銀行如何應對購房合同解除 對借款合同、抵押合同的影響?

　　基本案情
　　原審法院查明：2004年1月24日，張大城與宏輝公司簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定張大城向宏輝公司購買位于中原區1號高層住宅樓房產一套。2004年3月9日，張大城與A銀行望大路支行簽訂《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》一份，主要約定張大城向A銀行望大路支行借款41萬元用以購買宏輝公司建造的上述房產一套；張大城委托A銀行望大路支行將所借款項劃入宏輝公司賬戶，并由張大城向A銀行望大路支行履行還款義務等。同日，張大城、A銀行望大路支行還簽訂《房地產抵押合同》一份，主要約定張大城用其購買的上述房產對其向A銀行望大路支行所借的41萬元款項提供抵押擔保等；后雙方在房地產管理部門辦理了抵押登記。合同簽訂后，A銀行望大路支行履行了借款義務。
　　2004年4月15日，張大城與宏輝公司簽訂《退房協議》一份，主要約定雙方解除1月24日雙方簽訂的《商品房買賣合同》，宏輝公司代張大城償還張大城所欠銀行剩余的按揭貸款，并在償還貸款后到房管局辦理抵押注銷登記事項等。
　　2009年8月12日，張大城給A銀行望大路支行發出《解除合同通知書》一份，主要載明因《商品房買賣合同》已經解除，《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產抵押合同》也無履行的必要，通知A銀行望大路支行解除《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產抵押合同》，并要求A銀行望大路支行于收到該通知書之日起7日內到順城市房地產管理局辦理注銷抵押登記。該通知書于2009年8月13日送達A銀行。A銀行望大路支行并未辦理注銷抵押登記手續，釀成張大城對A銀行望大路支行的訴訟。
　　爭議的焦點問題
　　本案的焦點問題在于購房合同解除后是否必然導致借款合同和抵押合同的解除。
　　一審法院經審理后認為：A銀行望大路支行已履行《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》中約定的發放貸款義務，張大城亦已用該筆款項購買房產，該合同的目的已經實現；張大城用其所購房產為A銀行望大路支行該筆債權提供抵押擔保，A銀行望大路支行對張大城所購買上述房產享有抵押權，《房地產抵押合同》目的亦均已實現。當事人協商一致，可解除合同。雙方《商品房買賣合同》已于張大城與宏輝公司簽訂《退房協議》時解除；張大城將其對A銀行望大路支行所負的債務轉讓于宏輝公司，但該債務轉讓并未經過A銀行望大路支行的同意，該債務轉讓應屬無效。張大城已將《解除合同通知書》送達A銀行望大路支行，雙方簽訂的《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產抵押合同》自通知書到達A銀行望大路支行時解除；《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產抵押合同》雖被解除，但因二份合同目的均已實現，且A銀行望大路支行因履行合同而享有的債權并未得到實現，主債權未消滅，抵押權亦不應消滅，A銀行望大路支行對本案所涉房產仍享有抵押權，故張大城的訴訟請求本院不予支持。故法院判決駁回張大城的訴訟請求。
　　上訴人針對一審法院抗辯如下：（1）A銀行望大路支行債權已經消滅，按照合同約定A銀行望大路支行應當辦理房地產抵押注銷登記手續。張大城購房目的無法實現。一審法院認定債權未消滅屬于認定事實不清。（2）A銀行望大路支行是債權人，張大城是債務人。一審法院查明上述合同已經解除。根據有關規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也將解除，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人，既宏輝公司應將其收受的購房貸款返還A銀行望大路支行。（3）根據合同約定，房地產抵押合同解除，A銀行望大路支行應當協助張大城辦理房地產抵押注銷登記手續。合同約定甲乙雙方應當自抵押合同解除或終止之日起一個月內持有關證件到原登記機關辦理抵押注銷登記。一審判決認定張大城與A銀行望大路支行簽訂的合同已經解除，那么A銀行望大路支行就應當積極履行合同義務，協助張大城辦理抵押注銷登記手續。一審法院未查明上述合同約定。（4）一審判決適用法律錯誤。本案不存在債務轉讓問題，更不存在債務轉讓無效問題。請求二審法院撤銷原判，查明事實依法改判，支持張大城的訴訟請求。
　　被上訴人答辯稱：張大城與宏輝公司解除合同的行為是惡意的，企圖以退房手段逃避償還銀行借款，根據法律規定，該解除合同的行為是無效的。張大城對司法解釋的理解是錯誤的，該解釋并未免除張大城的還款責任。即使解除，也不意味著張大城與A銀行望大路支行間的債權債務關系的消滅，A銀行望大路支行對抵押房產還繼續享有抵押權。
