房產業財務模式發生質的改變

　　諸多房地產私募基金中，北京盛世神州房地產投資基金以“厚道”著稱。
　　每一個有意向的投資人，都能在其官網上下載到一份《有限合伙人投資指南》，在第一頁就可以看到堪稱優厚的收益結算規則：“基金取得收益時，普通合伙人和出資合伙人按2:8的比例分配收益，即普通合伙人享有基金全部凈收益的20%作為激勵分紅，出資合伙人享有基金全部凈收益的80%作為投資收益。”
　　“若有限合伙人按以上規則分配收益時年化投資收益率不足10%（按單利計算，不足一年的按日計算），不足之差額部分由普通合伙人以其激勵分紅及2500萬元出資的本金和收益為限予以彌補。”
　　盛世神州是由北京銀信投資有限公司、陽光壹佰集團、上海復地房地產開發有限公司、富匯投資管理有限公司、全國工商聯房地產商會委托喜神資產管理公司聯合發起設立的私募投資基金，也是中國第一家在國家發改委備案的房地產私募基金。
　　按照盛世神州首席投資官張健的說法，房地產私募基金，正推動中國房地產業的財務模式發生質的改變。
　　《望東方周刊》：據說盛世神州的投資人中，有大量中小房地產企業老板？
　　張健：近年來，上市公司，金融控股集團、大型國企、民營實力財團都紛紛涌入這個市場。另一方面，地價呈幾何級別增長。2007年到2009年，土地價格翻了幾倍，在許多城市沒有幾億或10億以上就別談拿地，中小開發商只會越做越小。
　　不少中小開發商逐步被排擠出房地產市場，但他們又不愿意離開這個熟悉的行業，于是就轉變為私募基金投資人。
　　這也代表了未來中國房地產開發的財務模式，就是從自有資金加借貸資金，變成自有資金加私募基金的模式。
　　目前，中國房地產融資市場狀況同美國上世紀60年代初、日本上世紀80年代后期情況類似，即銀行大量資金流向房地產，同時房價快速上漲。這些資金容易形成銀行的不良資產，給銀行經營帶來很大風險，并最終促使銀行在借貸上出臺越來越多的限制條件。
　　未來房地產私募基金的影響力會大大增加。
　　《望東方周刊》：基金的資金管理規模和回報率是多少？
　　張健：目前，盛世神州管理的資金規模大約為15億元。接下來，我們將把吸引機構投資作為融資重點，這也是為什么我們要在國家發改委備案。
　　盛世神州一期投資重點是一二線城市，關注部分發達的三線城市的住宅項目。一般情況下V15CIbS0/+7H985rJ0bS0Q==，不會投資發起人所在公司的項目。
　　近兩年，我們累計投了幾個高端住宅項目，資金總額近10億元。整體來看，年回報率在20%以上。
　　《望東方周刊》：房地產行業資金緊張，對私募基金來說是不是個“抄底”的好機會？
　　張健：對私募基金來說，項目也不是那么好找。對方既要項目好，又要團隊好；既要項目所處的城市發達，又要地理位置好，還要產品定位準確。
　　《望東方周刊》：投資人的信心如何確立？這個行業規范化發展最迫切的問題是什么？
　　張健：為體現自己的信心，保證與其他有限合伙人利益的一致性，我們打破普通合伙人只投資1%的慣例，出資額達到了一期總融資規模的5%，加上發起人股東的共同出資，發起人和管理人的出資達到了基金首期融資規模的15%。
　　行業健康發展的關鍵，是監管要跟上。違規行為如何處理，項目失敗后如何拍賣，這都要有一個規范的參照。
　　目前，房地產私募基金的發展主要還是靠自律