蕪湖樓市新政叫停背后：房產大鱷掘金三線城市

　　
　　2月9日，蕪湖這場以“免稅、補錢和送戶口”為口號的新政一度成為新聞焦點。在各方質疑蕪湖救市樓市時，2月10日，官方召開新聞發布會， 蕪湖市副市長洪建平親自出面，試圖對這場新政進行解釋。兩天后，蕪湖市政府網站下發通知稱《關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》暫緩執行新政暫緩，宣告新政冰封。
　　蕪湖政府相關人士表示，新政是否繼續實行還在研究中，如果完善后繼續實行，將會在第一時間公布。
　　在樓市調控政策的調控下，這個萬科、恒大、碧桂園等大企業云集的三線城市，有著怎么樣的難言之隱？
　　短暫的新政
　　這場短命的新政，只堅持了3天，就戛然而止。
　　蕪湖新政的出臺似乎相當低調。2月9日，蕪湖市政府公布一份名為《關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》（下稱《通知》），按照《通知》的內容，發文的目的是“為貫徹落實國務院辦公廳《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》，進一步加強保障性安居工程建設，不斷改善居民住房條件，引導合理住房需求，加快城市化步伐，現結合蕪湖實際，提出以下意見”。
　　本刊記者看到，在這份4800多字的通知中，其中一條提到：“規定2012年在蕪湖買房可免契稅，購新房發補貼。對購買新建自住商品住房面積在90平方米及以下、70平方米以上的，再給予50元/平方米購房補貼；對購買新建自住商品住房70平方米以下(含)的，再給予150元/平方米購房補貼。”
　　一石激起千層浪，蕪湖房地產新政救市的傳言開始發酵，并被媒體廣泛報道，事實上，此前曾有佛山等數個城市，也曾試圖出臺類似政策，最終被有關部門緊急叫停。
　　2月10日的“蕪湖房地產新政釋疑會”上，蕪湖市分管城建的副市長洪建平和蕪湖房管局主任孫躍進等主要官員悉數出席，并對這一政策進行解讀。本刊記者就房產新政采訪蕪湖政府相關部門，得到統一的答復：一切以新聞發布會的消息為準。
　　在當天的新聞發布會上，蕪湖房管局主任孫躍進解釋，針對《通知》里可以享受購房補貼的，是首次購房者。并且該房子是在蕪湖市內首套，且三年內不得轉讓，對于是否是自住的監管，有一套監管體系，新政主要惠及社會夾心層和高學歷高技術人才。
　　對于“新政救市”的質疑，當時蕪湖市副市長洪建平態度堅定：“新政不是救市”，“解決和改善居民居住條件，降低購房成本”。
　　2月11日，也就是新聞發布會后的第二天，蕪湖市政府再度印發一個關于執行市政府《關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》的有關規定，在這個規定里，對《通知》進行詳細解釋，并規定《通知》里“自住普通商品住房”是指購置首套房家庭、人均住房建筑面積在30平方米以下家庭或現有住房為不成套住房的家庭，為改善家庭居住條件而購買的自住改善型普通商品住房。
　　11日下午，安徽省“兩會”在合肥舉行，在蕪湖代表團的分組討論中，蕪湖市市長楊敬農也表態，對蕪湖房產新政表示支持，他提到“這兩天的《人民日報》已做了報道，也給出了結論”。
　　然而時隔一天后，12日下午，蕪湖市政府再度發文，以“考慮到該《通知》要求制定的配套實施細則正在研究完善之中，為保持我市房地產市場更加平穩健康發展”為由，“決定該《通知》暫緩執行”。
　　本刊記者注意到，在蕪湖市城鄉建設信息網上，這條通知以醒目的紅色字體被標出，供各方閱讀。
　　醞釀已久的新政
　　“蕪湖一直在尋求松綁，這與嚴峻的樓市現狀有關。”一位浙江在蕪湖投資地產的投資商告訴本刊記者。
　　上述人士介紹，早在2011年4月，當地開發商就開始尋求政府支持，要求出臺政策，刺激房地產銷售，“在多次經濟工作懇談會和招商酒會上，很多開發商都提出，希望蕪湖能夠給開發商更多支持，快速賣掉房子，以應對宏觀緊縮政策。”
　　2011年5月20日，蕪湖市政府印發了《關于進一步加強房地產市場調控保持房地產市場持續平穩健康發展的若干意見》的文件，其中就包括了100%契稅補助、購房補貼和購房落戶等優惠政策。
　　“作為一個不限購的城市，蕪湖的此項政策是普惠的，尤其可以解決一些夾心層和剛性需求的買方需要。”上述人士如此評價。
