小產權房沒有轉正“特區”

　　小產權房分布類型
　　人民論壇：請您簡單談談目前全國小產權房的數量和分布情況？
　　宋林飛：關于小產權房屋的數量，目前沒有準確的數據。可以參考的，一是國土資源部公布的數據，2007年全國小產權房存量是66億平方米，也就是人均5個多平方米。二是全國工商聯統計的1995年-2010年全國小產權房數量，為7.6億平方米，這是建筑面積，相當于同期城鎮住宅竣工建筑面積的8%。這都是不完全統計，因為統計起來實在很難。在我看來，從現在全社會關注的小產權房來說，66億平方米有點過高，7.6億平方米又有點過低，可能有10億平方米以上，相當于城鎮居民人均2個平方米左右，占城市商品住房的10%以上。
　　小產權房的分布，深圳最密集，小產權房所占的比例達40%以上。西安占30%左右，北京占20%左右。城市化快速的地方，容易出現“城中村”與小產權房。還有近郊的農村、小城鎮，也是小產權房集中分布的區域。
　　人民論壇：就小產權房來說，有哪些類型呢？
　　宋林飛：根據不同的標準，可以劃分不同的類型。小產權房主要有四類，第一類是農村集體建設用地上的小產權房；第二類是農民宅基地上的小產權房；第三類是農業用地、耕地上的小產權房；第四類是未使用地上的小產權房。目前問題主要出在第三、第四類地的使用上，最嚴重的是第三類土地使用，因為耕地是不經批準不得建房的，未使用地、廢棄的土地也不能私自建房。而從房屋類型看，又可以分為四類：第一類是可以出租的廠房；第二類是可以購買的普通公寓住房，這是大家最關心的；第三類是農民在宅基地超過標準多建房、承包地上違規建房，用來出租的；第四類是在農村集體未使用地甚至農用地上建設的別墅，在各個城市的城鄉結合部都有一些小產權別墅，用于出售。
　　改革有特區，小產權轉正沒有特區
　　人民論壇：對于已售小產權房問題，你怎么看？
　　宋林飛：現在政府有關部門提出要清理小產權房，這是對的。小產權房泛濫，干擾房地產市場、侵占土地，已經到了非清理不可的時候，但清理不能一刀切，因為小產權房的出現有其歷史和現實的原因，處理一定要穩妥。現在，所有已售的小產權房都希望轉為大產權房，但沒有代價與代價較低的“轉正”對大產權房購買者是不公平的，對房地產市場健康發展也有不良影響。在我看來，針對居民已經入住的小產權房，可以分類采取以下措施：
　　第一，收購為保障房。通過政府購買，或者通過社會融資購買，將小產權房轉變為保障房。收購小產權房時要進行合理的補償，然后把這些房屋按照公租房或廉租房規定條件提供給中低收入者或者進城務工人員。用這種辦法擴大保障房的房源，是可行的。
　　第二，征收房產稅，并且要比大產權房多征收。因為小產權的門檻低，就要高門檻出；大產權的門檻高，就要低門檻出。小產權的價格低，但稅高，這樣就公平一些。
　　第三，該拆的還是要拆。在給購買人進行必要的補償后，違章違法、違背規劃的，以及存在嚴重安全隱患的小產權房，應該堅決拆掉。要通過評估合理補償，這樣有利于社會和諧、社會穩定。
　　第四，補交土地出讓金等房地產開發費用，有代價地轉為大產權房。轉正不是不可以，但一定要有代價，土地成本等要和周邊相似類型的商品房相近。房屋質量較好、小區環境較好的小產權房，補交與招拍掛相似的土地出讓金和其他費用，才能轉正，但轉正的肯定是少數，不能多。
　　第五，以后未經批準的一經發現就要拆掉，不能“下不為例”，否則清理就永無止境。要遵循先清理、后治理、再規范的路徑，對地方干部問責，追究責任人，這樣小產權房才能停建。法治的社會是不能隨心所欲的。總之，清理不能一刀切，治理必須一刀切。
　　人民論壇：5月25日，國土資源部、廣東省政府在深圳宣布啟動深圳土地管理制度改革綜合試點，深圳小產權房有望“確權”。您對此有何看法？
