訪者從來沒有遭遇過房東單方解約。但是有22.6%的人群遇到過一次房東解約，3.3%的人群遇到過不止一次。后兩項相加所占比重雖不大，但卻是規范房地產市場不可忽視的不和諧因素。

當然，房東的漲價抑或毀約行為，也不可忽視房價本身的影響。從近年情況來看，許多原本出手買房的潛在群體由“買”轉“租”進行觀望，這種過渡需求促使租賃市場持續處于供不應求的局面。

在《小康》本次居住指數調查關于租房的眾多題目中，其中一項調查結果與許多人的固有觀念不同。在選擇“租房途徑”時，有超過六成的受訪者（63.4%）選擇根據房東發布的尋租信息直接聯系房東。只有21.2%的受訪者通過中介租賃房屋。

房產中介是一個敏感行業。這個行業可謂把脈樓市的“寸口”，它的興衰起落與樓市的律動合拍。房產中介的重要性，更要求其走上規范性發展道路。香港中介的運作經驗，便值得我們借鑒。有種說法是，香港樓市的變動時刻牽動投資者的心，不過如果你只是一個租客，大可把心放下，因為在這里，怎樣都能安全放心地租到一間房。

其實，租房本身或許也該“兩條腿走路”——租住公房私房并舉。2012年春天，部分一線城市租金上漲。公租房是目前政府調控租金的主要手段，隨著未來公租房的建設和分配，對于緩解市場供需關系可能將起到一定作用。

在本次《小康》調查中，選擇會考慮公租房租住的，占受訪人群的59.8%，將近六成。但是也有24.2%的人群不考慮公租房，認為根本分配不到。

關于公租房建設，馮長春一直認為，可以用集體土地建設租賃住房。“用集體土地建設以后，免了這些征地的費用，還解決了就業，把這些農民的地征了，這些人可以搞物業管理或者第三產業。”在馮長春看來，這樣做有幾點好處：不用集體變國有，少了征用費，而且建設本身成本就低，成本低，租金也就低。租用公租房，也讓農民有了經常性收入。另外，與公租房配套的公共服務設施，農民也可以經營，這就加快了農民的城市化水平。另外還可以遏制小產權房。

近六成人有婚房

34.9%的受訪者有婚房，且是男、女方共同購買，產權證共同所有

15.0%的受訪者無婚房，并選擇租房結婚

在租房一族中，有一部分人更為外人所關注：租房結婚者。

在本次《小康》居住指數調查中專設一題：您愿意租房結婚嗎？其中不愿意者占將近六成（59.1%）。原因是，租房結婚讓人沒有歸屬感（75.3%），沒有安全感（54.5%），漂泊感強（42.5%）。

理想很豐滿，現實卻很骨感。在綜合本次調查的40個城市數據后，顯示受訪人群所在城市自有婚房的比率，以“一般”（37.8%）及“比較低”（25.5%）為主。當然，各個城市平均后，“有婚房，男、女方共同購買，產權證共同所有”最終占據受訪人群的34.9%，但不可忽略的卻是以下兩項：“借住在親朋家或單位宿舍，談不上有無婚房者”占19.2%；“無婚房，租房結婚者”占15.0%。以上種種現實，或與早年間推動民間購房的剛性需求——“丈母娘需求”有所不同。

然而，“要結婚，先買房”這種多數中國人的固有觀念，某種程度上還是拉動了一定的購房量。本次調查顯示，“自2009年來買房了”的人群占受訪者比率的28.6%，其中便不乏婚房一族。關于這套住房的付款方式，58.6%的人選擇按揭貸款，而超過四成（41.4%）的人選擇全額付清。——有觀點認為，如此“驚人”的全額購買能力，體現的正是婚房購買背后，一對新人、兩方父母、三個家庭傾全力的共同支撐。

四成人認為保障房對房價影響不大

40.0%的受訪者認為大規模建設保障房對房價影響不大，36.7%的受訪者認為房價會因此下跌

30.4%的受訪者對保障房數量和質量都沒有信心

在本次《小康》居住指數調查中，有兩項結果，其數字背后的含義值得深思。

其中一項為，自2009年以來有購房行為的受訪者，超三成人（30.4%）所購房屋總價為50～79萬，所占比率遠高于所購房屋總價為80～99萬的人群（19.7%）。而另一項調查結果則顯示，今年有買房意愿的人群中，所能接受的房屋單價，以每平方米8000～10000元為最高比率，占受訪人群的34.4%。

