我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)問題分析

【摘要】本文闡述了金融風(fēng)險(xiǎn)的定義，分析了我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀和產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因并給出了一些防范措施。

【關(guān)鍵詞】金融風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn) 措施

一、金融風(fēng)險(xiǎn)

金融風(fēng)險(xiǎn)，指任何有可能導(dǎo)致企業(yè)或機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)損失的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是金融市場的一種內(nèi)在屬性，它和金融活動(dòng)相互依存，也可以說成是風(fēng)險(xiǎn)。人們通常認(rèn)為的定義是，從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)行過程，因?yàn)闆Q策者的決策錯(cuò)誤、客觀環(huán)境的變化和現(xiàn)實(shí)的各種不確定因素，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)本身可能的資產(chǎn)、收入損失和其可能的聲譽(yù)損害。

二、中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

（一）商業(yè)銀行是房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)的主要集中地

房地產(chǎn)先天的高風(fēng)險(xiǎn)性與金融的天然聯(lián)系決定房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)存在的必然性。此外，由于金融業(yè)務(wù)與金融機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系密切會(huì)導(dǎo)致當(dāng)一方面出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)另一方會(huì)受到牽連，且房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是一種消極的外部效應(yīng)。另一方面，整個(gè)金融部門很可能因?yàn)楣芾淼耐獠凯h(huán)境變化和遇到的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致出乎意料的損失。因此，目前中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在商業(yè)銀行。

（二）購房者還貸存在風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開始進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)敞口時(shí)期，因此，具有潛在風(fēng)險(xiǎn)的銀行增加。大多數(shù)的個(gè)人通過銀行貸款來購買還貸依賴于未來的收入。目前，我們的經(jīng)濟(jì)形勢是好的，如果經(jīng)濟(jì)形勢下滑或因?yàn)橘彿咳俗陨硪蛩貙?dǎo)致未來預(yù)期收入不滿足，那么所有的風(fēng)險(xiǎn)將集中在銀行，因此，潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)更大。

（三）土地儲(chǔ)備貸款有隱性風(fēng)險(xiǎn)

目前，全國各地的城市化發(fā)展迅速，增加土地開發(fā)和重建的規(guī)模、土地本身的價(jià)值高，加上資產(chǎn)開發(fā)土地將需要大量的資金，這使得土地征用和開發(fā)很容易獲得商業(yè)銀行貸款。開發(fā)人員主要通過銀行貸款的資金來源，還款將取決于土地出讓金。

（四）金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)品的創(chuàng)新存在問題

房地產(chǎn)融資由于依賴銀行存在不穩(wěn)定性。目前，銀行信貸融資和金融產(chǎn)品類別過于單一，不能滿足快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)和市場的需求的投資者。簡而言之，金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)品創(chuàng)新有一定限制，蘊(yùn)含巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、風(fēng)險(xiǎn)原因

（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部原因

1.房地產(chǎn)企業(yè)自身資金匱乏，融資渠道缺乏

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展資金來源的銀行貸款，自籌資金和其他基金這三塊有很大的比例。目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)對(duì)貸款有明顯的依賴。由于回收期長、投資金額大等，通常銀行信貸發(fā)展業(yè)務(wù)是一個(gè)非常重要的資金來源的方法。開發(fā)商的整個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)都需要銀行信貸幫助，因此整個(gè)房地產(chǎn)投資過程的風(fēng)險(xiǎn)基本都由銀行尤其是商業(yè)銀行承擔(dān)。

2.信息不對(duì)稱

隱瞞信息、挪用資金等現(xiàn)象頻頻發(fā)生。銀行無法充分掌握貸款人的信息，無法有效地估計(jì)貸款人的信用和還款能力，有些貸款人為了追求利益，對(duì)銀行隱瞞信息取得貸款，產(chǎn)生了“道德風(fēng)險(xiǎn)”使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

3.過快的投資增長率

房地產(chǎn)發(fā)展迅速，因此房地產(chǎn)投資已成為一個(gè)可以帶來巨大的利潤行業(yè)。部分開發(fā)人員為了獲取暴利，貸款投資，大幅增加了市場泡沫，增加了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

4.銀行操作的不規(guī)范性

主要表現(xiàn)為：（1）貸款調(diào)查評(píng)估不規(guī)范。例如：一些評(píng)估公司為了迎合委托人的特定意圖，采取各種違規(guī)違法手段偽造評(píng)估價(jià)值，以獲得穩(wěn)定的、較高額的收入。（2）滯后的貸后管理，監(jiān)管不嚴(yán)格。某些銀行為了完成任務(wù)，非常重視前臺(tái)營銷，忽視了貸后管理，使得貸后管理不到位；此外，某些銀行沒有認(rèn)真落實(shí)對(duì)一些房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的限制性條款，且沒有對(duì)項(xiàng)目貸款資金實(shí)行封閉管理，再加上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商們的資金流動(dòng)也不甚了解，缺乏有效的管理機(jī)制和人員。（3）過于注重審查第二還款來源。銀行往往對(duì)借款人的第二還款來源的審查過于重視，忽視了對(duì)借款人的收入、現(xiàn)金流，還款意愿和能力及信用度等還款條件的審核，把貸前風(fēng)險(xiǎn)關(guān)轉(zhuǎn)移到了貸后，推遲了本應(yīng)該在貸前把好的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)。

（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因

1.國家政策、法規(guī)的變化

整個(gè)房地產(chǎn)金融市場環(huán)境不能離開這個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)政策和法律、法規(guī)，一旦后者變化將影響到前者，進(jìn)而影響整個(gè)房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.匯率變動(dòng)及本國利率變動(dòng)

國際經(jīng)濟(jì)的變化將導(dǎo)致匯率的變動(dòng)，進(jìn)而影響其經(jīng)濟(jì)環(huán)境，但也影響了開發(fā)者的房地產(chǎn)投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)變化。房地產(chǎn)市場的不確定性，因此增加。

四、預(yù)防措施

（一）制定完善的金融機(jī)構(gòu)制度

現(xiàn)在，金融房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)控制過程設(shè)計(jì)落后房地產(chǎn)市場變動(dòng)率，金融機(jī)構(gòu)也很難發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的存在，即使感知，也比較滯留。面對(duì)這樣的形勢，銀行應(yīng)采取以下措施：第一，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場研究工作，提高內(nèi)部控制系統(tǒng)。第二是根據(jù)市場變化及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)。

（二）加大中央銀行的監(jiān)管力度

房地產(chǎn)市場穩(wěn)定是國家財(cái)政穩(wěn)定的重要角色，所以國家必須對(duì)房地產(chǎn)市場有效宏觀調(diào)控，減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，使金融房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。中央銀行將進(jìn)一步的調(diào)查和分析，提高分析精度。同時(shí)，建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，及時(shí)預(yù)期可能的風(fēng)險(xiǎn)，采取措施，對(duì)金融機(jī)構(gòu)控制和指導(dǎo)、加強(qiáng)監(jiān)督力度。

（三）建立社會(huì)信用體系

解決開發(fā)商或個(gè)人不誠信的問題只有通過社會(huì)群體的共同努力。一方面法律來懲罰那些不講誠信的開發(fā)者或個(gè)人；另一方面，有關(guān)部門建立信息共享平臺(tái)來監(jiān)督開發(fā)者和個(gè)人，給予公正的評(píng)價(jià)，懲罰違反誠信的開發(fā)商或住房貸款的用戶，這可以大大提高房地產(chǎn)貸款的安全。

（責(zé)任編輯：劉影）