我國房地產信托的問題及對策

【摘要】近年來，隨著房地產業成為支柱型產業之一，我國的房地產信托業在迅猛發展的同時，由于受金融環境的影響，房地產業融資渠道單一，缺乏金融創新等問題的影響，在一定程度上又制約了房地產信托的發展。本文指出了我國房地產信托存在的問題，同時在借鑒國外REITs的發展經驗的同時，也提出若干推動我國房地產信托發展的相關對策。

【關鍵詞】房地產信托 REITs 制約因素 對策

一、房地產信托概述

（一）房地產信托的一般概念

房地產信托，即“Real Estate Investment Trust”，簡稱REITS。有兩層含義，一是指房地產合法的擁有者或者是契約上的所有人將該處房地產委托給專門的房地產信托投資公司，由投資公司對該房地產進行資產管理。房地產信托投資公司將管理該房產（包括轉讓、買賣、出租）等獲取的收益給予該房地產的委托人或者受益人，而房產信托公司可以獲取該房地產的部分收益，或者收取管理費用。二是對于房地產資金的信托，即資金的委托人將自己的資金交付給信任的房地產信托投資公司，用于投資在房地產的項目上或者房地產的管理上，房地產信托投資公司對這些資金有利用和管理的權利。資金的收益將由信托投資公司交付給房地產投資資金的委托人或者受益人。

（二）房地產信托的發展

發展房地產信托，既可以在房地產的發展上提供資金融通，又可以拓寬投資者的融資渠道，改變單一的靠銀行貸款的融資方式，分散金融風險。但從2010年以來，政府對房地產業的控制越來越緊，這使眾多的房地產商從銀行貸款越發的困難。為了緩解巨大的資金壓力，房地產信托成為替代性的融資工具。房地產調控以來，因為銀行信貸收緊，融資渠道發生了很大的變化，房地產信托產品深受追捧，成為房地產開發商的一個重要資金來源，因此，信托公司也收益頗豐。

二、我國房地產信托發展中要解決的問題

（一）房地產信托產品的結構不夠完善

目前，在我國房地產開發商眼中，信托公司扮演的是貸款發放機構。信托公司所募集的資金大多投資給了地產開發商。信托機構在這個過程中本質上充當了銀行的角色。這樣就是去了信托公司原有的意義。信托公司通過信托計劃從投資者手中募集資金，然后直接貸款給地產開發項目。甚至于有些地產開發商還將信托計劃募集的資金用在開發項目的前期，或者是作為自己公司的自有資金，進而在銀行貸款中獲取高信用。這些方面的用途都為將來的償還問題埋下了很深的隱患。而國外成熟資本市場上，房地產信托主要模式為權益型、抵押型及混合型。如美國房地產市場中，96.1%以上的房地產信托產品采用權益型，抵押型最低，僅占1.6%。

（二）房地產面臨到期支付風險

目前，我國有很多房地產項目出現了到期未能支付的現象。中金公司發布的研究報告指出，今年預計到期的房地產信托的規模達到2234億元，而預計的總還款金額為2500億元，其中主要集中在第三季度兌付，每月平均還款達到360億元。面對如此高的返款規模，那些無法到期清算的信托投資項目，信托公司采取到期延遲支付或者用公司自己資金墊付等方式進行償還，也有一些公司采取發行新的房地產信托投資項目將風險向后轉移或者替代原有風險。其中，風險的主要形式有：一是公司的現金資產不穩定，資金鏈容易斷裂，這就會給房地產開發公司發行的信托投資計劃的資金安全帶來影響。二是一些股權類的房地產信托產品，利用的是將來的預期盈利能力來為現在的房地產開發項目提供資金支持，這樣一來，一旦人們對將來的房地產業的預期產生悲觀的看法，房地產信托產品的兌付會成為一個很大的問題。在目前的形式下，一旦房地產開發商出現資金鏈斷裂以及現金流支付風險，將嚴重影響信托計劃的后期償還。

（三）房地產信托行業缺乏專業的管理人才

優質和專業的管理人才是信托投資公司發展的必要條件。由于銀行的嚴格的信貸制度，有些房地產項目由于自有資金不足以及一些條件未達到銀行貸款的標準，房地產公司常常采用信托的手段進行資金融通。這些方面需要信托方面的高端人才才能實現。然而一旦地產項目啟動或者達到了銀行貸款的要求，地產開發商會在銀行進行貸款。這樣，信托公司和銀行就會處于競爭的局面。但是由于銀行的在規模上和人才上的壟斷性，信托公司的勝算很小。這就需要信托公司培養高質量的管理人才，建立優勢的財產管理機構。人才的發展對于信托公司來說是根本的方面，這也對信托公司未來的發展提供了很好的條件。

