涉外涉房企業(yè)異動(dòng)，難管難理急待解決

【摘要】國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相繼出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，目的是抑制其市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快，保證居者有其屋，國(guó)家外匯管理局適時(shí)跟進(jìn)，加強(qiáng)對(duì)涉外房地產(chǎn)企業(yè)的管理，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展。實(shí)際工作中，大量外商房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)作頻頻，外匯資金徘徊于外匯監(jiān)管政策左右，極易對(duì)國(guó)家宏觀政策、外匯政策形成制約，應(yīng)高度關(guān)注。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 外匯 管理 政策

一、涉外房地產(chǎn)企業(yè)異動(dòng)的具體表現(xiàn)

（一）企業(yè)出資人較多，資金劃轉(zhuǎn)、股東更替頻繁

通過(guò)外商投資企業(yè)外匯登記系統(tǒng)的分析后，發(fā)現(xiàn)涉房地產(chǎn)企業(yè)的出資人均多于其他外商企業(yè)，八成企業(yè)資金劃轉(zhuǎn)、股東更替頻繁，十分詭異。投資人之眾，角色變換之勤、資金進(jìn)出之頻令人喳舌。

（二）實(shí)際開(kāi)發(fā)規(guī)模朦朧，難以掌握，增長(zhǎng)之勢(shì)明顯

日前，在對(duì)外資企業(yè)的例行調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)涉房地產(chǎn)企業(yè)較多，撫順中心支局轄內(nèi)外商涉房地產(chǎn)企業(yè)32家，占全部涉外企業(yè)的21%，工作中卻較難掌握，究其原因有三：一是我國(guó)房地產(chǎn)仍處在初級(jí)發(fā)展階段，屬暴利行業(yè)，高額利益驅(qū)動(dòng)更多外商轉(zhuǎn)行涉足房地產(chǎn)；二是涉外企業(yè)在我國(guó)仍有“金”字招牌的余溫；三是為更好的銷售做準(zhǔn)備，爭(zhēng)名創(chuàng)益，人為夸大其資質(zhì)和規(guī)模。

（三）個(gè)別外商藍(lán)圖宏偉，擇優(yōu)“圈地”待圖，謀定后轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)，攫取高額利潤(rùn)

隨著人民生活水平相應(yīng)提高，房地產(chǎn)行情不斷看漲，外商相向而動(dòng)，急欲赴“勝宴”，分享此“蛋糕”。先拋出很大的投資項(xiàng)目，使招商部門(mén)翹首相迎，提供優(yōu)惠政策、廉價(jià)土地，外商擇優(yōu)選取，前期投資按部就班，待時(shí)機(jī)成熟后，轉(zhuǎn)行進(jìn)軍房地產(chǎn)，換得更高的回報(bào)。

（四）企業(yè)相互借貸時(shí)有發(fā)生，隨時(shí)可能引爆釀成危機(jī)

投資房地產(chǎn)的外商并非全都資金雄厚、實(shí)力超群，也是良莠不齊，三六九等，個(gè)別企業(yè)資金有限，購(gòu)置土地后，缺乏后勁，無(wú)錢(qián)開(kāi)發(fā)，在貸款無(wú)望的情況下，為了工程所迫，鋌而走險(xiǎn)。

二、外管局監(jiān)管面臨的難點(diǎn)

（一）多數(shù)外商房地產(chǎn)企業(yè)“帶病上崗”，不利建康發(fā)展

在實(shí)際操作中，地方政府“招商至上，管理輕放”，致使多數(shù)外商房產(chǎn)企業(yè)在沒(méi)有取得《國(guó)有土地使用證》前，已取得《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，導(dǎo)致并非“完全建康”。

（二）各部門(mén)缺乏聯(lián)合協(xié)作，外匯局監(jiān)管被弱化

外匯局其職能是針對(duì)外商企業(yè)進(jìn)行外匯登記、開(kāi)立資本金賬戶、資本金交割、統(tǒng)計(jì)、匯總和分析。外資企業(yè)設(shè)立、變更、注銷等業(yè)務(wù)，在當(dāng)?shù)卣虅?wù)、工商、稅務(wù)等部門(mén)辦理之后，才到外匯局進(jìn)行外匯登記，做相應(yīng)的操作，外匯局對(duì)外資企業(yè)“生米做成熟飯”的事情很難提出異議，只是忠實(shí)的記錄而已，監(jiān)管職能無(wú)從行使，就目前而言，上、下游各部門(mén)缺乏聯(lián)合互動(dòng)機(jī)制，導(dǎo)致外匯局監(jiān)管職能被無(wú)形弱化。