　　宋林飛：中國當前一些重大經濟問題、社會問題，相當一部分直接或間接與土地管理制度改革有關，中國現行土地管理制度已到了必須改革的關鍵時期。改革是好事，但我要強調的是，深圳是改革開放的特區，但不能成為小產權房轉正的特區。小產權房“確權”不等于簡單一窩蜂統統轉為大產權房，這是絕對不能允許的。深圳怎么搞，必須能在全國推廣，不能有區域特權。因為深圳的小產權房所占比是全國最高的，據媒體報道，截至2011年底，深圳小產權房違法建筑達到37.94萬棟，建筑面積達4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。因此，不能搞特殊，這一點必須強調。
　　責編/徐艷紅 美編/石玉
　　延伸閱讀
　　小產權房治理各地動態
　　北京：治理小產權房從“打雷”開始“下雨”
　　北京各郊區縣一直是小產權房的集中地。一直以來，小產權房屢禁不止，并呈現豪宅化、逆勢而漲的趨勢。2012年初，北京法院判處了一例國土官員對小產權房不作為的瀆職案，北京市國土局懷柔分局執法隊負責人曹建明對水岸江南的小產權房項目視而不見，被法院以玩忽職守罪判刑。此案亦被一些關注小產權房問題的人士解讀為小產權房治理從“打雷”開始“下雨”。
　　武漢：建議將小產權房轉變為商品房
　　在全國大部分城市里，小產權房多集中于城市邊緣地帶，因城市的擴容從邊緣土地進化為中心城區，而武漢則屬于例外。市場機構統計，武漢三環內有近3成土地屬于集體用地，且三環內有56個城中村，城中村所屬住宅大部分為小產權房。由于城中村的面積太大，一兩年內城中村不會消失，小產權房的交易自然也存在。因此，有專家建議最好的辦法還是將小產權房用地劃為國家用土地，將小產權房轉變為商品房。
　　太原：城中村改造 小產權房成拆遷難點
　　太原市住房和城鄉管委會的數據顯示，截至目前，全市35個改造村累計拆除舊村建筑總面積104.08萬平方米，但在推進城中村改造中仍面臨不少難題，其中以違法建設小產權房問題最為突出。城中村違法改造、違法建設、違規售房現象依然存在，且有愈演愈烈之勢。市住房和城鄉管委會有關負責人介紹，據有關情況，不少村委會干部私下聯合開發商打著“城中村改造”的旗號，不拆舊村，建設小產權房，有些單位團購了這些小產權房，增大了改造難度。據業內人士估計，目前太原的小產權房已超過房地產年開發量的50%。由于城中村人員眾多，房屋權屬復雜，拆遷補償與人員安置皆面臨諸多難題。
　　福建：嚴禁補辦小產權房土地審批手續
　　福建省國土廳表示，堅決制止和嚴肅查處“小產權房”等違法違規行為。對于已建、已售“小產權房”用地不得受理其土地登記，不得以任何方式補辦土地審批手續。已查清是違法占用農村集體土地建設“小產權房”的，應一律停建停售，依法依規分類調查處理。
　　深圳：啟動土地管理制度改革
　　深圳市規劃土地監察支隊統計數據顯示，截至2010年6月2日，深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑普查總量為37. 94萬棟，占全市建筑物總量的55. 93％；總建筑面積4. 05億平方米，占全市建筑物總面積的49. 27％，總用地面積131. 45平方公里。對于如此數量驚人的違章建筑，深圳市只能尊重歷史，遵守當年城市化過程中的相關承諾，按照維護多數人的利益的原則來解決。2012年5月25日，國土資源部、廣東省政府在深圳宣布啟動深圳土地管理制度改革綜合試點，此次土地改革亮點是產權制度創新，包括土地產權制度改革和土地二次開發利用機制創新，調控手段圍繞土地用途管制制度改革和土地有償使用制度改革兩大重