房產稅的開征應謹慎

【摘要】新一輪房控政策的出臺，使得房產稅越來越被人們所關注。近期，財政部做出穩定推進房產稅改革試點的決策，這使人們愈加關注房產稅究竟能否發揮其應有的作用，實現人們所期待的調控房價，緩解地方財政困難的作用。文章認為，在當前全球經濟不景氣的情況下，過分地預期房產稅所起到的作用是不夠全面的，高估了房產稅的作用。而且就重慶和上海試點的城市情況來看，缺乏財產稅的特征，更多的具有商品稅的性質，這就使稅負更加容易轉嫁，加重了購房者的負擔。因此來看，刻意地強行推廣房產稅，而不是改革以土地出讓金為核心的相關稅費，其實只是暫時之舉，并不是長遠之計。

【關鍵詞】房產稅 財產稅 制度設計

隨著經濟社會的飛速發展，近幾年來，房價也隨之迅猛增長，引起了人們對房價的持續關注。在中央確定調控房價的大背景下，房產稅的開征作為一個非常重要的舉措被人們所關注。但是，房產稅在試點過程中并未完全發揮人們所預想的功效，被賦予太多光環的房產稅在擴大試點范圍甚至全面推廣的過程中，理應謹慎行事，不可盲目推進。

一、房產稅開征的目的

（一）完善現行稅制中的缺陷

土地價值由于土地資源的稀缺和地理位置差異巨大，使得一些城市和某些地段房產價格過高，房產價格偏離正常價格太多。而在我國，主要是對房地產建設過程中的投資和開發環節征稅，在房地產的保有階段缺少相應的稅收調節環節。持有房產卻沒有相應的成本限制，炒房成為當前缺少投資途徑的人們所必然的選擇。超高的炒房利益更加劇了巨額空閑資金進入房地產市場，使房價節節攀升，不斷刷新紀錄。因此，開征房產稅，完善現行稅制中的缺陷，就顯得尤為必要。

（二）增加政府財政收入，調節地方政府的財政收入結構

中央政府財政收入的集權化和原有地方支出責任的保留使得地方財政不得不自尋財路。為了滿足各地對公共產品和服務的需求，地方政府開始走上了一條依賴于土地及相關產業租稅費收入的道路，土地財政的格局就是在這種情況下形成的。房產稅的開征，可在一定程度上緩解地方政府對土地財政的依賴，規范政府的財政收支行為。同時，作為地方稅，稅源相對穩定，有助于實現地方財政收入的可持續發展。

（三）有助于遏制投機性住房的增長，調整投資方向，調節收入分配

在當前房價居高不下的情況下，缺乏投資渠道的民間資本更多的將資金投向了房地產市場，這就使得房價更加高漲，泡沫風險不斷加大。開征房產稅目的之一就是逐漸降低房產作為投機品的價值。投機者在征收房產稅之后，不得不面臨著承擔固定房產稅的成本。在不能準確預知房價走勢的前提下，降低了投機的可能。進一步而言，還可以引導民間資本重新回歸商業市場的開發，引導空閑資金進入生產領域和高科技制造領域，實現實體經濟的發展，促進中小企業的全面發展。在此過程中不斷優化產業結構，使國民經濟走上可持續發展道路。

二、現階段推廣房產稅所面臨的問題

（一）從法律角度來看，房產稅的推廣缺乏相應的法律依據

稅收的開停征、減免稅等重大問題，應遵照相關的稅收法律法規，依照法律的規定進行征稅。但是，在我國現行《憲法》和《稅收征收管理法》中，缺少關于稅收改革試點的內容，涉及稅收改革試點的相關問題均處于法律的真空地帶，并沒有一個明確的解釋說明。我國現行的房產稅制是1986年國務院發布實施的《房產稅暫行條例》以及各省、自治區、直轄市人民政府制定的施行細則確立起來的。滬渝兩地市政府作出的的房產稅改革試點，其依據僅僅是根據國務院第 136 次常務會議精神，在《憲法》和《稅收征收管理法》中卻找不到任何依據。從開征物業稅到回歸現行房產稅制改革，這樣的做法固然如某些專家所言，可以規避物業稅立法周期長、出臺時間無法確定的弊端，從而加快房產稅或物業稅的試點效率。但在另一方面，這樣的做法卻也有在行政程序上投機取巧，繞開監督之嫌。

