城市地價動態監測體系的建立研究

【摘要】土地已經成為社會主義市場經濟重要的宏觀調控手段，價格杠桿調控是城市土地資源優化配置的重要組成部分。城市地價動態監測體系的建立可及時掌握城市地價的變化動態，量化反映城市地價變化信息。本文結合我國動態監測體系的研究進程，以南京市為例，初步探索了關于城市地價動態監測體系建立的基本方法和基本線路。

【關鍵詞】價格杠桿調控 城市地價 動態監測體系

“城市地價動態監測體系”的研究可追溯至地價公示制度中的“標準地塊”。政府定期確定并公開標準地塊的價格及其變化趨勢，可反映出地產市場中的價格水平及走向，為土地交易雙方提供可靠的價格信息和客觀參考。

一、城市地價動態監測體系的建立

（一）設立城市地價監測點

地價監測點的確定：運用分層抽樣技術，在劃分好的地價區段內設立地價監測點。先將調查對象按一定的行業知識加以分層，而后在各層中按隨機原則抽取若干樣本，由各層抽取的樣本構成總樣本對初選的地價監測點進行篩選和審核，去除相對不合理的監測點，在重點監測區域適當增加監測點。

（二）對監測點的數量要求

監測點是代表城市某一區域、某一級別、某一價格水平的土地。一個城市監測點的數量要保證能夠使整個城市處于不同區域、不同級別、不同價格的土地都分別受到各自相應監測點的輻射和影響。因此監測點的數量應該是城市面積和土地價格變動幅度的函數，用數學公式表示為：

N = f （S， 1 / t）

上式中，N是監測點的數量；S是城市的面積；1/t代表土地價格的離散指數。

（三）監測點地價測算

監測點的地價應是設定土地利用條件為城市平均容積率下的地價。

在監測點有交易地價的情況下， 對同一監測樣點采用兩種方法來進行評估， 而后通過修正系數修正可得到同一地價內涵下的地價。

（四）監測點的價格更新

隨著城市的不斷發展及城市建筑的更新建設，地價的監測體系會隨之變化，為確保監測點地價的現實性，就必須對該體系進行定期更新。具體思路為：由城市估價委員會負責，每個估價師負責幾個估價點，每年進行評估更新。

（五）確定市場交易樣點

市場交易樣點是將城市土地處于正常的市場條件下尋找到的典型的交易案例，這些交易涵蓋了轉讓、出租、抵押、土地使用權出讓等。市場交易樣點的地價以及監測點地價是構成城市地價動態監測體系數據庫基礎數據的主要來源。以南京市為例，共采集到市場交易樣點60個，包含14個工業樣點，23個商業樣點，23個住宅樣點。

二、城市地價動態監測的相關分析方法

（一）城市地價動態監測的時間分析方法

地價時間變化分析通過綜合地價指數和分用途、分區域地價指數反映。我國通常以城市土地定級或者均質區域的劃分為基礎利用標準宗地價格。（標定地價）和地價指數進行基地價更新。實際工作中這種方法周期短、時效性強。

（二）城市地價動態監測的空間分析方法

地價空間變化分析包括不同區域的地價水平比較分析。目前，數字地價模型的分析方法在空間地價分析中有著廣泛的應用前景。有學者提出，通過動態監測的Voronoi圖，分析樣點土地在城市區域中所處區域及發展趨勢，利用交通主干道為準的剖面曲線對不同時點的地價變化的等值線加以空間分析，找出地價突變的區域，并將其作為地價動態監測體系更新時的主要調查范圍。

三、城市地價動態監測中技術手段的應用

城市地價的動態變化具有較強的時空性，城市某一區域地價的高低受到其所處位置以及周邊基礎設施、交通設施、商業繁榮度等各項因素的影響。依靠GIS可建立城市地價及其影響因素之間關系的模型，通過GIS城市地價動態監測信息系統的建立為城市地價變化信息的正確判斷、政府出讓土地價格水平的確定以及地產市場的宏觀調控提供了一種有效的技術工具。

隨著政府信息網絡化進程的推進，GIS與互聯網相結合逐漸成為政府公共信息發布的最佳平臺。本文提到的城市地價動態監測體系是城市公共網絡中地理信息系統下屬的一個子系統，各個城市將該系統通過網絡傳輸到上級主管部門進行匯總整理，最終可以建立一個全國統一的城市動態監測體系。為保證該體系地價數據的現實性，應定期對該體系進行更新和維護。目前，基于GIS技術強大的空間數據分析與管理功能，對于加強城市地價動態監測與地價更新水平有著積極的現實意義。

參考文獻

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（責任編輯：唐榮波）