北京房地產市場泡沫分析與對策

　　 摘要：房地產業是關乎國計民生的重要產業，但是近年來，我國的房價持續上升，房地產價格虛高容易造成房地產市場泡沫，甚至可能成為阻礙社會穩定和諧的重要因素。文章分析了北京房地產行業發展的現狀，并提出了一些意見和對策。
　　 關鍵詞：房地產泡沫；原因；對策
　　 近年來，我國的房地產業正經歷著飛速發展的時期，目前房地產業不僅是國民經濟的重要支柱，更是關系到人民群眾切身利益的主要行業之一。因此，房地產業的良性發展，對于促進國民經濟的發展，提高人民的生活水平，保持社會穩定，構建和諧社會，都具有十分重要的現實意義。而如今我國大中城市的房地產價格增長過快，遠遠超過了普通群眾可承受的程度，房地產甚至也成為一些商人投機的主要工具。這類社會問題已經引發了國家和社會各界的廣泛重視，從2005年開始，國家不斷推出相關政策如“國八條”、“國六條”、“新國八條”等等。但是這些政策在短期內并沒有對房地產業起到太大的作用，各大中城市的房價仍然居高不下，甚至造成房地產泡沫。
　　 一、房地產與房地產泡沫的概念
　　 （一）房地產的概念
　　 房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自身特點，即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。主要有三種存在形態，即土地、建筑物、房地合一。我們通常所說的房地產主要是指房地產建筑物。
　　 （二）房地產泡沫的概念
　　 所謂房地產泡沫是指由房地產投機等原因所引起的房地產價格脫離其市場基礎價值、持續上漲的價格運動現象。它表現為：在經濟繁榮期，房地產價格飛漲形成泡沫，但達到頂峰狀態后，市場需求急劇下降，房價大跌，泡沫破滅。準確來說，房地產泡沫應該是房地產資產的價格脫離市場基礎價值的運動。
　　 二、北京房地產狀況分析
　　 （一）市場基本情況分析
　　 房地產市場具有很強的區域性，北京作為首都以及我國的經濟文化中心，有其得天獨厚的優勢。加之北京申奧成功的一系列利好消息，外資及外地房地產企業紛紛進入，使原本看好的房地產市場價格更加堅挺。但是在景氣的市場背景下也應存在開發規模的高速擴張帶來的銷售壓力、供需失衡導致的大量空置面積和高危險空置率、房價與居民可支配收入的不協調上升引致的不合理房價收入比等諸多問題。
　　 （二）行業投資供應分析
　　 據北京市的統計報告指出，北京市全社會固定資產投資仍保持較快增長，房地產投資額占固定資產投資額的比例自1998年以來一直保持著強勁的增長，從1998年的32.66%一直增長到2010年58.27%，已經逼近60%，房地產在固定資產中所占比重越來越大。在投資增長的同時，北京市房屋供給也在相應的增長。其中：2004年北京商品房開復工面積9931.3萬平方米，較上年增長95%；竣工面積3067萬平方米，較上年增長18.2%；銷售面積2472萬平方米，是竣工面積的80%，是當年施工面積的2.49%；施工面積遠大于銷售面積和竣工面積。
　　 （三）房價收入比分析（見圖1）
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　 根據北京市統計局和北京市房地產交易管理網的相關數據計算得出，目前北京市的房價收入比已達27∶1，超出國際平均水平5倍，而同時北京市的工資水平位列全球第64位；還有一個國際通用的指標是“租售比”，所謂“租售比”，是指月租金與房價之間的比值。最新零點調查機構統計的一項北京租售比調查，結果顯示：92%的參加者稱所住房屋的月租售比超過300倍；45%參加者稱月租售比超過500倍；21%的參加者稱所住房屋的月租售比在500倍到600倍之間，高于600倍的有24%之多，而超過500倍的租售比意味著，房主出租40年也不能收回投資。
