淮安市共有產權房的發展與展望

　　【摘要】“共有產權房”是我國繼經濟適用房、廉租房、公共租賃房、“兩限房”后實施的又一保障房形式，共有產權的模式在英國、美國等國實施多年，但是在中國僅有短短五年，在文章中著重介紹了淮安“共有產權”房的實施細則及創新之處，對淮安模式的進一步發展提出了一些建議和意見，希望淮安模式能創全國之先、解窮人之困，更好更快的解決老百姓住房難的問題，利及子孫后代。
　　【關鍵詞】共有產權經濟適用房輪候制淮安
　　2010年3月兩會期間，全國人大代表、江蘇省淮安市委書記劉永忠提交了“建議推行共有產權房解決購房難”的議案。同年淮安在共有產權房方面的探索被選入了由中組部牽頭、國務院有關部委參加編寫的全國干部培訓教材《民生保障與公共服務案例選編》。
　　一 共有產權房的概念
　　共淮安市共有產權經濟適用住房管理辦法（試行）（以下簡稱辦法）中明確規定，共有產權經濟適用住房（以下簡稱共有產權房）是指以出讓方式取得經濟適用住房用地，總價格參照普通商品住房執行政府指導價（一般低于同期、同區段普通商品住房銷售價格的5%～10%），購房人實際出資額與房價總額的差價顯化為政府出資，購房人和政府各自的出資比例構成共有產權，具有保障性質的政策性住房。
　　二 淮安市共有產權房的實施狀況
　　1.實施的過程
　　2007年3月，淮安市委市政府出臺了《民生幫扶“九大工程”實施意見（淮安市安居工程實施意見）》，在全國首創出讓土地性質的共有產權住房保障模式，縱觀淮安市共有產權房從確立到現在共經歷了以下幾個階段。
　　第一階段，2007年3月，淮安市出臺《安居工程實施意見》和《淮安市市區保障性住房建設供應管理辦法》文件規定：“經濟適用房均采用出讓土地方式供地，實行政府指導價并與市場接軌”“共有產權保障性住房按不同的產權比例由購房人和政府共同擁有房屋產權，供應相應的購房群體”，在全國首創出讓土地性質的共有產權住房保障模式。同年8月，淮安市磷肥廠舊城改造項目首次采用了共有產權這一模式進行異地回遷安置，時任淮安市委書記丁解民為首批共有產權房住戶發放了產權證，這是共有產權模式首次實踐。
　　第二階段，2008年12月12日，淮安市舉行首批非拆遷戶申購共有產權經濟適用房公開搖號選購及首批實物配租廉租房分房搖號，標志著淮安市共有產權房供應進入了常態化。
　　第三階段，2010年5月首批共有產權房的戶主對產權進行回購，實現了對房屋產權的完全所有。
　　第四階段，2011年1月1日，《淮安市共有產權經濟適用住房管理辦法》（草案）正式實施，標志著淮安市共有產權經濟適用房步入法制化管理。
　　2.實施的細則
　　目前，淮安市區共有產權房產權基本比例執行7：3，即個人占70%產權，政府占30%產權。對不同收入層次的中低收入住房困難家庭，通過調整產權比例配售共有產權房，實現多層次保障。
　　共有產權房供應實行申請、審核、公示和輪候制度，符合條件的家庭可以到市住房保障中心購買一套與核準面積相對應的共有產權房，核準面積為每人20平方米。
　　在淮安共有產權房購買人，可以選擇兩種方式退出共有產權房的保障：一是可以分期購買國有產權部分住房，形成完全產權。在五年（以簽訂購房合同日期為準）內購買的，可享受原共有產權房的價格；五年以后八年以內購買的，按原供應價格加第六年起的銀行同期貸款利息（市場價低于原價或此價時取低價）購買；八年以后購買的，按屆時市場評估價格（不含房屋裝飾裝修費用）購買。二是購買共有產權房滿五年（以房屋權屬登記日期為準）的，可以上市交易。未滿五年的，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓共有產權房的，經購房人戶口所在街道辦事處和區住房保障部門出具證明并經市住房保障主管部門批準后方可上市。