（二）從房產稅的預期作用來看，房產稅所能發揮的空間有限

就房產稅組織財政收入的功能而言，房產稅能否成為地方政府的主體稅種，還受制于以下因素。一是房主納稅能力的高低。房產稅的征稅對象是房產，而其最終來源是納稅人的收入，二者是相分離的。盡管我國居民的自有住房率很高，但我國秉承的是“居者有其屋”的傳統理念，房產的購買很多都是依靠兩三代人的力量才可能實現，甚至需要依賴銀行貸款來實現。這些人并沒有納稅的能力。因此，對于個人的基本住房，房產稅必須要免稅，使得有限的應稅房源抑制了其收入的規模。二是土地財政制約了房產稅的開征。理論上來講，作為受益方的地方政府應當支持房產稅的開征，因為房產稅是地方稅，地方政府可以從中取得收益。但在我國目前的土地供給制度和土地補償制度下，土地出讓金收入才是地方政府收入的主要來源，房地產開發使地方政府獲得了大量的稅費收入。占地方財政收入的比重在50%以上的土地出讓金收入，相比于僅占地方財政收入的3%左右的房產稅，孰輕孰重一目了然。對地方政府而言，房產稅財政貢獻度較低，征管難度大，征稅成本高，引發房地產市場和政府收入的波動，即便未來將個人自住房納入房產稅的征稅范圍可能使得其財政貢獻度有所提高，也難以引起地方政府的真正重視。

而就房產稅調節收入分配的功能來看，可能也存在著一些制約條件。房產價值在高收入者資產中只是很小的一部分，而更多的金融資產、知識產權、藝術品、貴金屬等有形和無形財富占據了富人資產的大多數。而作為普通的購房者，其所繳納的房產稅更多的來源于工資收入，這就相當于變相提高了個人所得稅。而沒有納稅能力的貸款購房者甚至還要承擔額外的利息支出。低收入者對房產稅的承受能力遠低于高收入者。此外，房產稅的稅基評估難度比較大，評估的成本也不低，同時其公平難以保證，這些都制約著房產稅調節收入分配功能的發揮。

（三）房產稅難以實現抑制高房價的目的

房產稅理應是對社會財富存量征收的財產稅，然而現階段試點的房產稅卻明顯符合商品稅的性質和特征。商品稅相比較于財產稅，對稅收征管環境的要求和成本都比較低，稅負更易于轉嫁。在消費者對房產價格不敏感的情況下，即使開征房產稅也只能使得房產商更多地將稅負轉嫁到消費者身上，通過征稅調控房價的政策目標無法實現，甚至可能推動房價的上漲。所以，抑制高房價不應該成為房產稅開征的一個理由，這只會使得房產稅的開征成為一種應景之舉，必然會使其存在失去原本的意義。

三、完善房產稅改革的相關建議

（一）我國的房產稅改革應當在建立房地產信息共享機制和完善稅收征管的基礎上逐步推進，不能急于求成

在財產稅視角下，存量房產是房產稅的基本征稅對象。因此，開征房產稅必須掌握現存房產的準確信息，建立健全我國的房產登記制度。現階段我國房產種類繁多，產權管理復雜，對于存量房產的管理，首先應該做好房源的普查工作。對房產登記進行實名制的管理，準確掌握房源具體狀況，摸清應稅房產的具體情況，特別是擁有多套房產的情況。其次，要以稅務部門為核心，建立起一套聯合城建、國土、統計、財政等部門的全方位的房產稅信息系統，實現信息資源的統一管理與共享。

（二）房產稅要實現財產稅的功能，就必須按照房產的評估價值進行計稅

因此，建立健全房產的評估價值體系，是推進完善房產稅的必要條件。建立房產評估體系必須要制定完善的計稅價格評估管理制度，建立起相應的管理機構，一套合理的評估標準以及獨立的評估申訴保障部門。房產評估機構的建立是整套體系中最重要的一個環節之一。借鑒國外經驗來看，英國開征的住房財產稅，其住宅房產的價值是由其國內收入署內設的房地產估價部門進行評估；美國各地政府都擁有自己獨立的房地產估價部門。就我國而言，應通盤考慮，綜合相關部門的意見和建議，建立一個公正透明的評估機構。同時，要建立完善的申訴機制，落實行政復議制度。此外，為了使評估結果更加的客觀公正，合理合法，也應加強房產評估理論和方法的研究，逐步形成系統規范的評估體系。

（三）抑制高檔住房別墅的消費，可以在消費稅上想辦法

消費稅的原則和設計理念就是為了抑制人們對某些奢侈品、高檔商品的過度需求，減少浪費和保護環境。因此，對于高檔住房和別墅應當開征消費稅，以抑制人們對于別墅等高檔住房的過分需求，在稅率的設計上還可以采用超額累進的稅率，按照占地面積和評估價值計稅。這樣，既可以實現抑制消費的目的，也使房產稅能夠更好地發揮其功效。

參考文獻

[1] 夏商末.房產稅:能夠調節收入分配不公和抑制房價上漲嗎[J].稅務研究，2011（4）.

[2] 張德勇.進一步完善房產稅的幾個問題[J].稅務研究，2011(4).

作者簡介：馮磊（1988-），男 ，漢族，蘭州商學院財政學專業2010級研究生，研究方向：公共經濟與政策。

（責任編輯：陳岑）