　　二審法院經審理認為：依法成立的合同，雙方應依約履行。A銀行望大路支行已按約定向張大城發放了貸款，張大城亦已用該筆款項購買房產，該合同的目的已經實現。張大城與宏輝公司于2004年1月24日簽訂《商品房買賣合同》，又于2004年4月15日簽訂《退房協議》，該《退房協議》沒有解除的事由及原因，不能證明張大城所述的“購房目的無法實現”。張大城與宏輝公司的行為，使A銀行望大路支行實現債權的目的無法實現。張大城將其對A銀行望大路支行所負的債務轉讓于宏輝公司，但該債務轉讓并未經過A銀行望大路支行的同意，該債務轉讓應屬無效。《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產抵押合同》二份合同目的均已實現，而A銀行望大路支行因履行合同而享有的債權并未得到實現，主債權未消滅，抵押權亦不應消滅，A銀行望大路支行對本案所涉房產仍享有抵押權。
　　從上述爭議來看，各方對于退房協議是否導致借款和擔保合同解除存在不同看法。筆者認為，退房協議雖然可以由買賣房屋雙方協商簽署，但是這并不必然導致借款和擔保合同的解除。根據2003年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“司法解釋”）第二十四條規定，“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”。雖然前述規定肯定了當事人解除合同買賣合同會發生“擔保貸款合同目的無法實現”，但是本案當事人已經履行了買賣合同，并導致借款合同和抵押合同的目標實現，因此不能簡單認可買賣雙方可以隨意隨時解除已經履行的房屋買賣合同，況且房屋買賣合同的解除涉及第三人——銀行的權利義務的實現。正因如此，二審法院在裁判中指出 “《退房協議》沒有解除的事由及原因”。這是合理、合法的分析。只有如此，才能真正準確把握前述司法解釋本意，否則該條司法解釋將會成為開發商和購房人損害銀行利益的工具。實際上，該司法解釋第二十五條還進一步強調了買賣合同的撤銷和解除與銀行利益的關聯性，并且在程序上給予了必要的保障。該條規定“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權的第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理”，“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”。這里對買賣合同糾紛的裁判設置了有獨立請求權的銀行參與的機制。
　　對銀行的啟示
　　商品房買賣糾紛引發銀行貸款風險是甚為普遍的現象，尤其是《司法解釋》實施以來更是如此。銀行借款和擔保合同項下權益的維護應注意以下幾點：
　　銀行對于買賣合同當事人主張買賣合同無效、撤銷或解除，應積極進行抗辯。房屋買賣合同并不是可以由買賣雙方當事人隨意解除或宣告無效、可撤銷的，《司法解釋》第十二條、第十三條、第十四條、第十五條等規范了法院支持解除、可撤銷或無效買賣合同的情形。例如第十二條規定“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”。即使在這些明確規定下，對于確實有相反證據的，銀行應積極進行抗辯。
　　銀行在審查按揭貸款時必須嚴格審查房屋質量是否存在重大瑕疵，否則銀行將會承受買賣合同無效、撤銷或解除引發的信貸風險。由于《司法解釋》明顯傾向于保護房屋買受人的權益，即使銀行已經簽署借款合同和抵押合同并辦理有關抵押登記手續，也可能面臨買受人提出解除買賣房屋合同的請求，并進而危及銀行借款合同利益。可見，銀行做好放貸前抵押物的審查甚為必要，否則銀行很難追究借款人的責任，而只好轉向借助抵押物來保障債權。
　　銀行應關注房屋買賣合同中有關合同解除的約定事項。因為法律一般支持當事人事前約定解除條件實現而解除合同。實際上，《司法解釋》在建筑面積引發買賣合同爭議上，也支持約定處理原則，該文件第十四條規定“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理”甚至在延遲交付房屋問題上也有類似的規定，該文件第十五條規定“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外”。當事人約定解除事項，關系到銀行能否對借款人行使追償權，銀行應對房屋買賣合同的解除條款進行關注，在格式化合同之外，對另行設置的解除條款更有必要重點關注。
　　謹慎對待買賣雙方協商解除買賣合同，尤其對銀行貸款發放后的此類協商解除應進行積極的抗辯。本案例就是典型的貸款發放后，買賣雙方協商解除房屋買賣合同，這其中的意圖可能比較復雜。如果買賣雙方不存在法律法規和司法解釋所規定的合同無效、可撤銷、解除情形，則其中可能存在借款人和開發商串通損害銀行債權的問題。在房地產市場價格波動較大的市場環境中，這種現象發生的幾率更高，因為借款人和開發商可以通過價格下降較大的房產來抵償銀行的貸款，而擺脫銀行追償借款的風險。
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