　　3.成果與創新
　　與傳統的經濟適用房模式相比，淮安共有產權模式經濟適用房有三大創新。
　　第一，變劃撥為出讓，讓土地資產更明晰。共有產權房與經濟適用房的最大區別是土地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟適用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權。傳統的經適房多使用劃撥土地，國家政策也明確為“有限產權”，退出時要補繳土地出讓金及政府優惠，但補繳費用難以操作，在實踐中問題不少，應保的沒有保，不該保的搞倒賣，導致包括土地資產在內的大量國有資產流失，而且其產權模糊，沒有適用的法律，導致購房的弄虛作假。而共有產權房可以彌補傳統經適房的不足，將傳統劃撥土地經適房的有限產權量化為明確的產權比例，從根本上解決了界限不明確等問題。據了解，自2007年淮安市推出共有產權房以來，沒有出現過一起私下倒賣的情況。
　　第二，分散建設為主、集中建設為輔。在共有產權房的建設方面，淮安模式真正做到了以分散建設為主、集中建設為輔。分散建設的總量為當年住宅總量的5%～10%。集中建設的共有產權房項目則采取限房價、競地價的方式公開出讓，一般安排在拆遷成本較低的地段，以降低房價。
　　淮安市推出的共有產權房房源分布在新新家園、洪福小區、嘉潤苑和福星花園，這些小區都是新建小區，環境都不錯，有較大面積的草坪，配套設施完善，小區房屋基本都是六層，帶花園，帶健身休閑場地，周邊都有市場，比較熱鬧。其中，洪福小區距離淮安購物、休閑、娛樂為一體的萬達廣場不到兩公里的距離，道路寬廣，交通便利，其對面融僑華府和茂華國際都定位為淮安市中高檔小區，其每平方米售價均在5000元以上，而當年共有產權房的售價不到3000元。新新家園、嘉潤苑和福星花園相對而言遠些，靠近火車站東站，但是距離萬達廣場也就20～30分鐘的車程，其周邊的一些小區，如大湖城邦等都是做別墅的高檔小區，據了解，淮安市政府還在籌劃進一步擴大保障范圍，只要符合條件者，可以在全市范圍內每平方米2300元以下的小區任意選購住房，享受共有產權房政策。真正意義上避免了窮人區過于集中，保障房建設偏遠的現象，將保障房建在中高檔小區周圍，客觀上減少了“窮人區”的出現。
　　第三，退出機制得到完善，有利于保障住房資源。淮安市對共有產權房制定了嚴格的退出機制為，規定個人可以分期購買政府產權部分也可以上市轉讓，轉讓后按比例與政府分成收益。共有產權房購買家庭收入高于政府規定標準時，他只要交納另外一部分屬于政府產權的市場租金，無需向政府退回住房。這樣的退出機制一方面使購房者的產權得到了有效的保護，另一方面也使得購房者無法完全獲取該住房退出時的市場收益，從而降低了房屋的收益率進而減少了投機行為。
　　4.爭議與不足
　　淮安的共有產權房推出至今已有五年之久，外界的爭議也從未間斷。
　　首先，有學者認為，“共有產權房”完全按照商品房進行開發，或是政府在代售商品房中回購一部分作為共有產權房，此類房屋的銷售價格計算其實等同于商品房，比起傳統的經濟適用房，“共有產權房”增加了土地成本，購房者實際上承擔的房價是同類商品房的一定折扣，喪失了經濟適用房平抑市場房價的政策效應。
　　其次，在這一模式中政府資金的缺口問題，目前，淮安采用了三種途徑解決政府資金問題。一是針對拆遷安置房的被動購房群體，把政府資金投入部分先期列入拆遷項目預算，提前解決問題。二是針對主動消費人群，由當地國企采用“反哺”模式，國有開發企業把商品房的盈余作為啟動資金，當地建成的新新家園、洪福小區和福星花園等項目就是這樣啟動的。三是把“暗補”改為“明補”，把集中建設保障房的劃撥土地改為出讓土地，然后把土地出讓收入作為產權投入。這些方式在初級階段看來資金基本能夠持平夠用，但是，“共有產權”的模式目標是面對人數眾多的中低收入家庭，淮安市也規劃將逐步降低“門檻”，讓更多人受益，隨著這部分群體的擴大，未來勢必還需要大量資金安排后續工作。