以上兩個結果，反映的或許正是40個城市中大多普通人的房屋支付能力。然而，以總價50～79萬為購買標準，或以每平米8000～10000元為標準，在不同城市中所能購買的房屋，無論地理位置抑或戶型結構等方面，差別都會很大。而由此引出的，恰是保障性住房可持續發展機制。不要搞攤派，搞平均主義。房價高的城市，保障性住房比率應當更高些——成為很多專家的呼聲。

為彌補此前保障房建設的不足，中國政府近年來不斷加大建設力度，并確定了“十二五”期間建設3600萬套的宏大計劃，并于2011年和2012年分別開工建設1000萬套和700萬套。

不過，外界始終有種聲音——是否需要建設這么多保障房？

近期，住房和城鄉建設部與國家發改委、財政部聯合下發通知，要求地方根據本地實際需求，確定2013～2015年保障性安居工程的建設計劃，并在5月底前上報。上報范圍包括城市棚戶區改造、國有工礦棚戶區改造、廉租住房建設、公共租賃住房建設、租賃補貼發放相關數據等。

而在本次《小康》調查中，對保障房建設是否經歷一場“大躍進”的說法，“同意”者（33.6%）、“不同意”者（30.3%）、“不好說”者（36.1%），均各占三成。

或者，正如一些專家所言，保障房應重點解決一線城市，布局二線城市，籌劃三線城市。對于流動人口多、城市化發展快的城市，如“北上廣”，國家應從土地指標、財政投入上有所傾斜，滿足城市人口流動帶來的居住需求。

而在北京大學馮長春教授看來，應建立一個房屋普查機制，“要制定保障性住房的政策就必須了解多少人是中低收入人群，我們一共要建多少保障性住房，根據我們資金計劃投入多少去制定計劃。”

另外，由于保障房建設特殊的民生屬性，其質量安全問題自誕生之日起便成為社會熱議焦點。在本次《小康》居住指數調查中，有32.9%的受訪人群，對保障房數量有信心但對質量沒信心；而有30.4%的人對保障房數量和質量都沒有信心。

而此前，住房和城鄉建設部住房保障司副司長張學勤在接受媒體采訪時曾表示，將在保障性住房的建設中，建立“永久責任制度”：“按照規定，在保障性安居工程建設過程中，不同的主體要負各自應有之責，同時推行保障性安居工程質量永久責任制。而且，項目建成后要在保障性住房項目設立永久標識牌，把勘察、設計、施工、監理等單位所有參建主體都進行標注，不僅單位名稱要刻在上面，人名也要刻在上面。如果你做好了，將來就是個光榮榜，做不好就是恥辱柱。”

對于保障房嚴把質量關，馮長春深有體會。“有一次我去香港考察，整個樓盤房屋主體已經建好，只是內部裝飾沒做。但檢查發現該保障房存有一定質量問題，結果全部被炸掉。”

除了保證數量與質量外，如何落實配套的生活服務設施和公共交通，方便住戶；如何規定恰當的分配范圍，公正分配；如何建立合理的退出機制，真正保障困難群體，這都是保障房制度需進一步考量完善的方面。否則群眾的不滿就會從房地產商轉向控制保障房的政府。或許，正如史晉川所說，其實現在保障房最為關鍵的問題，已不再是“建”的問題，而已逐漸變成如何分配資源的問題。而保障房的建設還是應當再加強。

而大規模發展保障房，對國內房價又將有怎樣的影響？本次調查，有四成受訪者認為，保障房對房價影響不大。

“這個問題，要分人群來看。”在史晉川看來，對中低收入者，也就是夾心層而言，如果保障房建設比較好、分配比較合理、居住成本不是很高、又有相對完善的退出機制，這些人就不會馬上去購買商品房。“這樣，一定會對房價有所影響，只是影響有多大暫時還不好說。”

但是從供求關系上看，大建保障房的一個較大影響是對地方政府儲備土地的占用，地方可能會將原本計劃建設商品房的土地轉為保障房用地，這會影響商品房用地的供應以及地方的土地收入。因此也有9.1%的人認為，商品房供地減少，房價將上漲。

