房產商深度糾結

　　
　　“捂盤還是降價，這是一個艱難的選擇。”面對著股票頁面上整屏的“綠油油”，上海一家房地產企業的銷售總經理李耀平再次陷入糾結。
　　這是3月14日的下午，上海天氣晴好，而李耀平的心情卻沒有隨著連綿陰雨的過去而好轉。
　　這一天，國務院總理溫家寶在“兩會”記者招待會上表示，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，調控不能放松。當日，深市和滬市地產指數分別下跌4. 72%和3. 73%，不到一個小時內，超過7億元資金逃離房地產板塊。
　　去年底，李耀平向老板做出了“捂盤”的建議，現在，他必須再次做出選擇。
　　政策- - - 向左還是向右？
　　2010年底，李耀平差點就建議加入降價樓盤的行列。當時，上海嘉定區幾個樓盤喊出降價30%的口號，在售樓處被砸聲中，積累了極高人氣。
　　一件事改變了他的態度。
　　一天晚上，位于浦東的中海御景熙岸的樓盤發出消息：半夜11點開始選房。此前，該樓盤以“團購價”的形式，將價格從2. 2萬元/平方米降至1. 7萬元/平方米左右。
　　李耀平當晚也趕到了這個連路都沒修好的售樓處，看到了人頭攢動的景象，也遇到了同樣來探聽虛實的同行，并得出結論：只要“真實”降價10%就能快速激活市場。
　　回來第二天，李耀平就向老板提出了捂盤的建議。“當時，我們都覺得調控政策底已經出現，開春之后，市場就會回暖。當然，一切要看地方政府的政策執行力度。”
　　李耀平說，當時在業界流傳著各式各樣的傳言，結論顯得高度一致- - -地方政府在節后就會逐步放松調控。
　　“后來，我們發現那些號稱大降價的樓盤，雖然在當時促成了一波成交，但整體看，只要實際降幅沒有達到宣傳的水平，促銷對銷售的推動就非常有限。這讓很多開發商更加傾向于靜觀其變。”李耀平沒料到的是，意料之中的“放松”會如此曲折而驚心動魄。
　　今年2月，上海以原政策“新解讀”的方式，允許外地戶籍居民持長期居住證滿三年可購二套房。
　　這被業界普遍解讀為：“舊政新解”是為了在降低敏感度的條件下，為市場帶來實際的成交量。再加上2月16日，上海將普通住房標準上調，開發商普遍認為地方政府開始了新一輪放松調控的試探。
　　“上海是有示范效應的一線城市。現在各地政府都在觀望，想找到放松調控的突破口。”上海一家中型房地產開發企業總經理王誠（化名）告訴《望東方周刊》，他如今在安徽的幾個二、三線城市開發住宅項目，蕪湖新政的“夭折”給地方政府帶來了壓力，“不敢輕舉妄動，但放松的沖動似乎越來越強。如果上海的新政不被叫停，那就跟上。”
　　2月9日，安徽第二大城市蕪湖發布通知：2012年在蕪湖市區購買自住普通商品住房(含二手住房)，財政部門給予所納契稅100%的補助，并有50- 300元/平方米不等的購房補貼。但蕪湖市政府于2月12日就宣布暫停執行該政策。
　　“到第5天的時候，就比較高興了。”王誠說，自上海新政消息傳出后，他每天上班的第一件事就是查看新聞，“佛山放松限購的政策，只堅持了1天；蕪湖的新政也只有4天。以上海的敏感度來說，大家都覺得過了四五天，危險期就過了。”
　　可這只是空歡喜一場，盡管強調是“舊政”，但上海的“新解”在堅持1周后中斷。
　　“回暖”- - - 跑量還是漲價？
　　2月27日，上海出臺新的房地產調控通知要求，“本市戶籍居民家庭的子女成年后，確因婚姻等需要、且該子女無產權住房，才可在本市限購1套住房，并嚴格按照現有政策執行。”
　　該政策被上海部分區縣解讀為未婚成年子女只要和父母共有一套產權房的，都不可以子女名義再買房；如果要買婚房，必須領了結婚證以后才能視為一個新的家庭，再去買房。
　　其嚴厲程度一度讓李耀平大驚失色，并花了整整一天時間打探“消息”。
　　“最后得到的說法是，出政策時，房管局告訴各區縣，自己把握好度執行，可下面也不知道把握好度是什么意思。”李耀平說。