（四）信托業務存在法律上存在漏洞

首先，受托人職責問題。有些信托公司把一些股權類產品的資產管理權交給其他機構執行，進行管理職責的轉托管。這種行為有悖于《信托法》的有關規定。其次，金融創新與法律規避往往相伴而生。凱恩理論認為政府管制是有形的手，規避則是無形的手，許多形式的政府管制與控制實質上等于隱性稅收，阻礙金融業從事已有的盈利性活動和利用管制外的利潤機會，因此金融機構通過創新來逃避政府管制。房地產信托業也是如此，通常很多新的項目的出現往往是為了逃避金融機構的監管。

三、我國房地產信托發展中存在問題的解決的對策

針對以上提出的問題，再結合我國目前的發展狀況，借鑒國外發達的信托市場的先進經驗，為了讓我國房地產信托投資得到更好的發展，我們可以采取以下幾個方面的措施，來發展我們國家的房地產信托業。

（一）針對房地產信托的二級市場進行完善處理

完善的房地產信托產品的二級市場對房地產信托的發展有著非常重要的作用。相關數據表明一些成熟的信托市場上大部分的信托會在證券交易所上市，以美國為例，其中300多個房地產信托有2/3在股票交所上市。而我國的《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》的第四條的規定卻是說信托公司不得通過公共媒體宣傳其信托產品，例如報紙、電視、網絡等。如果違反上述規定，就按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔。這樣雖然在某些方面規范了信托的公司的經營行為，其指導思想也值得肯定，但與此同時，公眾對于房地產信托的認知度卻大大降低，相對于信托產品來說，銀行儲蓄以及國債的認知度要高得多，公眾偏好于選擇自己熟知的產品而對于信托這種相對陌生的投資形式卻很少選擇。因此，我國可以對房地產信托的二級市場上進行調整，可以借鑒國外發達國家的先進理念，將房地產信托產品在二級市場上直接上市等方式來增加房地產信托產品的流動性，進而建立起高效、穩定、透明、健康發展的房地產信托產品二級市場。

（二）確保房地產市場能夠健康發展

目前我國的房地產市場發展迅速，居民對房地產的需求日益擴大，出現了供不應求的現象。還有在一些大的城市，這種現象更為普遍，雖然在某些方面緩解了房地產業的緊張局面，但是投資者的回報問題卻成為了制約房地產信托發展的關鍵因素。與此同時，房地產信托的出現，也對房地產市場的泡沫化問題和繁榮的假象起到了推波助瀾的作用。一旦這些問題出現，將會很難去解決。因此，房地產業健康穩定的發展，對于房地產信托投資基金的擴大來說也是有一個不可或缺的因素。國家的相關機構可以出臺更加完善和穩健的房地產政策，以保持房地產市場的穩健發展。

（三）培養在房地產信托方面的專業人才

相對于其他領域而言，房地產信托是個專業型比較強的融資方式，需要一批綜合性和復合型的人才，其涉及的領域不僅涵蓋金融、房地產、證券、信托，還涉及法律知識，因此，建立起一批專業的房地產信托人才對于房地產信托業的發展來說是必不可少的。人才是一個行業得以發展的基礎，沒有專業的人才，這個行業的發展就會失去活力。因此，信托公司需要引進一大批的專業復合型人才以及先進的管理技術，著力發展相關聯的中間機構，進而保證和國際上先進的信托計劃可以接軌。

（四）加快房地產信托的立法工作

我們國家需要盡快出臺房地產信托投資方面的法規或條例，建立健全的法律法規體系。從歐美等發達國家的市場來看，一個國家房地產信托業的繁榮和穩定，離不開完善的法律法規和相關的體系。在美國，國家還通過監管部門對信托業實施專門的監管，針對其資金運用還有收益分配等方面都有嚴格的控制，在信托的產品的設計方面也有比較嚴格的監管和法律約束。完善的法律體系和嚴格的法律監管為美國房地產信托的發展提供了一個良好的環境，我們國家也應該學習其完備的法律制度，進一步完善我們國家對于房地產信托業的立法工作，建立起一套嚴格有效的法律體系。

參考文獻

[1]孫飛，孫立. 中國房地產信托市場回顧與展望[J].河南金融管理干部學院學報，2006（02）：8-11.

[2]汪建新. 房地產信托投資基金理論研究進展及借鑒[J].商業時代，2006（04）：34-36.

作者簡介：顏青（1989-），女，河南省濟源人，首都經濟貿易大學金融學院研究生，研究方向：金融學。

（責任編輯：劉晶晶）