我國房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)制研究

【摘要】房地產(chǎn)作為關(guān)系到國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，成為拉動消費(fèi)、刺激經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)，尤其在帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)需求的增長和增加社會就業(yè)崗位等方面發(fā)揮著非常重要的作用。然而近些年房地產(chǎn)市場價格與日攀升，一、二線城市頻頻出現(xiàn)“地王”，房地產(chǎn)泡沫令人擔(dān)憂。本文主要從五個方面研究我國房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)制，并根據(jù)泡沫的形成機(jī)制給房地產(chǎn)提出了相關(guān)的政策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 泡沫 投機(jī) 機(jī)制

這里不是討論房地產(chǎn)泡沫應(yīng)不應(yīng)該崩潰，其結(jié)局不是以人的意志為轉(zhuǎn)移的。在面對泡沫的時候，人們從來沒有找到過可以躲過去的良方妙藥。——格林斯潘

一、我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展，然而房地產(chǎn)市場價格也在肆無忌憚地不斷飛速攀升，房地產(chǎn)泡沫令人擔(dān)憂。房地產(chǎn)是關(guān)系到國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，因此我國政府也不斷地出臺新的更加嚴(yán)厲的措施打壓房價，但是調(diào)控的結(jié)果卻是房價越調(diào)越高。各種指標(biāo)都表明我國房地產(chǎn)存在著泡沫，例如：國際標(biāo)準(zhǔn)的房租收益率是在150到230之間。然而我國大部分城市的房租收益率一般均在360以上，這一指標(biāo)仍在不斷地上升；我國國民生產(chǎn)總值嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)投資，全國GDP的增長，主要靠固定資產(chǎn)中的房地產(chǎn)投資的拉動，房地產(chǎn)投資占GDP的比重已達(dá)到10.13%，這在國際中都是從未出現(xiàn)過的新高度。

二、我國房地產(chǎn)泡沫生成機(jī)制

（一）城市居民住房需求偏好與房地產(chǎn)泡沫的生成

中國人的傳統(tǒng)觀念“有房才是家”，充分展現(xiàn)他們對住房的特殊偏好情結(jié)，這也決定了對住房的剛性需求。調(diào)查表明：82.93%的購房者覺得房價很高， 但是仍有61.2%計(jì)劃在一年內(nèi)買房。他們中的大部分購房者表明會非常關(guān)注國家關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)的各項(xiàng)政策，但是不會受政策調(diào)控影響，仍按原計(jì)劃購房。他們的這種不理性的偏好使他們成為了“房奴”。

（二）房地產(chǎn)投機(jī)行為與房地產(chǎn)泡沫的生成

1.人們對房價的心理預(yù)期

房地產(chǎn)作為一種比較特殊的商品，具有一定的投資價值而且具備虛擬資產(chǎn)的特性。虛擬資產(chǎn)的價格與未來收益有關(guān)，而未來具有不確定性，因此交易者的預(yù)期對房地產(chǎn)價格的形成有著至關(guān)重要的影響。房地產(chǎn)因其極為有限的供給彈性、幾乎沒有能夠可獲取的替代產(chǎn)品、很難確定基本價值等原因，使交易者對未來收益預(yù)期樂觀，市場需求會急劇增加，導(dǎo)致價格迅猛上漲。交易者因價格的上漲形成下一期繼續(xù)上漲的預(yù)期，而這種預(yù)期則帶動了價格的進(jìn)一步上漲，周而復(fù)始，預(yù)期一步一步實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致價格越來越高，在消費(fèi)者中形成正的反饋。