　　幾天后，上海再次對政策重新解釋，稱條款中“該子女無產權住房”被一些區縣房地產交易中心誤讀，實際是指子女個人不單獨擁有產權住房。
　　此時，李耀平松了一口氣，在他看來，地方政府的態度終于“明朗”了。
　　可他依然下不了繼續“捂盤”的決心。
　　一方面，調控政策的微妙變化，很快在交易量上有了明顯的反映，讓李耀平覺得樓市回暖近在眼前；而另一方面，上海樓市成交量的回暖，很大程度上是由降價盤帶動的。
　　中國房產信息集團監控數據顯示，上海2月新建商品住宅成交面積達40. 32萬平方米，環比上漲89. 83%，較去年同期上漲翻番，漲幅為126. 95%。新增供應面積30. 9萬平方米，環比上升近200%，同比去年則下滑22. 7%。成交均價為19831元/平方米，環比跌幅為12%，同比下降4. 04%。
　　2月20日到26日，上海商品住宅成交量14萬平方米，已恢復到2011年下半年的水平。2月27日到3月4日，上海市商品住宅成交量20萬平方米，打破了2011年8月以來的周成交量記錄。
　　雖然上海新房成交均價也在這個月跌破2萬元，突破了近19個月以來的最低記錄，但在李耀平看來，這依然是個好跡象。
　　“2月成交面積前十的樓盤，4個在寶山，1個在青浦，2個在嘉定，其他在浦東。從地段上看，都是外郊環區域，從定位上看，都是針對剛需。所以2月上海新房成交均價下降不是壞事，反而證明剛需大量入市了。”李耀平說，更重要的是，成交量較大的幾個樓盤，并沒有重演2011年末嘉定幾個樓盤的“七折”大降價。
　　而按照21世紀不動產上海區域的監控，上海新房市場還出現了久違的漲價。在其監控的40個標桿樓盤中，大、中戶型各有1個樓盤出現價格上漲，漲幅約8%；小戶型有2個上漲，漲幅為5%到11%。
　　21世紀不動產上海總經理葉厚彪說，雖然這些“漲價”是由于前期低價房源被消耗完所致，但也證明開發商降價意愿在減弱。
　　二手房市場，則上演著讓人感覺有些夸張的“反彈”。
　　2月，在普陀武寧板塊，經紀人日均帶看量比2011年下半年增長了七到八成，21世紀不動產上海銳豐鎮坪路店經理張志強告訴《
　　望東方周刊》，該板塊二手房價近半年來下跌了20%左右，但買賣雙方之前依舊處于僵持狀態，“150萬元到200萬元的次新房，買賣雙方的心理價差在5%到10%之間。”
　　普通住房標準調整后，上海內外環間總價170萬到200萬元的二手房，如果因標準提高而從非普通房變成普通房，買賣雙方節省下的稅費大約在10萬元左右。這就成了二手房買賣雙方打破僵持的關鍵。
　　在上海一些熱門板塊和樓盤，新政策還成了房東堅守的理由。
　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔告訴《望東方周刊》，春節前，浦東昌里板塊200萬元左右的次新房，節前還有3萬元到5萬元的議價空間，閔行春申板塊的一些房東也愿意降價3%到4%，但自新政以來，昌里板塊基本沒有房東愿意議價，春申板塊房東的可議價空間已減少至1%。
　　在閔行七寶板塊，一些熱銷的小戶型二手房均價，從前兩月的1. 8萬元/平米重回2萬元/平米。在浦東周康板塊，還出現房東加價3%到5%的情況。
　　
　　債務- - - 調控放松的根源？
　　在同策咨詢研究中心總監張宏偉看來，情況并沒有想象中那么樂觀。
　　2月末上海對子女婚姻購房政策的調整，表明政策層面已走向“定向寬松”。此后不久，北京也出臺了類似政策，將北京戶籍家庭購房資格認定中的成年未婚子女視為另一家庭。
　　張宏偉說，“這似乎表明政策微調成為共識。”如果京滬對于家庭概念的解釋得到默許，其他城市也將會跟隨。
　　真正推動成交量上升的，還是開發商的降價。“寶山顧村的一個樓盤，5天內售出210套房源，去化率高達七成，代價則是比去年均價低了12%。”張宏偉說，近2月來上海銷售較好的樓盤，都是采用以價換量策略的，降價幅度在10%到15%之間，“沒有降價的，都賣得不好。”