　　 （四）商品房空置情況分析
　　 2002年北京市房屋空置率達到26.8%，到2010年其空置率仍高達17%。如果以國際上10%-13%的警戒線作為標準，毫無疑問北京這么高的空置率可以看作是房地產市場存在泡沫的一個征兆。一路上升的房價，使得越來越多的房子壓在了開發商手里。北京市統計局的最新報告顯示：2011年末，全市空置商品房面積達到637.42萬平方米，比年初上升21.6%。其中：商品房空置299.7萬平方米，住宅房空置330.6萬平方米，比年初分別上升31.6%和10.5%。
　　 （五）房價增長趨勢分析
　　 根據日本的經驗，如果房地產市場存在泡沫，那么房屋銷售價格的增長率會遠大于居民消費價格指數。本文選取統計年鑒上的北京居民消費價格指數和北京房屋銷售價格指數，重新計算后得到兩個指數的增長率。結果顯示：自2005年來，房屋銷售價格的增長率均在居民平均消費價格指數之上，且有逐年增大的趨勢，說明北京市房地產價格的增長速度大于其他商品價格增長的速度，且兩者的差別幅度越來越大。
　　 三、房地產泡沫的危害性
　　 房地產業是一個與諸多產業高度相關的產業，這意味著房地產不僅自身投資規模大，其乘數效應也相應較大。在房地產高速發展時，它會帶動諸多產業的共同發展。但當房地產業發展違背了價值規律產生泡沫，其泡沫破滅產生的負效應也會波及其他行業，使國民經濟受到前所未有的打擊。房地產泡沫的危害性主要表現在以下幾個方面：
　　 （一）房地產泡沫的存在和發展抑制了其他產業的發展
　　 房地產泡沫的存在使得投資于房地產有更高的投資回報預期。因此，大量的資金向房地產行業集聚，投機活動猖獗。泡沫經濟時期，由于房地產投機帶來的高額營業外收益，使企業在行業的虛高增長引誘下，通過銀行大量間接融資來擴大其房地產投資。大量的資金向房地產業流動，意味著生產性企業缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產所必須的資金。
　　 （二）房地產泡沫破滅將直接導致金融危機
　　 房地產泡沫破滅意味著房地產價格的急劇下降，房子銷售不出去，房地產企業的大量投資無法收回，經營極其困難，而且大批破產。由于銀行等金融機構是房地產企業的主要資金來源，因此，房地產泡沫破滅的一個直接后果就是給金融機構帶來了大量的呆賬和壞賬，金融機構不但收不上利息，甚至即使實行抵押權也無法全部收回貸款。此外，大量不良債權還影響到了銀行的國際信譽，使得銀行等金融機構在海外的籌資成本大大提高。
　　 （三）房地產泡沫破滅導致生產和消費危機
　　 房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業財務營運逐漸陷入困境等。股價下跌使企業發行的大量可轉換公司債在長期內不能轉為股權，從而給企業帶來巨額的償債負擔；此外，地價和股價下跌也使企業承受了巨大的資產評估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。經濟不景氣和個人收入水平的下降，會減少居民當期的消費，個人消費的萎縮又使眾多生產消費品的產業部門陷入困境。
　　 （四）房地產泡沫破裂還可能引發政治和社會危機
　　 房地產泡沫破裂和經濟危機的發生，將會造成大量的工廠倒閉，失業人數劇增。在金融危機下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產泡沫破滅以后，當年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%。由于人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇，社會動蕩不安。
　　 四、針對地產泡沫的對策與建議
