房產是否還值得投資?

　　 摘要：文章通過本輪政府對房地產宏觀調控背景的回顧，針對房產是否還值得投資的問題進行分析：首先，要正確看待房價的構成。其次，理性面對房產增值形式的變化。最后，作為一般個人投資房產來說，更要樹立長期投資持有房產的理念。綜上所述，房產仍值得關注，在現在及未來依然值得投資。
　　 關鍵詞：調控；房價；增值；投資
　　 一、本輪政府對房地產的宏觀調控
　　 房產是否還值得投資？要回答這個問題，首先要對本輪政府房地產宏觀調控的背景進行回顧：自2010年1月10日，國務院辦公室發出通知，要求在房地產市場平穩健康發展之后，國家要先后出臺多項房地產調控政策，其目的在于遏制投資、投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展。
　　 相對于此前的調控，2011年5月份以來，調控最大的特點是“抬高門檻，強化力度”，以抑制房價的進一步上漲。主要表現在：首先，在政府監管方面，進一步落實地方政府責任，要求地方政府根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力來合理確定本地區年度新建住房價格控制目標并予以公布，同時落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。其次，在金融政策方面，要強化差別化住房信貸政策，加強對投資及投機購房的控制。最后，在限購政策方面，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，從嚴制定和執行住房限購措施。
　　 與此同時，央行加息、上調存款準備金率等措施的推出，提高了購房持有成本。加息和存款準備金率上調的疊加效應也將逐步釋放，進一步影響市場預期。由于房地產業對資金的依賴程度較高，存款準備金率上調之后，肯定會凍結一部分流動資金，同時信貸投放也受到影響。銀根收緊對房地產行業的負面影響還是顯而易見的，對房地產行業、開發商、機構及個人投資者起到抑制作用。
　　 正是經過本輪政府宏觀控制，限購、限貸、限價的強硬措施下，房價由快速走高到上漲趨勢放緩，最終得到有效抑制，2011年上半年房價漲幅趨緩，下半年回落，目前已是2012年，政府調控房價措施依然未見松動。
　　 二、探究房地產市場是否值得投資
　　 目前，市場觀望氣氛濃烈，投資者手中即使有資金也不去操作，市場悲觀情緒蔓延，動則預言房價下調20%-30%，甚至50%。房地產市場要崩盤的言論也已經出現，并且有數據、有依據。但是整個房地產市場到底會何去何從，房價會如何演變，有待于理性思考，冷靜觀察。對于未來房地產市場，房產價格的判斷，有必要先理清以下幾方面。
　　 第一，要正確看待房價的構成。房價=土地取得成本+開發建造成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤。簡單的說就是土地價格加上建筑物的價格及其他費用就是了。目前高房價的產生原因，一是來源于房產建筑物本身的客觀原因：城市土地資源的稀缺性導致建設用地價格高（通過土地拍賣、市場化所得）；建筑材料及建筑人員成本的上升、有關稅費的高負擔導致資金成本的加大。二是來源于房產作為一種商品必然有商品本身及市場價值規律方面的原因：開發商追求的利潤最大化；房產價格上升趨勢中，資本的逐利性；城市化進程及對自身居住環境的改善形成的居住型房產的需求以及經濟發展與繁榮過程中形成的商業房產及辦公經營型房產的需求；人民幣對外幣的升值，導致外資的流入；人民幣自身長期貶值，導致國內投資者購買房產作為實物投資，實現保值增值。