　　張宏偉說，此時的降價，已經不再像2011年末時炒作成分居多，“比較真實，經得起購房者的比較。”
　　李耀平并非不了解這些。問題是，對每一個開發商來說，都是“既想保證良好的銷售去化水平，又要保證開發公司適當的利潤率。10%的降價，對開發商的利潤來說，會構成較大的影響。”
　　“如果沒有迫在眉睫的壓力，誰都會再堅持堅持。”李耀平說，像他這樣依舊保持著觀望態度的開發商不在少數，“還有企業資金充沛，就打算這么撐下去，反正房價下半年不反彈，明年也一定會反彈。”
　　不是所有開發商都有“再等一等”的條件。
　　“全國開發商普遍都缺錢，特別是二三線城市的中小開發商。”新加坡紅木集團總經理張永河告訴《望東方周刊》，以往，他工作的重要內容是天南地北地看項目，但現在，“除了上海的項目，外地的一概不看。”
　　張永河說，從全國來看，亟待輸血的房地產項目正以驚人的速度增加，即使是在北京、上海這樣的一線城市，項目融資時也相當于打了七折甚至更多。
　　“對私募基金來說，抄底都抄得忙不過來了。”張永河說，資本敢于在此時進場，信心來自于對地方債務趨勢和土地市場的判斷。
　　2011年底，銀監會主席尚福林曾在內部會議上警告說，未來三年內有35%的平臺貸款到期，地方平臺即將面臨一個償債高峰。
　　根據審計署公布的數據，截至2010年底，全國省、市、縣三級地方政府性債務余額共計10. 7萬億元。2012年到2014年，3年間分別有17. 17%、11. 37%和9. 28%到期，共4萬億元。
　　對不少地方政府來說，賣地似乎是解決債務問題一條現實的途徑。
　　按照國土資源部公布的數據，2009年全國土地出讓成交總價款約1. 59萬億元，相當于同期地方財政本級收入32580. 74億元的48. 8%；2010年約2. 7萬億元，同比增加70. 4%，相當于同期地方財政本級收入40613. 04億元的66. 5%。在地方有些縣市，土地出讓金占預算外財政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。
　　公開數據顯示，2012年，北京土地收入預計為900億元，比2011年的完成數減少300多億元。而2011年北京的土地收入，已經比2010年下降了6. 5%。
　　2011年上海全市共成交經營性用地(剔除動遷安置房用地) 171幅，同比增加11. 04%；成交土地面積共計657. 3萬平米，同比減少24. 6%；成交總價共計892. 4億元，同比減少31. 6%；平均成交樓板價為7001. 8元/平方米，同比減少24. 2%。
　　按照中原集團研究中心的數據，2011年，上海土地出讓金為1210億元，居全國第一，但同比下降了20%。杭州、武漢、南京、長春4城市的土地出讓金同比分別下滑了36%、32%、31%、30%。
　　近期做出放松調控探試的城市中，土地收入下降也相當明顯。
　　蕪湖市的2011年財政預算執行情況顯示，2011年住宅用地土地出讓金總收入為46. 4億元，同比下降51. 4%；另一方面，2011年蕪湖市本級財政支出預計完成79. 6億元，同比增長52%。佛山2011年土地出讓金收入253. 39億元，同比下降31%。
　　中原地產發布的數據顯示：2012年1月，全國300個城市的住宅類成交地塊的平均溢價為2%，同比下降了35%。在13個重點城市中，1月住宅用地流標率達44%，其中，天津推出6幅地塊，4塊流標；武漢推出40幅地塊，15塊流標；長沙推出6幅地塊，4塊流標。
　　2011年，130個城市土地流標共900宗，其中居住類用地流標420宗；而2010年，這130個城市的土地流標總數是280宗。中原地產數據顯示：土地市場的頹勢在2011年11月、12月達到頂峰，這2個月里130個城市的土地流標近300宗，其中居住類土地流標約占一半。
　　在此背景下，不少城市都沒有完成2011年土地供應計劃。
