我國房地產價格形成機制研究

　　一、我國房地產業現狀簡述
　　房地產業是我國國民經濟重要的支柱產業，政府自2003年就對不斷攀升的房價實行宏觀控制，然而效果不容樂觀。對于房地產價格形成機制的理論研究，國內外學者都有貢獻，并且研究成果也在實踐中得到應用。
　　二、 新古典經濟學下的供給需求分析
　　（一）供給分析
　　房地產行業的特殊性表現在其運行的基本前提：土地。土地作為一種特殊資源以其不可再生性和稀缺性著稱，一定的土地面積以及國家出臺的土地管理制度中嚴厲的耕地保護政策，致使土地的供給具有短期的剛性，因此，土地價格必然存在上漲的趨勢。土地價格是房價的基礎，也是房價的主要構成部分，因此，土地價格上漲必然引致房價上漲。與此同時，隨著我國經濟的不斷發展，居民對房屋的需求日益增長，房屋供給又缺乏彈性，又很易出現水漲船高的局面。
　　（二） 需求分析
　　如今，房地產除可以滿足人們居住、辦公、商業等消費需求外，還可以成為投資品，可以收取租金或再出售，從中得利。對房地產需求分析應從如下兩點出發：首先，由于中國經濟快速發展和居民收入穩步提高，人們積累了一定的購買能力，使住房自購需求增加。這些購買者，一部分是城市建設中的拆遷戶，一部分是結婚需要購房的年輕人，一部分是比較富有的人。他們對住房的需求，在一定程度上會推動房價的上升。其次，房地產保值、增值的特性，在一定程度上吸引了大量的閑置資金，投資者對安全穩定的投資對象都是比較熱衷的，而房地產恰好滿足了這類人群的要求。另外，房地產商的炒作和不斷上漲的房價也提高了人們的心理預期，刺激了人們提前消費，使潛在的需求轉化為現實的需求，從而使房價越來越高。
　　（三）需求供給失衡分析
　　如上所述，房地產雖作為一種特殊的商品，但其定價機制與其他商品同樣是由供給和需求決定。然而正是由于房地產商品的特殊屬性，其供給與需求在不同時期對房價變動的影響程度是不同的。
　　短期而言，如圖1所示，由于土地是房地產運行的基本條件，而我國嚴厲的土地政策使城市土地供給有限，房地產建設周期較長。這一系列原因導致了短期內供給曲線近似于垂直線S。因此，短期內房地產價格主要由需求曲線決定。隨著我國經濟水平的不斷發展和城市化水平的不斷提高，城市居民對于住房的需求也越來越高，在圖1中，假設需求曲線由D1移動到D2，短期均衡有E1移動到E2，均衡價格也相應地由P1移動到P2。需求的持續擴張使房地產價格不斷上升，進而促使大量的房地產開發企業開發建設。相反的，如果經濟衰退，居民購房能力下降，必然會導致房地產的大量積壓，房地產空置率急劇上升，這也是像房地產這樣的大宗商品同樣可能面臨的問題。
　　長期而言，如圖2所示，土地的供給量是變化的，也就是說房地產的供給量也是變化的，所以，房地產的供給是有彈性的。在供需均衡作用機制下會出現三種情況：第一，在房地產市場均衡狀態E的時候，供給曲線S與需求曲線D相交，均衡價格為P*，供給和需求量均為Q*，達到供需平衡，房地產的空置量為0，當然這只是理想狀態，現實中很難發生；第二，由于房地產具有保值、增值屬性，有良好的投資價值，當房地產價格被投機資金炒作而非理性上升時，價格由P*上升至P2，價格的上漲使越來越多的房地產開發商進入市場進行開發，供給量大幅增加，而價格的上漲使購房者實際購買力下降，致使需求量降低，此時為供大于求，其房地產供給量為Q3，需求量是Q1，房地產的空置量為（Q3-Q1）；第三，在國家強有力的政策調控下，房價可能出現下降的情況，當房價下降到P1時，此時供小于求，需求量增大，其房地產的需求量為Q4，供給量為Q2，形成（Q4-Q2）的需求過剩。