總體而言，綜合40個城市的調查結果，有34.5%的受訪者預計今年年內本地房價將下跌；認為持續現狀的為33.4%，認為上漲的則為15.8%。

而關于抑制房價上漲的措施，有58.4%的受訪者認為應增加保障性住房建設規模；50.4%的受訪者認為應開發更多金融產品，不要讓房地產成為主要的投資渠道；49.4%的受訪者則認為，應改變地方政府作為本地單一供地主體的狀況；還有44.9%的人認為，應提高投資性購房的成本。

根據上面的結果，有專家分析，可將“開發更多金融產品”與“提高投資性購房的成本”相結合——這便引出一個如何引導民間投資的問題。中國的房地產正在轉型，再不會出現像以往一樣房價飛漲的暴利。大量的民間資金，該如何開辟投資渠道？有專家表示，不僅是銀行理財產品，還應有房產基金類產品。而這不是引導群眾買房，而是引導其建房開發住房。這也是為民間資本尋找出路，使金融風險緩和。

“如果能采取合作制的方式建房自然更好。”但是在史晉川看來，目前中國條件還不成熟。“第一，現有土地制度有所限制；第二，中國人做事情都會打擦邊球。按說合作建房，房子的用途、盈利率、分配方式，都有很嚴格的限制。但是難保會有人利用合作建房政策優勢，變相將其變為商品房截取利潤。另外，合作制的方式也可能導致亂集資等。因此，引導民資建房，我個人認為，是要慎重的事情。”史晉川強調，抑制房價的措施，第一位的還是要擴大和加強保障房建設。

當然，合作建房，這種老百姓自發組織起來提供資金，在銀行和專業金融機構協助下管理和運籌資金，接受政府的管理和指導，并請專業項目管理機構協助開發的建房模式，在美國等國外城市發展很好。“美國合作建房，有嚴格的流程，你想賣，賣給誰，都不是個人說了算，而是要大家一致同意。紐約曾經有一個公寓，克林頓想住進去公寓居民都不同意，認為生活的寧靜會被打破。”史晉川說。

無論受訪者對房價的預計如何，從他們內心而言，卻有超過六成（61.6%）的人希望房價平穩上漲。

在顧云昌看來，這種期望并不難理解。“沒有聽說過哪個國家經濟一路上漲，房價卻一路下跌。實際上，合理回歸的途徑，既有房價下降，收入增加，還有收入與房價一起增長，但收入比房價增長快。如果房價不降，而是穩中有升，例如增長2%至3%，而我們的收入增長8%至10%，則是比較理想的回歸。”

或許很多人都還記得，2011年末中國住房和城鄉建設部部長姜偉新在一次會議上回答詢問時表示，中國保障房建設的目標是到2020年末，絕大多數城鎮居民可以住有所居。

六成受訪者認為房價會影響幸福感

64.2%的受訪者認為二線城市最適合居住

48.4%的受訪者認為解決住房問題應靠政策支持

安居、樂業，向來是中國人追求的目標。

《小康》調查顯示，若單純從理想狀態考量“什么地方適合居住”，超六成人（64.2%）選擇二線城市，26.3%的受訪者選擇三線城市，只有2.8%的人選擇一線城市。而反觀另一數據，有超過七成（75.6%）的受訪者表示仍愿意繼續留在本地發展。雖然本地發展存在諸多困難，但“買房難、租房不易，住房問題難解決”并非 “本地發展最大困難”，僅占13.3%的比率。

若將以上數據綜合，或剛好影射出近幾年眾多年輕人從“逃離北上廣”到“逃回北上廣”的心理路徑——逃離大城市的理由很明確，高房價、高生活成本和戶口門檻等等。然而在逃離后，很多人卻迷失于小城市的平庸與固化。二三線城市的上升空間有限，各種資源世襲化裙帶化，加之底層向上流動渠道匱乏等問題，使得眾多“逃離”的年輕人最終選擇了“逃回”。

兜兜轉轉的旅程背后，是無數普通人艱難安放的前途與希望，以及對幸福的渴望。

如果單純將房價與幸福感掛鉤，超六成（62.5%）受訪者認為房價會影響幸福感，房價越高，幸福感越低。

至于如何“幸福”，即如何解決住房問題，48.4%的受訪者認為應靠政策支持，42.8%的人認為應靠個人努力——比率如此接近的兩個答案，表明的或許正是國人對“住有所居”美好與善意的期盼。

（《小康》實習記者李珺、朱燕對本文亦有貢獻）