2012是投資房地產業的好機會

　　金地集團出資設立的穩盛投資管理有限公司，被業內人士冠以“中國最早”的頭銜。
　　2008年，金地集團與瑞銀( UBS)環球資產管理共同發起成立了“瑞銀金地中國房地產美元基金”，穩盛投資和瑞銀房地產集團共同擔任基金的管理人。
　　目前，穩盛投資旗下管理著一只美元房地產基金和4只人民幣房地產基金，管理規?？傆嫾s合25億元人民幣。
　　穩盛投資總經理吳濤說，2012年，穩盛投資管理的基金總額以翻一番為目標。
　　《望東方周刊》：金地的項目在穩盛投資的項目池中享受優先待遇嗎？
　　吳濤：穩盛投資并不刻意回避金地集團的項目。成立至今，穩盛投資了6個項目，其中2個項目是與金地合作的。
　　美元基金投資的第一個項目，就是金地集團在沈陽的一個住宅項目，在2011年底退出，回報比原先的預計高了一倍多。
　　另一方面，雖然房地產市場資金緊張，但真正適合私募基金的項目并不是很多。
　　2011年，我們在全國看了200多個項目，但真正合適的也就兩三個。所以，如果金地有適合穩盛投資的項目，穩盛沒有必要也不應該刻意回避。
　　對于開發商發起的私募基金，業內一直有質疑，認為開發商就是為了給自己的項目融資，進行利益輸送。但實際上，這樣的基金是不可能做大的，中國的投資人非常精明。這樣的基金，很快就會被市場淘汰。
　　《望東方周刊》：2010年，中國出現了大批房地產私募基金，評論說，無論是基金還是投資人都不成熟。怎么看行業的現狀？
　　吳濤：目前，中國的房地產私募基金和投資人還處于錯配階段，只有機構大量進入，房地產私募基金才能正常發展。
　　2012年，穩盛基金成立了商業房地產基金，畢竟住宅開發只是階段性的投資領域，在國外，房地產基金的主流投資標的是有租金收益的辦公、商業、工業物流倉儲、出租式公寓等。
　　今后，與金融機構合作，尋找到合適的商業地產項目，依靠投后管理推動資產升值，才是我們真正的優勢。
　　同時，現在行業監管基本還是空白，房地產私募行業缺乏必要的規范和指引，政府需要加強行業監管，特別是推動房地產私募基金內控制度、風險管理流程等方面的規范化，房地產私募行業需要引入合格管理人制度。
　　《望東方周刊》：穩盛目前的回報如何？如何控制風險？
　　吳濤：穩盛旗下美元基金的存續期一般是5到7年。人民幣基金存續期是1到5年。其中，股權投資的周期一般是2到3年，債權投資是1到2年。
　　目前，股權投資的年回報率在20%以上，債權投資回報在10%左右。
　　在風險控制上，投前的盡職調查是最重要的環節。投后管理中，穩盛主要是在財務方面把關，派駐財務經理，對財務預算和重大現金支出進行審批，監控項目運營和資金調用；對企業經營決策有一票否決權的設置，并且會進行每月巡檢。
　　此外，在一些具體項目中，穩盛會要求對方設置回購的條款。
　　《望東方周刊》：2012年，穩盛投資管理的基金總額以翻一番為目標，這是為了“抄底”嗎？
　　吳濤：2012年，將是房地產行業投資的好機會。一方面，較好的拿地時機會出現，面粉的價格再次低于面包了。一般來說，樓板價在總成本中的占比低于1/ 3，就是合適的價格。另一方面，部分中小開發商的現金流會出現問題，會拿出一些優質的項目出來做股權或債權融資。
　　除此之外，隨著信托和貸款面臨集中償付，新增融資受限，今年債務重組及并購的機會顯現，這也是房地產私募基金的機會。