我國房地產泡沫的生成機制研究

【摘要】房地產作為關系到國計民生的重要產業，成為拉動消費、刺激經濟增長的重要支柱產業，尤其在帶動相關產業消費需求的增長和增加社會就業崗位等方面發揮著非常重要的作用。然而近些年房地產市場價格與日攀升，一、二線城市頻頻出現“地王”，房地產泡沫令人擔憂。本文主要從五個方面研究我國房地產泡沫的生成機制，并根據泡沫的形成機制給房地產提出了相關的政策建議。

【關鍵詞】房地產 泡沫 投機 機制

這里不是討論房地產泡沫應不應該崩潰，其結局不是以人的意志為轉移的。在面對泡沫的時候，人們從來沒有找到過可以躲過去的良方妙藥。——格林斯潘

一、我國房地產市場的現狀

近年來，我國房地產市場持續高速發展，然而房地產市場價格也在肆無忌憚地不斷飛速攀升，房地產泡沫令人擔憂。房地產是關系到國計民生的重要產業，因此我國政府也不斷地出臺新的更加嚴厲的措施打壓房價，但是調控的結果卻是房價越調越高。各種指標都表明我國房地產存在著泡沫，例如：國際標準的房租收益率是在150到230之間。然而我國大部分城市的房租收益率一般均在360以上，這一指標仍在不斷地上升；我國國民生產總值嚴重依賴房地產投資，全國GDP的增長，主要靠固定資產中的房地產投資的拉動，房地產投資占GDP的比重已達到10.13%，這在國際中都是從未出現過的新高度。

二、我國房地產泡沫生成機制

（一）城市居民住房需求偏好與房地產泡沫的生成

中國人的傳統觀念“有房才是家”，充分展現他們對住房的特殊偏好情結，這也決定了對住房的剛性需求。調查表明：82.93%的購房者覺得房價很高， 但是仍有61.2%計劃在一年內買房。他們中的大部分購房者表明會非常關注國家關于調控房地產的各項政策，但是不會受政策調控影響，仍按原計劃購房。他們的這種不理性的偏好使他們成為了“房奴”。

（二）房地產投機行為與房地產泡沫的生成

1.人們對房價的心理預期

房地產作為一種比較特殊的商品，具有一定的投資價值而且具備虛擬資產的特性。虛擬資產的價格與未來收益有關，而未來具有不確定性，因此交易者的預期對房地產價格的形成有著至關重要的影響。房地產因其極為有限的供給彈性、幾乎沒有能夠可獲取的替代產品、很難確定基本價值等原因，使交易者對未來收益預期樂觀，市場需求會急劇增加，導致價格迅猛上漲。交易者因價格的上漲形成下一期繼續上漲的預期，而這種預期則帶動了價格的進一步上漲，周而復始，預期一步一步實現，導致價格越來越高，在消費者中形成正的反饋。

2.房地產市場中的群體性投機行為

投資者的從眾行為也有助于預期的實現并刺激加速市場上投機情緒和行為的擴散。當少數人預期資產價格將要上漲而購買時，從眾行為的出現就導致了市場上大多數參與者都形成了價格將要上漲的群體性預期而增加購買，從而加快資產價格泡沫的產生。群體性的房地產投機行為和大規模的炒房熱潮，是我國近期房地產市場持續高燒不退的重要原因。

（三）土地的政府壟斷與房地產泡沫的生成

我國受歷史政策的影響一直堅持“土地財政”的政策，它是一把雙刃劍，在給地方政府帶來充裕財源的同時，也提供了脫離基本面、盲目追求短期增長的動力，蘊藏著極高的風險。當前，地方政府過度依賴“土地財政”而無法自拔，的確為“房價不跌”神話提供了有力的注腳。2011年中國土地出讓金總額達 16000 億元，土地價格同比均出現上漲，其中一線城市土地價格上漲比例達149%。

（四）開發商的囤地捂盤行為與房地產泡沫之間的相關關系

少數開發商及中介機構利用市場信息不對稱與不透明，通過囤積土地、囤積房源、虛假交易、虛假宣傳等不正當手段哄抬房價，誤導市場預期。部分城市盲目大拆大建，搞不切實際的形象工程、政績工程，帶來大量被動需求，抬高了土地和商品住房的價格。