（三）政策滯后，監(jiān)管手段少

目前對(duì)資本金結(jié)匯操作的依據(jù)是《國(guó)家外匯管理局綜合司關(guān)于完善外商投資企業(yè)外匯資本金支付結(jié)匯管理有關(guān)業(yè)務(wù)操作問(wèn)題的通知》，此文件是2008下發(fā)，已五年之久了，有些過(guò)時(shí)，主要表現(xiàn)在：一是資本金結(jié)匯后提供發(fā)票的要求約束力不夠。二是資本金備用金結(jié)匯制度有不足之處。企業(yè)利用資本金備用金結(jié)匯無(wú)需提供證明資料的便利條件，在一定額度內(nèi)結(jié)匯較自由，無(wú)手段可監(jiān)管。

（四）缺乏科學(xué)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，無(wú)法進(jìn)行事后管理

外商房地產(chǎn)企業(yè)資本金全部到位后，除了每年例行的年檢業(yè)務(wù)外，與外匯管理局的業(yè)務(wù)聯(lián)系幾乎為零。目前外匯局監(jiān)測(cè)系統(tǒng)方面相對(duì)薄弱，缺乏有效的監(jiān)測(cè)、預(yù)警系統(tǒng)，無(wú)法定時(shí)進(jìn)行非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，掌握企業(yè)的即時(shí)情況更難。

（五）地方政府及招商部門(mén)無(wú)形中為外商企業(yè)違規(guī)行為充當(dāng)“催化劑”、“擋風(fēng)墻”

目前，各級(jí)政府均將招商引資視為第一政績(jī)，是重中之重的考核指標(biāo)，行政“一把手”掛帥，在招商辦理過(guò)程中，一路綠燈，及至外匯局辦理時(shí)，招商部門(mén)人員“全程護(hù)駕”、“全程代勞”，種種行為導(dǎo)致外商自滿自大，時(shí)常有違規(guī)行為發(fā)生。

三、政策建議

（一）加強(qiáng)部門(mén)間溝通合作，促進(jìn)涉外房地產(chǎn)企業(yè)公平、合規(guī)發(fā)展

1.加強(qiáng)與政府之商務(wù)、工商、稅務(wù)、土地等職能部門(mén)溝通與協(xié)調(diào)，建立外資房產(chǎn)企業(yè)管理服務(wù)信息平臺(tái)，各部門(mén)精誠(chéng)合作，發(fā)揮合力監(jiān)管作用，在土地競(jìng)拍、設(shè)立公司、資金流入、結(jié)匯等環(huán)節(jié)加強(qiáng)審核、把關(guān)，切實(shí)保證資金的合理流向和使用；

2.對(duì)于外方股權(quán)轉(zhuǎn)讓、停產(chǎn)、注銷、逃逸等外匯局難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)的行為，聯(lián)合相關(guān)管理部門(mén)共同出臺(tái)聯(lián)合審批制度，提升外匯局的核準(zhǔn)或備案作為外商房產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)變更的前提條件，使監(jiān)管關(guān)口前移，及時(shí)掌握企業(yè)動(dòng)態(tài)。

（二）擴(kuò)大監(jiān)控面，旅游、建材等類型外資企業(yè)成為監(jiān)管點(diǎn)

一是加強(qiáng)涉外房地產(chǎn)企業(yè)分類登記，進(jìn)行有效的備案管理，便于管理分析；二是加大對(duì)旅游開(kāi)發(fā)、基建材料等與房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的外資項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)、非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)測(cè)力度；三是密切關(guān)注這類企業(yè)成立后資金流轉(zhuǎn)、使用和經(jīng)營(yíng)狀況，防止不明資金通過(guò)此類企業(yè)非法流入，擾亂我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，影響國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的大計(jì)。

（三）著力加大對(duì)資本金結(jié)匯的后續(xù)監(jiān)管，打擊不法行為

加大科技投入，開(kāi)發(fā)新的智能系統(tǒng)，充分利用非現(xiàn)場(chǎng)核查手段，對(duì)外商企業(yè)資本金結(jié)匯進(jìn)行跟蹤、篩查、預(yù)警，發(fā)現(xiàn)異常情況可進(jìn)行定點(diǎn)監(jiān)控，聯(lián)合檢查部門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查。

（四）加大年檢力度，管理有的放矢

1.建議對(duì)外商企業(yè)年檢實(shí)施一年二檢，對(duì)外商投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行復(fù)合式全面感性認(rèn)知，充分掌握企業(yè)資金來(lái)源、流量大小、結(jié)匯率高低；

2.對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行主體監(jiān)測(cè)，對(duì)年檢過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的“奇怪”情況，劃定范圍，有的放矢，現(xiàn)場(chǎng)檢查確定其真實(shí)性，防范投機(jī)性資本金進(jìn)入和其他違規(guī)行為發(fā)生。

（責(zé)任編輯：劉影）