　　再次，淮安模式的共有產權房是“與民爭利”，并沒有把經濟適用房政策中的優惠給予購房者，就出資方式的本質來說，相當于各種開發商推出的 “零首付”優惠政策，只不過一種的墊資人是政府，另一種的墊資人是房產商。低收入群體購五年之后想擁有房屋的全部產權，還需花錢購買政府持有的那部分產權，僅相當于獲得了政府提供的一筆五年期的無息貸款，享受到的政策福利嚴重縮水。
　　最后，淮安實行的“共有產權模式”現階段只規范了房屋財產的權利，對與責任還沒有明確的細則規定，在共有產權的期限內，一旦房屋出現事故惹出了責任糾紛，或房產遭受毀損如何追究責任，追究誰的責任，還沒有明確。
　　三 淮安市共有產權房的再發展
　　針對共有產權住房政策在推行中遇到的爭議和不足，淮安在未來的推廣中想要走的更遠，應制定有效的預防和完善措施，解決該模式存在的問題。
　　1.堅持公平、公開、公正
　　目前，淮安市對“共有產權房”對象的篩選基本是基于居委會和街道的備案資料和統計，經過挑選，由戶主自行填報申請表，市級經過調查走訪確定名單，公示、搖號，這一系列的程序都要基于公平、公正的原則，每一步都要做到公示、公開，對中低收入或是困難戶的資料要定期進行核查。在實施時，要積極與公眾進行對話、溝通，確保每位利益相關者能夠準確了解政策信息，使公眾受到公平禮遇。 政府相關部門要適當組織人員對不同申請者進行個案研究，加大對低收入者的扶持，針對政策中比例調節靈活的特點實現對不同人群的公平對待，不能讓符合條件的保障者因為前期資金問題失掉機會。
　　2.保障群體水平提升和保障對象多樣化
　　共有產權房的申購者要注意照顧特殊群體的利益，這幾年隨著淮安市工業化城市化進程的加快，新增就業群體不斷擴大，包括城鎮人口中自然增長部分、畢業后留在城市的大中專畢業生、農村郊縣向市區遷移和定居的人口、外來務工人員等。
　　3./e49zKeInO4Rz9ubjHbtAw==加強管理，提升質量
　　目前，淮安市在“共有產權”房的建設中基本考慮到了分散分布，將這些特殊的保障房建入商品房區域，但是，這些“共有產權”房只可能選在本來價位就低的小區中，比如洪福小區等，這些小區雖然毗鄰中高檔小區和市中心，但是本身在建時就是作為拆遷小區建設，里面有相應的配套設施，但是毀壞嚴重，加之小區內住戶很多仍是收入較低人群，物業管理比較落后，小區內安全隱患也比較多，小區的居住環境已經遠不如剛建設完成時。淮安市政府還要進一步加大資金投入，使得這些中低收入人群不僅僅是有房住，還應該讓他們住的舒適安康。
　　4.資金保障要多元化
　　淮安模式的運行所需的資金，在初期主要集中于當地政府財政支出和購房者產權比例的房款，土地劃撥給開發商充當一定的資金投入。未來隨著需要保障的人群規模擴大、共有產權房的數量將大幅增長，政府方面的資金必然面臨缺口。可以利用公積金管理中心在保證公民的必要提款之后，向政府提供建設貸款；政府有實力也可以將資金以貸款和補貼的形式注入保障性住房建設管理中心，公民再使用公積金購買共有產權房，形成公積金在政府、居民、保障性住房建設管理中心之間的良性循環；還可以利用商業銀行的貸款資金，對共有產權房優先發放開發建設貸款，適當放寬貸款條件；當地政府對共有產權房的稅收進行適當減免，控制共有產權房的建設成本等。調動社會資金是關鍵，公私合作共建共有產權房，通過合理的利益分享和監控機制確保社會主體參與的積極性和有效性將能為該模式的持續運轉提供必要的資金支持。
　　參考文獻
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