（五）我國房地產信貸與房地產泡沫化之間的相關關系

房地產是一個資本密集型產業，具有所需資金量大、周轉時間長、投資回收慢等特點，因此銀行信貸是房地產企業最重要的資金來源，也是房地產泡沫形成的原生動力。房地產建設所需的資金中約50%來自銀行的信貸資金，個人購房款也主要是按揭貸款。如：我國商業銀行向房地產企業發放的貸款和向個人發放的住房按揭貸款均一直保持高速增長，房地產開發貸款的年平均增長速度高達25%，住房抵押貸款的增長速度超過50%。因此如果沒有銀行業的參與，房地產開發商很難獨自完成整個房地產的開發和運營。

三、房地產相關的政策建議

房地產泡沫危機是一個長期的世界性難題，在我國尤為嚴重。要從根本上治理房地產價格的泡沫和可能出現的“硬著陸”危機，要保障房地產市場的健康發展，需要全面考慮政策的力量和市場的力量，并且在一定程度上通過合理、公開、充分、有效的市場競爭幫助市場健康發展。

（一）加大有效供給，緩解供需矛盾

供需之間的巨大差異是目前中國房地產市場所有矛盾的一個大前提，也是“市場壟斷”勢力強大的主要原因。解決房地產市場的問題必須重視這個根本矛盾的解決。這個矛盾如果不能得到有效地緩解開發企業、銀行、購房者都會有強大投資動力，投資過熱就會成為必然，同時市場勢力的天平就會必然地倒向供方，開發商必然擁有強大的壟斷勢力，造成高房價和暴利的問題。

（二）增加廉租房建設，完善住房保障制度

在解決這一問題上首先需要各地區的政府明確在資源有限的前提下優先滿足哪一部分群體的需求，政府需要對本地區這一部分群體的需求給出明確的供應計劃。

其次，以往由于需求群體不明確，或是地方政府由于政績顯示或做秀在經濟適用房和廉租房建設中標準太高，出現建設面積過大，容積率過低，供應對象也把關不嚴等問題，沒有真正起到解決低收入家庭住房困難作用。

（三）調整發展速度，強調發展質量

2007年10月，胡錦濤總書記在黨的第十七次全國代表大會上的報告中提出我國的國民經濟發展速度應該的“又好又快”的發展。將注重質量的“好”放在第一位，強調“科學發展觀”。如果做到這一點，假設政府不把GDP的增長速度當作首要的考核目標，而是要求地方政府的政績強調增加社會福利，強調發展質量和社會經濟的和諧，也許有助于一些問題的解決。

（四）大力推進（準）中小房地產企業（服務）機構的發展

中小房地差企業定位于為中低收入消費者服務，是中小戶型創新的主要載體，應大力推進中小房地產企業（服務）機構的發展，改善房地產供給結構，減緩行業壟斷現象。跨區域擴張對企業的產品能力和管理能力的要求更高。這是有利與提高房地產業的市場績效的。

（五）大力推進耕保基金的建立和確實權的實施

在產權界定方面，全國可以借鑒“成都經驗”，以“還權賦能”為綱領，通過耕保基金的建立（“城市反哺農村”分享機制和耕地保護機制），和全面確權（包括“確實權”）的實施，以建立“歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢”的現代農地產權制度，解決解決城鄉統籌“三個集中”所面臨的新問題、新矛盾。

（六）加快推動土地資源的市場化配置，推進農村信用社的改革

在產權流轉方面，房地產企業在確權的基礎上，通過擴大掛鉤（城鄉建設用地增減掛鉤）半徑并推進政府轉型，探索土地流轉模式（如蛟龍模式、錦江模式 和城鄉居民聯建模式），構建土地交易平臺（成都農村產權交易所）和探索交易品種（如土地指標）等措施，帶動農村土地綜合整治，加大集體土地流轉，增加農民土地增值性收益，推動土地資源市場化配置，促進城市化。

（七）實施差異化信貸政策，嚴格控制銀行信貸資金

房地產價格迅猛上漲與投機需求增長過快密切相關，而投機需求的增長與銀行無差異的信貸資金支持是密不可分的。因此，要控制房價過快增長，銀行必須遵守國家信貸緊縮的貨幣政策，針對房地產投機需求實行差異化信貸政策。如：銀行可根據市場變化不斷調整存款準備金率，從而收縮金融機構的貸款總額，有效抑制銀行向房地產市場的放貸；大幅提高購買首套房的首付比例，提高購買第二套住房的貸款利率，停止發放第三套房的貸款，抑制炒房者借助銀行信貸資金囤房炒房。

參考文獻

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作者簡介：蘇柯（1987-），女，漢族，首都經濟貿易大學金融學院，2011級金融學碩士，研究方向：證券與期貨研究。

（責任編輯：劉晶晶）