　　 由此可見，房價的高漲，既有房產建筑物本身的客觀原因，也有來源于房產作為一種商品必然有商品本身及市場價值規律方面的原因等諸多因素綜合形成房價上漲的動力，并非開發商一方所為，所以說把房價高漲一味追究與開發商是不理性的，也是不合理的?，F在的高房價，其重要原因是房產客觀本身成本的大幅增加即貨幣貶值而形成的通脹的必然。
　　 第二，理性面對房產增值形式的變化。這一輪房產價格的上漲是在由2000年起的近十年的時間內。尤其是后期的快速上漲、利益兌現，更加劇了投資熱情及熱錢的涌入。所以目前的房價既是價值的體現，又是資本推高的結果。但這種房價一路走高，短期內迅速走高，甚至個別案例一天一個價的情況，在目前及未來一段時間內不會再出現，換言之，通過購買房產，短期內暴漲而實現資產迅速增值的時代已經過去。在未來，房產的增值是依靠長期持有而形成的自然增值，經濟的發展、城市的發展等而形成的資產增值，另外房產對避免通脹還可以起到相對保值的作用。
　　 隨著本輪政府對房價的調控，房地產市場的主體——開發商、投資者、投機者等都將回歸理性。開發商對利潤的期望和追求趨于合理，投資者對投資對象的選擇和考慮會更加謹慎，投機者的炒作和盲目性會收斂和慎重。政府提前對房地產市場的泡沫進行擠壓和干預，其方式是激進和強硬的，甚至不惜誤傷剛性需求、居住型需求以及正常投資者，但從長遠來說，對整個房地產市場的穩定、健康、發展是有益的，甚至更有利于房產投資價值的體現。
　　 雖然放眼目前的房地產市場，近期部分過分虛高的房價會回落，甚至部分資金鏈斷掉的項目公司會不惜虧本回籠資金，造成個別項目房價大幅跳水的案例，但房地產市場整體不會崩盤。未來的房價并不會一路走跌，而是會出現分化，真正具有價值的房產價格將依然堅挺，甚至還有上升的空間。而相當一部分房產則經過政策及市場的洗禮后，其價格會合理回歸價值，整個市場整體會更加健康和穩定。房產作為商品，商品的價格圍繞價值波動是非常合理和現實的。作為實物商品的房產，在現金不斷貶值的趨勢下，房價也會上漲，只不過價格上升方式將是溫和的。
　　 第三，作為一般個人投資房產來說，更要樹立正確的房產投資觀，著手于長期，著眼于未來，要有長期投資持有房產的理念，拋棄短線暴富的想法以及靠投機炒作的方式去謀得利益，要以長期持有的手段來最終實現穩定的年化投資收益率從而達到資金保值增值的目的，這也是與房地產市場長期健康、穩定發展的宏觀調控目標相符合的。
　　 三、結束語
　　 由于我國城市化進程的長期性，必然導致城市建設用地的稀缺性，土地價格必然是其價值的體現；人民幣對外長期升值和其本身長期貶值造成通脹的必然性。房產作為實物投資，是一個有效的保值增值的途徑；本次房價的下跌，并非房地產市場泡沫的破裂而引起的市場自行調節行為，而是政府政策強硬干預的結果，使泡沫提前破裂，風險提前釋放，市場予以分化，秩序予以規范，品質予以保障，使整個房地產市場更加健康，其價格更符合其實際價值，更具有投資性；房產投資是個人投資者樹立良好的投資觀、理財觀、消費觀的重要途徑，是個人資產積累的有效手段，也是現金保值增值的有效途徑。
　　 目前我國的國民經濟依舊穩定健康，相信在未來也將長期穩定良好發展。基于此，房產的價格即使有波動，房價的上漲、下跌有其周期性（回顧我國近二十年的房地產市場，已經經歷了幾個周期，但房產價格始終還是保持上升趨勢的），但從長遠來看，經過本輪政府有史以來最強硬的政策調控后，房地產市場會更加健康，投資者也會更加理性。
　　 房產作為實物商品，縱觀國內外的歷史，房產投資是資產保值增值的有效途徑之一。因此在目前形式下，房產仍值得關注，在現在及未來依然值得投資。但在實際的房產投資中，要考慮房產投資的類型，如商業型房產、辦公經營型房產。因為其不受本輪政策調控的影響，也因為其價格甚至低于居住型房產，呈現價格倒掛現象，形成價值洼地，尤其是商業型房產值得我們去關注和挖掘。
　　 （作者單位：寧波市江東東城房屋開發公司）