　　以上的分析是根據經濟學的需求供給理論進行的。從分析中我們可以得出幾點結論：首先，想實現完全的供需均衡是不可能的，實際的價格應該是在均衡價格的上下波動著；其次，由于宏觀經濟形勢良好、城市化不斷加速，房地產需求增大，然而房地產企業數量過快的增長推動了一部分房產價格的上升，相應地抵消了一部分居民的購買能力，進而出現了大量的空置房，形成了供大于求的市場現象；第三，如果政府調控力度過大，雖然房地產企業資金回流速度慢，形成了一些退出壁壘，但也無法阻止房屋供應量減少的局面，除非政府承擔經濟適用房或廉租房工程，否則，在相對較弱的價格管制下，必然會出現上圖所述的供小于求的房屋緊缺的局面。因此，在房地產價格上，政府行為在我國房地產市場中也起到非常重要的作用。
　　三、 政府行為
　　政府在房地產行業中扮演著一個不可或缺的角色，并且以各種方式影響著房地產價格，具體的政府行為主要體現在以下幾個方面：
　　首先，在土地征用過程中，政府牟利的行為最終提高了房地產的價格。我國當前土地征用制度中征地補償構成、補償標準基本上延用了20多年前的做法，與目前的市場經濟形勢嚴重脫節。伴隨著中國城市化進程的加快，城市建設土地需求越來越大，各地政府不斷加大征地和拆遷力度。政府通過對土地一級市場實行壟斷，使土地轉讓產生了較大（或巨大）的收益，但在分享土地的轉讓收益或增值時，政府大約得60-70%，村一級集體經濟組織得25%-30%，農民只得5%-10%。政府在城市化過程中獲取高額收益，這一非市場化行為進一步提高了土地開發成本，進而也將提高房地產的建設成本，最終體現在房地產的價格上。
　　其次，房地產項目審批的環節過于繁瑣，增加了交易成本。房地產開發項目的審批程序，其繁瑣和低效已成為房地產市場正常發展的巨大障礙。我國的房地產審批手續共分為兩部分，一部分由建委開發辦辦理，另一部分由房地產管理局負責。房地產開發項目從立項到銷售需要開發商在這兩個部門辦理上百個手續，加蓋數百個公章。而且，由于我國少許部門辦事效率不高，貪污腐敗等情況時有發生，致使開發商辦妥一個圖章就要跑上好幾趟，其中包括花費大量的時間及形成尋租成本。結果是一家房地產企業從立項到最后一個章蓋完累計需要2-3年時間。盡管近年來政府對房地產項目審批程序有了很大的調整，但是還存在很多問題，特別是審批程序的繁瑣和不透明、行政審批單位工作的低效和相互推諉等問題依然存在，直接導致房地產開發商耗費大量社會資源用于與政府職權部門打交道，最終這一交易形成的費用將計入房地產建設成本中，促使房地產價格的上漲。
　　四、 結語
　　對于房地產價格形成的理論研究，不局限于上述的幾點，但本文著重從這幾點闡述。從以上的分析中可以得出如下結論：
　　首先，房地產價格的形成具有特殊性，無法形成經濟學上的均衡點，可能會出現暴漲、暴跌的情況。供給和需求之間的博弈關系，將直接導致這兩種情況的發生。然而，在上述分析中，有個很重要的因素——預期價格。如果潛在購房者對于房地產的預期價格為上漲的話，那么會導致當期購買量的激增，反之亦然。所以，消費者的預期價格怎么去控制，或者說房地產商和政府怎么去宣傳房地產行業，也將影響預期價格，進而會影響到當前的房地產價格。
　　其次，房地產市場調控任重道遠。上述對于政府行為的兩種典型情況的描述，只是會間接導致價格上升的例子。對于政府來說，對房地產行業的宏觀調控仍是一個難題。眾所周知，只要宏觀調控了，必然會影響到市場本身的運作機制，政府的非市場作用怎樣能將消極作用降到最低，將房價控制在合理的范圍之內，是需要相關政府部門好好思考的。所以，對于穩定房地產市場，政府還需要做很多的工作，要不斷探索保持我國房地產市場穩定發展的方法和對策，并采用有效措施落實到位，使我國房地產價格呈現出合理的走向。
　　（作者單位：內蒙古大學經濟管理學