　　 無論是從房價的急劇上漲還是從投機需求的不斷增長來看，北京房地產市場都存在潛在的泡沫危機，如果不加以防范和控制，在不久的將來就有可能形成泡沫經濟，對整個社會造成重大的負面影響。因此，本文對預防與改進房地產泡沫提出以下對策：
　　
　　 （一）進一步完善監管體系
　　 完善的監管體系是預防和克服房地產泡沫的必要措施。很多地區房地產泡沫的破滅都是由于銀行、金融機構等監管體系的不健全而導致的。首先，我們應該加強對于銀行的資本充足率、資產流動性、風險管理以及控制能力等方面的監管力度，因為推動地產泡沫產生的資金都是從銀行流出的。其次，就是加強政府宏觀調控政策和對于經濟形勢的監控。同時，需要建立風險機制，正確地評估房地產抵押價值，避免呆帳、壞賬損失和信用膨脹，減少金融機構的風險。最后，加強對于外資的監管。
　　 （二）嚴格控制土地出讓市場
　　 本次房地產周期中，北京市的某些地區存在著土地炒賣現象嚴重、地價上漲幅度大的現象。因此，需要對土地市場嚴格控制，規范土地供應，加強存量土地的管理，嚴格控制土地供應總量，從源頭上控制土地供應量。這方面可以借鑒香港地區的經驗，滾動編制各地區的土地供應計劃，對每年土地供應量進行嚴控，所有土地進入市場都必須進入招投標，對土地供應計劃嚴格執行。加速推進土地的招標和拍賣制度，對于土地招投標市場中的問題，政府應嚴格執行法規，加大監管力度，控制土地開發數量；嚴格限制土地炒賣和土地閑置，通過稅收手段提高土地炒作和土地閑置的成本，對閑置土地長期不開發的要執行收回制度。
　　 （三）大力發展公共租賃和廉租房制度
　　 借鑒香港和新加坡的公屋發展模式，大力發展建設租賃房和公租房，公共租賃房和廉租房不僅適應低收入者的承受能力，而且解決了中等收入人群即“夾心層”對住房的現實需求，從而降低人們對房地產市場的剛需。根據國際大都市的經驗，大都市居民約有一半是租賃住房，也就是說，住房租賃市場是最大的住房供給來源，但北京住房租賃市場卻發展緩慢，存在市場不規范、規模小、稅收負擔重、交易成本高等缺陷，嚴重制約住房租賃市場的發展，因此，積極發展租賃市場應成為北京市政府的一項長期重要政策。
　　 （四）積極穩妥推進房地產稅費改革，完善相關土地政策
　　 現行土地政策以及房地產稅費制度的弊端已經越來越明顯，房地產稅制改革勢在必行。物業稅也被稱為財產稅或地產稅，主要針對不動產。根據政府的要求，不動產所有者或承租者須按期繳納一定的稅費。據國家財稅部門的介紹，物業稅改革的基本框架是將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。由于物業稅是把商品住房70年的地租改為按年支付，同時物業稅是按照當年地產的評估價格征收，因此物業稅具有較強的打擊房地產投機的效應，起到了抑制房地產泡沫的作用。
　　 （五）建立完善房地產泡沫預警體系
　　 建立完善的地產泡沫預警體系可以對房地產泡沫的產生進行預告，還可以對泡沫的嚴重程度做出判斷，對泡沫的破裂發出警報。該體系可以通過公布房地產信息，增強樓市透明度，引導開發商理性投資、購房者理性消費等方式，使政府部門逐漸從行政干預轉為市場引導。
　　 （六）規范市場秩序，加強市場信息的公開透明
　　 規范的市場秩序和信息的公開透明有利于人們建立合理的預期，從而引導房地產理性投資和消費，抑制炒房和哄抬房價等行為。規范市場秩序應從法制建設上著手，完善房地產相關法律法規，規范企業在房地產交易、合同簽訂、質量保證、廣告、中介等方面的行為，同時充分利用網絡信息手段，將房地產各相關法律行政制度以及房地產市場信息公之于眾，并將各類房地產企業和中介服務機構及相關人員的基本情況、經營業績、經營中違規違法劣跡及受到的處罰等進行記錄。
　　 參考文獻：
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