2.房地產(chǎn)市場中的群體性投機(jī)行為

投資者的從眾行為也有助于預(yù)期的實(shí)現(xiàn)并刺激加速市場上投機(jī)情緒和行為的擴(kuò)散。當(dāng)少數(shù)人預(yù)期資產(chǎn)價格將要上漲而購買時，從眾行為的出現(xiàn)就導(dǎo)致了市場上大多數(shù)參與者都形成了價格將要上漲的群體性預(yù)期而增加購買，從而加快資產(chǎn)價格泡沫的產(chǎn)生。群體性的房地產(chǎn)投機(jī)行為和大規(guī)模的炒房熱潮，是我國近期房地產(chǎn)市場持續(xù)高燒不退的重要原因。

（三）土地的政府壟斷與房地產(chǎn)泡沫的生成

我國受歷史政策的影響一直堅(jiān)持“土地財政”的政策，它是一把雙刃劍，在給地方政府帶來充裕財源的同時，也提供了脫離基本面、盲目追求短期增長的動力，蘊(yùn)藏著極高的風(fēng)險。當(dāng)前，地方政府過度依賴“土地財政”而無法自拔，的確為“房價不跌”神話提供了有力的注腳。2011年中國土地出讓金總額達(dá) 16000 億元，土地價格同比均出現(xiàn)上漲，其中一線城市土地價格上漲比例達(dá)149%。

（四）開發(fā)商的囤地捂盤行為與房地產(chǎn)泡沫之間的相關(guān)關(guān)系

少數(shù)開發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)利用市場信息不對稱與不透明，通過囤積土地、囤積房源、虛假交易、虛假宣傳等不正當(dāng)手段哄抬房價，誤導(dǎo)市場預(yù)期。部分城市盲目大拆大建，搞不切實(shí)際的形象工程、政績工程，帶來大量被動需求，抬高了土地和商品住房的價格。

（五）我國房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)泡沫化之間的相關(guān)關(guān)系

房地產(chǎn)是一個資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有所需資金量大、周轉(zhuǎn)時間長、投資回收慢等特點(diǎn)，因此銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資金來源，也是房地產(chǎn)泡沫形成的原生動力。房地產(chǎn)建設(shè)所需的資金中約50%來自銀行的信貸資金，個人購房款也主要是按揭貸款。如：我國商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸款和向個人發(fā)放的住房按揭貸款均一直保持高速增長，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的年平均增長速度高達(dá)25%，住房抵押貸款的增長速度超過50%。因此如果沒有銀行業(yè)的參與，房地產(chǎn)開發(fā)商很難獨(dú)自完成整個房地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營。

三、房地產(chǎn)相關(guān)的政策建議

房地產(chǎn)泡沫危機(jī)是一個長期的世界性難題，在我國尤為嚴(yán)重。要從根本上治理房地產(chǎn)價格的泡沫和可能出現(xiàn)的“硬著陸”危機(jī)，要保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，需要全面考慮政策的力量和市場的力量，并且在一定程度上通過合理、公開、充分、有效的市場競爭幫助市場健康發(fā)展。

（一）加大有效供給，緩解供需矛盾

供需之間的巨大差異是目前中國房地產(chǎn)市場所有矛盾的一個大前提，也是“市場壟斷”勢力強(qiáng)大的主要原因。解決房地產(chǎn)市場的問題必須重視這個根本矛盾的解決。這個矛盾如果不能得到有效地緩解開發(fā)企業(yè)、銀行、購房者都會有強(qiáng)大投資動力，投資過熱就會成為必然，同時市場勢力的天平就會必然地倒向供方，開發(fā)商必然擁有強(qiáng)大的壟斷勢力，造成高房價和暴利的問題。

（二）增加廉租房建設(shè)，完善住房保障制度

在解決這一問題上首先需要各地區(qū)的政府明確在資源有限的前提下優(yōu)先滿足哪一部分群體的需求，政府需要對本地區(qū)這一部分群體的需求給出明確的供應(yīng)計(jì)劃。

其次，以往由于需求群體不明確，或是地方政府由于政績顯示或做秀在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)中標(biāo)準(zhǔn)太高，出現(xiàn)建設(shè)面積過大，容積率過低，供應(yīng)對象也把關(guān)不嚴(yán)等問題，沒有真正起到解決低收入家庭住房困難作用。

