房產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)模式發(fā)生質(zhì)的改變

　　諸多房地產(chǎn)私募基金中，北京盛世神州房地產(chǎn)投資基金以“厚道”著稱。
　　每一個(gè)有意向的投資人，都能在其官網(wǎng)上下載到一份《有限合伙人投資指南》，在第一頁(yè)就可以看到堪稱優(yōu)厚的收益結(jié)算規(guī)則：“基金取得收益時(shí)，普通合伙人和出資合伙人按2:8的比例分配收益，即普通合伙人享有基金全部?jī)羰找娴?0%作為激勵(lì)分紅，出資合伙人享有基金全部?jī)羰找娴?0%作為投資收益?！?br/>　　“若有限合伙人按以上規(guī)則分配收益時(shí)年化投資收益率不足10%（按單利計(jì)算，不足一年的按日計(jì)算），不足之差額部分由普通合伙人以其激勵(lì)分紅及2500萬(wàn)元出資的本金和收益為限予以彌補(bǔ)。”
　　盛世神州是由北京銀信投資有限公司、陽(yáng)光壹佰集團(tuán)、上海復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、富匯投資管理有限公司、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)委托喜神資產(chǎn)管理公司聯(lián)合發(fā)起設(shè)立的私募投資基金，也是中國(guó)第一家在國(guó)家發(fā)改委備案的房地產(chǎn)私募基金。
　　按照盛世神州首席投資官?gòu)埥〉恼f(shuō)法，房地產(chǎn)私募基金，正推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)模式發(fā)生質(zhì)的改變。
　　《望東方周刊》：據(jù)說(shuō)盛世神州的投資人中，有大量中小房地產(chǎn)企業(yè)老板？
　　張?。航陙?lái)，上市公司，金融控股集團(tuán)、大型國(guó)企、民營(yíng)實(shí)力財(cái)團(tuán)都紛紛涌入這個(gè)市場(chǎng)。另一方面，地價(jià)呈幾何級(jí)別增長(zhǎng)。2007年到2009年，土地價(jià)格翻了幾倍，在許多城市沒(méi)有幾億或10億以上就別談拿地，中小開發(fā)商只會(huì)越做越小。
　　不少中小開發(fā)商逐步被排擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，但他們又不愿意離開這個(gè)熟悉的行業(yè)，于是就轉(zhuǎn)變?yōu)樗侥蓟鹜顿Y人。
　　這也代表了未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)務(wù)模式，就是從自有資金加借貸資金，變成自有資金加私募基金的模式。
　　目前，中國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)狀況同美國(guó)上世紀(jì)60年代初、日本上世紀(jì)80年代后期情況類似，即銀行大量資金流向房地產(chǎn)，同時(shí)房?jī)r(jià)快速上漲。這些資金容易形成銀行的不良資產(chǎn)，給銀行經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)，并最終促使銀行在借貸上出臺(tái)越來(lái)越多的限制條件。
　　未來(lái)房地產(chǎn)私募基金的影響力會(huì)大大增加。
　　《望東方周刊》：基金的資金管理規(guī)模和回報(bào)率是多少？
　　張健：目前，盛世神州管理的資金規(guī)模大約為15億元。接下來(lái)，我們將把吸引機(jī)構(gòu)投資作為融資重點(diǎn)，這也是為什么我們要在國(guó)家發(fā)改委備案。
　　盛世神州一期投資重點(diǎn)是一二線城市，關(guān)注部分發(fā)達(dá)的三線城市的住宅項(xiàng)目。一般情況下V15CIbS0/+7H985rJ0bS0Q==，不會(huì)投資發(fā)起人所在公司的項(xiàng)目。
　　近兩年，我們累計(jì)投了幾個(gè)高端住宅項(xiàng)目，資金總額近10億元。整體來(lái)看，年回報(bào)率在20%以上。
　　《望東方周刊》：房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，對(duì)私募基金來(lái)說(shuō)是不是個(gè)“抄底”的好機(jī)會(huì)？
　　張健：對(duì)私募基金來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目也不是那么好找。對(duì)方既要項(xiàng)目好，又要團(tuán)隊(duì)好；既要項(xiàng)目所處的城市發(fā)達(dá)，又要地理位置好，還要產(chǎn)品定位準(zhǔn)確。
　　《望東方周刊》：投資人的信心如何確立？這個(gè)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展最迫切的問(wèn)題是什么？
　　張健：為體現(xiàn)自己的信心，保證與其他有限合伙人利益的一致性，我們打破普通合伙人只投資1%的慣例，出資額達(dá)到了一期總?cè)谫Y規(guī)模的5%，加上發(fā)起人股東的共同出資，發(fā)起人和管理人的出資達(dá)到了基金首期融資規(guī)模的15%。
　　行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵，是監(jiān)管要跟上。違規(guī)行為如何處理，項(xiàng)目失敗后如何拍賣，這都要有一個(gè)規(guī)范的參照。
　　目前，房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展主要還是靠自律