做“非主流”的城市綜合體

　　在接受《望東方周刊》專訪的房地產私募基金管理者中，上海星浩股權投資管理有限公司CEO趙漢忠最有雄心- - - 5年內，募資規模達到250億~280億元，企業實現IPO上市。
　　較之其他房地產私募基金，星浩資本有兩大特點，一是投資方向不是單純的住宅項目，而是城市綜合體；二是主營業務不僅有基金，還包括房地產實體開發和商業服務。
　　星浩資本將所投資的商業綜合體命名為“星光耀廣場”。2010年8月，星浩資本正式成立。目前，已經在大連、哈爾濱、南通、上海開始了項目開發。在股權結構上，復星集團目前是星浩的最大股東。其官網介紹，首期基金由復星、阿里巴巴、易居、蘇寧電器、巨人集團、均瑤集團、華誼兄弟、涌金集團、新光集團等數十家民營企業共同發起。
　　2012年2月23日，上海真如城市副中心A1、A2地塊以17億元的底價被星浩資本旗下的上海馨投資管理有限公司、領弘有限公司聯合體收入囊中。
　　這幅地塊對競買人要求苛刻：不僅要求競買人自行持有不低于6萬平米寫字樓，而且5年內不得轉讓，還需要建5%的保障性住房，不少于1100平米公建配套，無償移交政府。
　　同策咨詢研究部總監張宏偉說，這些條件就是為星浩“量身定做”的。
　　《望東方周刊》：真如地塊真是為星浩“量身定做”的嗎？
　　趙漢忠：的確就是為星浩量身定做的。
　　目前，商業、辦公地產的開發，比住宅市場更受地方政府的歡迎。除了土地出讓金，商業、辦公地產還能帶動就業，增加稅收，帶動第三產業的發展。
　　“星光耀計劃”目前固定的合作伙伴有12家，包括了萬豪酒店和蘇寧電器。引進了星光耀廣場，就等于把這些企業也一并引進了，現在的地方政府非常看重這個。
　　我們告訴地方政府，星光耀廣場的目標是引進民營企業百強，他們就更高興，在地價、優惠政策方面會有所考慮。
　　《望東方周刊》：星浩的定位有些“非主流”，這是如何形成的？
　　趙漢忠：“星光耀計劃”一期基金2011年3月募集完成，從啟動到募集完成用了8個月，募集了37億元人民幣。
　　星光耀廣場其實可以理解為一個民企總部中心，硬件是商業體、辦公樓、酒店、住宅，軟件則是一個信息化交流平臺。這里以后會有自己的商學院、小額貸款公司、企業孵化器等等。另外，針對民企老板，還會有針對個人的高端服務，比如直升機租賃、游艇的管理、醫療服務、收藏品的交換買賣等。
　　住宅在整個星光耀廣場中的比例大約只有20%到30%。
　　在中國開發住宅，年銷售額起碼要400億元，才能進入前十名。如果是做城市綜合體，我們很快就能做到中國前幾名，城市綜合體是我們的“藍海”。
　　《望東方周刊》：近兩年，歐美以商業地產持有為主要模式的核心資產基金，年回報率大約只有8%到10%，星浩的預期回報有多少？
　　趙漢忠：城市綜合體的投資回報率并不是外界想象的那么低。
　　目前，星浩所有基金的存續期都是5年，我們的計劃是3年歸還本金，第4、5年獲得利潤。
　　星光耀計劃中的所有項目，都會在5年后全部退出，按照目前的情況預測，實現25%到30%的年均復合增長率不是件困難的事情。
　　2012年，隨著市場的轉暖，星浩資本的融資步伐會加快。很多投資人雖然資金緊張，但投資欲望卻在高漲。