（三）調(diào)整發(fā)展速度，強(qiáng)調(diào)發(fā)展質(zhì)量

2007年10月，胡錦濤總書記在黨的第十七次全國代表大會上的報告中提出我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度應(yīng)該的“又好又快”的發(fā)展。將注重質(zhì)量的“好”放在第一位，強(qiáng)調(diào)“科學(xué)發(fā)展觀”。如果做到這一點(diǎn)，假設(shè)政府不把GDP的增長速度當(dāng)作首要的考核目標(biāo)，而是要求地方政府的政績強(qiáng)調(diào)增加社會福利，強(qiáng)調(diào)發(fā)展質(zhì)量和社會經(jīng)濟(jì)的和諧，也許有助于一些問題的解決。

（四）大力推進(jìn)（準(zhǔn)）中小房地產(chǎn)企業(yè)（服務(wù)）機(jī)構(gòu)的發(fā)展

中小房地差企業(yè)定位于為中低收入消費(fèi)者服務(wù)，是中小戶型創(chuàng)新的主要載體，應(yīng)大力推進(jìn)中小房地產(chǎn)企業(yè)（服務(wù)）機(jī)構(gòu)的發(fā)展，改善房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，減緩行業(yè)壟斷現(xiàn)象。跨區(qū)域擴(kuò)張對企業(yè)的產(chǎn)品能力和管理能力的要求更高。這是有利與提高房地產(chǎn)業(yè)的市場績效的。

（五）大力推進(jìn)耕保基金的建立和確實(shí)權(quán)的實(shí)施

在產(chǎn)權(quán)界定方面，全國可以借鑒“成都經(jīng)驗(yàn)”，以“還權(quán)賦能”為綱領(lǐng)，通過耕保基金的建立（“城市反哺農(nóng)村”分享機(jī)制和耕地保護(hù)機(jī)制），和全面確權(quán)（包括“確實(shí)權(quán)”）的實(shí)施，以建立“歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢”的現(xiàn)代農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度，解決解決城鄉(xiāng)統(tǒng)籌“三個集中”所面臨的新問題、新矛盾。

（六）加快推動土地資源的市場化配置，推進(jìn)農(nóng)村信用社的改革

在產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方面，房地產(chǎn)企業(yè)在確權(quán)的基礎(chǔ)上，通過擴(kuò)大掛鉤（城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤）半徑并推進(jìn)政府轉(zhuǎn)型，探索土地流轉(zhuǎn)模式（如蛟龍模式、錦江模式 和城鄉(xiāng)居民聯(lián)建模式），構(gòu)建土地交易平臺（成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所）和探索交易品種（如土地指標(biāo)）等措施，帶動農(nóng)村土地綜合整治，加大集體土地流轉(zhuǎn)，增加農(nóng)民土地增值性收益，推動土地資源市場化配置，促進(jìn)城市化。

（七）實(shí)施差異化信貸政策，嚴(yán)格控制銀行信貸資金

房地產(chǎn)價格迅猛上漲與投機(jī)需求增長過快密切相關(guān)，而投機(jī)需求的增長與銀行無差異的信貸資金支持是密不可分的。因此，要控制房價過快增長，銀行必須遵守國家信貸緊縮的貨幣政策，針對房地產(chǎn)投機(jī)需求實(shí)行差異化信貸政策。如：銀行可根據(jù)市場變化不斷調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，從而收縮金融機(jī)構(gòu)的貸款總額，有效抑制銀行向房地產(chǎn)市場的放貸；大幅提高購買首套房的首付比例，提高購買第二套住房的貸款利率，停止發(fā)放第三套房的貸款，抑制炒房者借助銀行信貸資金囤房炒房。

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作者簡介：蘇柯（1987-），女，漢族，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院，2011級金融學(xué)碩士，研究方向：證券與期貨研究。

（責(zé)任編輯：劉晶晶）