　　2011年年底，隨著房產調控政策的越來越嚴厲，救市呼聲也日益強烈，包括偉星置業等龍頭企業在內，蕪湖房地產開發商被政府邀請參加座談會，隨后一些樓盤逆市開盤，這被視為蕪湖政府將出樓市利好政策的解讀。
　　隨著準備多月政策的冰封，蕪湖樓市的觀望氣氛愈發濃烈，開發商的日子再度煎熬。
　　一位蕪湖政府系統內部人士告訴本刊記者，蕪湖此次新政，主要是針對剛需和改善型購房者，強調免契稅，客觀上確實降低了老百姓的購房成本，但是，最后事與愿違。
　　據媒體報道，住建部政策研究中心副主任王玨林2月13日表示，地方政府不應試圖調整中央政府的房地產調控政策，必須遵從中央的政策立場。
　　事實上，安徽蕪湖并不是第一個宣布推出房地產新政后又放棄的城市。去年10月11日，正當中央對房地產進行密集調控的背景下，廣東佛山發文，成為本輪調控以來，首個明確提出放寬限購令的地級城市。但是，當晚11時，佛山市住建局緊急發文，稱為進一步征詢社會各界意見，并綜合評估政策影響，決定暫緩執行該通知。對比可知，蕪湖此次暫停理由與佛山相似，也是借口“征求社會各界意見，暫緩執行”。
　　房產巨頭掘金的三線城市
　　蕪湖的房地產快速發展與本輪房產調控的相隨而行。
　　作為三線城市，蕪湖并未列入限購令的名單之內，這也給蕪湖樓市更大的發展空間。包括萬科和恒大在內的國內房產巨頭，為規避限購令的影響，紛紛加大在三線城市的拿地速度。因此，從2009年以來，包括恒大、萬科、蘇寧環球、星河灣、綠地和深華強等開發商一時間云集蕪湖，圍繞著蕪湖新城，展開大規模的造城運動，在蕪湖形成以蕪湖經濟開發區和圍繞新市政府大樓的一系列商品房建設集群。
　　新市政府大樓附近的開發熱土，包括蘇寧環球、萬科和恒大都在此圈地蓋樓。其中蘇寧環球斥資100億元籌建80萬平方米的住宅、20萬平方米的商業配套面積，覆蓋大型購物中心和五星級酒店等商務中心。蘇寧對面的萬科城，是萬科在蕪湖的第一個品牌，恒大華府與萬科比肩而立。此外，碧桂園占據蕪湖三山區的一塊絕佳地塊，已經開始二期的建設，萬達在城區建設萬達廣場。這場房地產開發競賽使得蕪湖樓市讓人眼花繚亂，作為蕪湖本土第一品牌，蕪湖偉星置業在蕪湖有11個樓盤正在建設中，這家浙江的工業企業，在蕪湖樓市扎根10余年，萬科等大品牌進駐前，偉星置業旗下品牌小區是蕪湖最高檔的小區。
　　多位房地產銷售人士向本刊記者確認，今年蕪湖的樓價一直在下探中。以蕪湖市區的偉星圣地雅歌為例，去年開盤時，這一樓盤的報價為8000元，現在均價為6600元。圣地雅歌的售樓小姐告訴本刊記者，因地理位置極佳，這一小區的價格還算堅挺，如果是樓盤簇擁的郊區，現在打折幅度更高。
　　在本刊記者采訪期間，曾遇到浙江寧波和溫州的多位投資客，正在與房地產公司洽談股權轉讓協議。一位唐姓寧波投資公司老總告訴本刊記者，現在蕪湖樓市低迷，一些浙江的投資商轉貸資金吃緊，異地融資后，作為投資公司，他們是到蕪湖來看項目的。
　　“近年來，蕪湖房地產投資增長很快，宏觀調控后，蕪湖樓市現在供大于求的局面很明顯，因此借貸必須謹慎”這位投資公司老總告訴本刊記者。
　　據蕪湖統計局數據顯示，自2010年以來，蕪湖市GDP已連續8個季度增幅居安徽全省第一，這其中有房地產行業的巨大貢獻。2011年蕪湖房地產開發投資307. 23億元，同比增長24. 2%。之前的2010年、2009年和2008年的房地產開發投資增幅則分別為40. 7%、37. 7%和69. 0%。2011年蕪湖市區累計批準商品住房預售面積286. 71萬平方米，同比增長24. 87%；2010年累計批準商品住房預售面積229. 61萬平方米，同比增長35. 48%。
　　作為經濟增長的一個引擎，房地產行業對蕪湖有著舉足輕重的作用，2011年，蕪湖市財政收入共計286. 81億元，其中地方財政收入139. 97億元。CRIC（中國房產信息集團）數據則顯示，蕪湖2011年土地出讓金達到61. 3億元。
　　但是調控之下，影響也是十分明顯。2011年，蕪湖市區累計銷售商品住房面積188. 7萬平方米，同比下降11. 34%；2010年累計銷售商品住房面積212. 85萬平方米，同比下降11. 78%。
　　在當地房產界人士看來，蕪湖房地產市場現在面臨最大的問題是房產大企業進駐后，產能劇增，庫存量太大。“蕪湖全市才120多萬人口，現有60多個在建樓盤，近300萬平方的年銷售量，如果沒有嚴厲的宏觀調控，房價也要跳水了。”蕪湖一位地產界人士如此分析。