　　例如，2011年，北京普通商品住宅供地計劃為1220公頃，實際成交687公頃；上海計劃供地1200萬平方米，實際成交1031萬平方米；廣州的土地出讓金實際收入290億元，比計劃少了212. 5億元。
　　流拍- - - 地方政府的軟肋？
　　“如果你到二三線城市走一圈，也會發現，有的地方政府真的有些著急了。”王誠說，“一些二三線城市，為了吸引開發商拿地，變得比較好說話。地價可以打折，容積率可以修改，付款方式也可以談。綜合算下來，在一些地方，拿地的價格大致相當于2009年底的一半。業內還有人傳言說，在一線城市，也有開發商以四折甚至更低的價格拿到了地。”
　　當然，一線城市和二三線城市的情況還存在很大不同。
　　王誠說，與二三線城市面對市場頹勢的“不知所措”不同，有些一線城市的土地市場低迷，主觀上的“捂地”也起了一定作用。
　　“一方面，政府在土地出讓時，附加了條件，就必然要在地價上有所讓步；另一方面，2011年以來很多底價出讓或是流拍的地塊，綜合條件都低于2009年時的水平。”王誠說，以2011年12月上海成交的青浦趙巷地塊為例，其附加條件就包括該地塊不得建造獨棟及雙拼別墅，地塊內需配建5%經適房，面積為7368. 6平方米，而且不能異地而建。
　　“配置經適房是很多開發商不愿意的，因為對樓盤品質和價格都有很大的影響。”除此之外，2011年以來，政府推出的地塊在周邊配套、交通、環境等方面的條件都不如前，王誠說，原因有兩點，“一是好的地塊畢竟有限，之前被市場消化了很多；二是地方政府看到現在地價很低，也不大愿意把好地塊拿出來。”
　　王誠說，諸多一線城市2011土地出讓金總額下降，也與這些城市推出的地塊多位于郊區，位置不佳有關。
　　實際上，地方政府也不希望地賣得太便宜，這也是他們放松調控的另一考量。
　　一個典型的例子，2012年2月，上海土地市場迎來了2011年的“崇明地王”。
　　2月28日，崇明城橋商品房基地1、2號地塊掛牌出讓，出讓面積為155318. 5平方米，起始出讓價為5. 3585億元。
　　一年前的2011年2月12日，該地塊就已經出讓過一次，當時，上海保集（集團）有限公司聯合上海佳富投資有限公司以10. 0191億元拿下該地塊，折合樓板價為6451元/平方米，溢價率達115%，創下當時崇明單價和總價“地王”紀錄。而后來，兩家公司卻退地了。
　　與當時的成交價相比，如今的起始報價大大縮水，但引起注意的是，如今的起始報價，實際比一年前的起始報價提高了6985萬元。而且，此次出讓還多了個要求：“中小套型（90平方米以下）住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積28. 0%，計47116. 0平方米”。
　　“政府的要求在提高。”張永河說，這也在一定程度上促使地方政府為開發商“減壓”，“如果開發商都奄奄一息了，地方政府也不會樂見。”
　　果真如此，對地方政府 “放松”的念頭也就有些理解了。
　　2012年1月，北京共20幅土地競標，均為底價成交，歷年罕見。2月，北京春節后的首批出讓地塊——位于亦莊的2宗含住宅類地塊再次以底價成交，與同區域地塊相比，此次成交樓板價比2010年時下跌了近四成。
　　2011年12月，上海趙巷鎮特色居住16號地塊和夏陽街道公園路北側、華青路西側地塊兩幅純宅地以底價成交。
　　其中，趙巷地塊成交總價為14. 087億元，折合樓板價約為9559元/平方米，低于2007年時的水平。當時，龍湖地產在該板塊拿地時的樓板價為10672元/平方米，2009年金地集團在該板塊創造的樓板價記錄是14500元/平方米。
　　公開資料顯示，2010年，上海共64塊住宅用地成交，平均溢價率為115%，其中27塊樓板價過萬元；2011年12月14日前成交的59塊住宅用地，平均溢價率為43%，其中只有8塊樓板價過萬元。