沒有保本，不設“回購”

　　在中國現有的大型房地產私募基金中，復地集團旗下的智盈投資最大的特色，就是以投資復地的房地產項目為主。
　　在2010年，這是一個很“敏感”的定位。當時，對房地產開發商設立私募基金，借投資之名，行輸血之實，并可能存在“利益輸送”的擔憂，正席卷整個行業。
　　這一度迫使一些房地產私募基金以鄭重聲明的形式，保證基金和發起企業間不會產生任何合作關系。
　　但智盈投資是個例外。
　　智盈投資全稱為上海智盈股權投資管理有限公司，2009年8月正式成立，首期注冊資金為5500萬元。2009年11月，募集完成第一只人民幣房地產基金- - -復地景業基金。
　　2010年4月和12月，智盈投資分別成立了景盈基金和復地景創基金；2011年4月，智盈投資又募集成立了“復星一家”系列3只基金。
　　目前，智盈投資管理的資金總量約為12個億元，這些基金目前全部投資復地集團的房地產項目。智盈投資董事總經理董偉海說，這種模式是智盈投資能在2010年市場低迷時順利完成融資的關鍵。
　　《望東方周刊》：智盈投資為何只投復地的項目？這影響到了資金的募資嗎？
　　董偉海：中國的房地產私募基金要解決的最大問題，就是“信任”。
　　中國現在大多數房地產私募基金還在存續期，沒有過往的業績拿給投資者看，形不成一個大品牌，就只能靠別的方式為投資人確立信心，例如，承諾不投資母公司的項目、設置固定收益回報、回購條款等。
　　智盈過往基金的成功募集都有一個特點，就是充分利用了復星、復地的內部資源和品牌影響力。復星集團董事長郭廣昌在民營企業中的影響力較大，很多投資人的信任是基于對郭廣昌的認可。我們也曾考慮過投資復地之外的項目，投資者卻不同意。他們更愿意讓復地成為基金的后臺。與其說他們相信智盈，不如說他們相信郭廣昌，相信復地。
　　這樣的情況，只有在今后一兩年，基金業績公布，投資人的信心建立在對基金管理團隊的認可上，才會有所改變。
　　《望東方周刊》：基金如何從復地眾多項目中進行選擇，存續期和回報率如何？
　　董偉海： 復地景業基金為“3+ 1+ 1”的模式，即最短期限為3年，第一個“1”由GP根據收益最大化的目標來判斷；第二個“1”則由全體投資人投票來決策。基金到期將會進行清盤結算。利潤分配方面，LP實際收益高于10%后，超出利潤的20%作為對GP的激勵。
　　董偉海:景業基金目前已經投資的項目，有一個已經達到基金退出條件，其年均收益率約30%。
　　《望東方周刊》：為什么不像別的基金那樣設置保本和回購？
　　董偉海：我們過去的基金產品是純股權類的，沒有保本的概念，本質上說，市場上流行的固定收益類信托產品，大多是按照事先約定的價格進行回購，那就不是股權投資，而是債權投資了。
　　能做房地產股權基金的投資人，心態是成熟的，他們對風險和利益的認知，遠超我們的預估。讓他們感覺安全的做法，是基金發起人、管理者、項目合作方和他們的利益與風險共同捆綁。
　　目前，智盈管理的大部分基金中，GP都會跟投10%，從項目層面上說，基金持股的比例絕對不超過50%，在以往的項目中，一般在10%到30%左右，這其實也是一種安全設置。
　　大部分基金的自主退出條件之一，是約定項目銷售達到80%以后，如果基金判斷尾盤價格上升空間不大，復地將回購基金在項目公司的股權，但回購價格是第三方評估的市場公允價格。
　　對投資人來說，可投資的資金總量一定程度上代表了投資人所能承受的風險，理性的做法是，這部分資金在其資產配置中占比應不超過10%。
　　在復地景業基金，個人LP的投資起點是800萬元，機構投資者遠高于此。長遠來看，我們希望不斷提高門檻。